La ferida encara oberta de la fallida de Martinsa Fadesa

L’any 2008 va quedar fossilitzat a l'oficina de venda de la urbanització Bella Rotja, a Pego (Alacant). Com si un volcà hagués entrat en erupció i no hi hagués hagut temps per salvar res: els despatxos i milers de documents van ser abandonats a mercè del temps i del vandalisme. Al voltant de les oficines de Bella Rotja es desenvolupa una batalla entre la naturalesa i la cobdícia. Unes 70 estructures de cases aparellades, abandonades, se sostenen amb agulles, a l'espera que un cop de vent o un inversor temerari vulguin derrocar-les o salvar-les. Bella Rotja és una de les moltes cicatrius que va deixar obertes de nord a sud d’Espanya, al juliol farà deu anys, l'enfonsament de la immobiliària Martinsa Fadesa.

La carcassa de l'oficina de venda de Bella Rotja cau a trossos sobre catàlegs de venda, fotocòpies de l’Ajuntament o notes escrites pels seus empleats: “Ha trucat en Patxi del País Basc pel tema dels blocs de la Sandra. Tornarà a trucar dilluns. Carmen 2/06/2005. 18:15”. Entre el mar de papers i enderrocs apareix la còpia d'un article d'EL PAÍS del 2004: “El preu de l'habitatge puja un 16% en un any”. A Pego tot va anar molt ràpid: l’Ajuntament va aprovar el 2003 el pla urbanístic per a Bella Rotja. L'empresa va urbanitzar una extensió de 2,3 quilòmetres de longitud en un paratge natural amb vistes a la costa de Dénia. Tot estava llest per albergar fins a 2.000 habitatges i un camp de golf, però el volcà va esclatar el juliol del 2008: Martinsa Fadesa, la promotora, es declarava insolvent i suspenia pagaments. Un representant de l’Ajuntament de Pego assegura que l'administració concursal de Martinsa Fadesa ha rebut “200 ofertes de compra” per Bella Rotja. El seu alcalde, Enrique Moll, va declarar el 2016 al diari Las Provincias que un inversor àrab volia comprar la urbanització per 60 milions.

Martinsa Fadesa va néixer el juny del 2007 amb la fusió de la immobiliària de l'empresari Fernando Martín i la gallega Fadesa. La suma de les dues va crear la promotora espanyola amb més actius, recorda el professor d’Esade Joan Carles Amaro. Un any més tard queia el gegant i s'obria la caixa de Pandora. “Per la magnitud i el moment, Martinsa Fadesa té un simbolisme especial per l'impacte que va tenir, els seus efectes col·laterals. Va accelerar el pànic i l'esclat de la bombolla”, diu Amaro. La immobiliària no va poder recuperar-se i la liquidació va començar el febrer del 2015. Fins que va arribar el concurs d’Abengoa, la suspensió de pagaments de l'empresa fundada pel també expresident del Reial Madrid era la més gran que va haver-hi a Espanya amb un deute total de 7.000 milions. Els comptes de la companyia indiquen que el passiu ascendia al març del 2017 a 5.797 milions. La llista de creditors supera els 6.000, el principal dels quals és el banc dolent, la Sareb, amb 1.300 milions d'euros de deute.

La història del bufet Arriaga Asociados va començar a la urbanització de 3.000 habitatges que Martinsa Fadesa construïa entre camps de cereals a San Mateo de Gállego, a 30 quilòmetres de Saragossa. Jesús Arriaga hi va invertir, va perdre els seus diners i els va recuperar després d'estudiar a contrarellotge la carrera de Dret. Els seus primers clients van quedar afectats per la fallida de Martinsa Fadesa. Arriaga confirma que la gran majoria de particulars que van adquirir habitatges no lliurats han recuperat els seus diners, encara que sense interessos. Arriaga admet que la seva inversió semblava segura: “Era una empresa coneguda, semblava sòlida i cotitzava a l’Ibex 35”. Quan va caure en concurs, la CNMV va suspendre la seva cotització. El 2015 va ser exclosa de la Borsa i els seus accionistes van passar al furgó de cua dels creditors.

Martinsa Fadesa va vendre sobre plànol un miler d'habitatges de la urbanització de San Mateo de Gállego. De tot allò avui només queden 48 esquelets de formigó. El poble té 3.000 habitants i la promoció estava dissenyada per albergar 12.000 persones. L'alcalde, José Manuel González, diu que l'únic ús que té avui el lloc és com a abocador descontrolat. El regidor confirma que li agradaria derrocar les obres de superfície i que les prop de 200 hectàrees de la urbanització es convertissin en granja d'energia fotovoltaica. Les dificultats per a això són moltes: les principals són, segons González, que l’Ajuntament no té els diners per a un llarg plet judicial, les possibles indemnitzacions o el cost de l'enderrocament, i la venda fragmentada de les parcel·les per part de l'administració concursal. Al Pirineu de Lleida, l’Ajuntament de la Torre de Capdella també lamenta la liquidació fragmentada dels terrenys de Martinsa Fadesa pel que havia de ser un complex d'esquí.

La desolació és similar a Buniel. A 16 quilòmetres de Burgos, aquest municipi de 500 habitants viu coronat pel que havia de ser la Ciudad Jardín Soto del Real. La urbanització va arribar abans que les 1.600 cases projectades. Els conills i el pillatge dominen el lloc; tot el que podia tenir un valor de reciclatge ha estat robat. L'alcalde, Roberto Roque, avisa que és perillós caminar per la zona perquè falten totes les tapes del clavegueram, de l'aigua i de les arquetes, i els blocs d'edificis estan en pèssimes condicions.

Les desferres de la promoció a Buniel són avui propietat de Martinsa Fadesa i de bancs com el BBVA, la Sareb o el Sabadell. La companyia deu al consistori 800.000 euros. Roque critica que cap representant de les entitats bancàries respon a les seves peticions de diàleg. L'alcalde de Buniel, com el de San Mateo, lamenta que els propietaris ignorin les seves reclamacions per establir mesures de seguretat i de manteniment en els solars. Però Roque també opina que el desastre de Buniel podria haver estat major: “Si Martinsa Fadesa hagués caigut sis mesos més tard, ara potser hi tindríem 200 residents als quals hauríem de donar servei. Hauria estat la ruïna del poble”.

Josep Roca, director del Centre de Política de Sòl i Valoracions de la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC), subratlla que els ajuntaments no són innocents. Roca recorda que la llei de liberalització del sòl, el 1998, va aparèixer per a molts consistoris com si fos El Dorado. Arriaga recalca que també van fallar tant les obligacions de les administracions públiques de supervisar la viabilitat financera d'aquestes promocions com les de les entitats bancàries. Roca creu que no seria desgavellat derrocar promocions sense ús, i afirma que en el cas d'una urbanització amb millors condicions per sobreviure, “cal tenir en compte el cost de proveir serveis com l'aigua, els residus”. “Encara que hi hagi demanda”, ressalta Roca, “cal analitzar si és raonable el cost en sostenibilitat per a la regió”.

La promoció Mirador de l’Ebre, a L’Aldea (Tarragona), entra en els paràmetres dels cadàvers de Martinsa Fadesa més factibles ressuscitar. Els seus prop d'1.000 habitatges, a mig construir, es troben a deu minuts de la platja, enfront d'una entrada d'autopista i amb una estació de tren propera. L’Ajuntament i la Generalitat mantenen contactes amb el Santander, propietari dels terrenys. L'alcalde de L’Aldea, Dani Andreu, va afirmar el febrer passat que hi havia un principi d'acord amb el fons immobiliari Blackstone per adquirir la urbanització, i que esperava que es materialitzés aquesta primavera. Andreu no vol fer noves declaracions fins que no es decideixi l'operació. Mentrestant, els carrers del Mirador de l’Ebre continuen en silenci i en decadència, la imatge desoladora d'una ciutat buida i assetjada per l'amenaça del pillatge.