Hipotecar-se amb el xicot i nou errors més en comprar una casa

Que qualsevol pot comprar una casa o gestionar el lloguer d'un pis és una veritat a mitges. "La inversió en immobles atreu molt, també als petits estalviadors, perquè es pensa que és un negoci fàcil de comprendre perquè no hi ha claus ocultes, com passa amb la Borsa o en els fons d'inversió", explica Eduardo Solé, soci fundador de la immobiliària Monapart. Tant si la casa és una inversió com si és per viure-hi, aquests són alguns dels errors freqüents que convé evitar:

Primer. Estar disposat a gastar-se milers d'euros en la compra d'una casa però no a invertir 200 euros en un advocat. "No s'ha ni de reservar l'habitatge ni de signar un contracte d'arres, ni un arrendament amb opció a compra i, ja no diguem una compravenda, sense tenir un advocat al costat que negociï en el nostre nom i defensi els nostres interessos", explica el notari Francisco Rosales.

Segon. No dedicar temps i esforç a comprendre bé el que es firmarà. En opinió de Rosales és irracional no dedicar una tarda a l'advocat o un matí a la notaria per assabentar-se bé del que es firmarà abans d'endeutar-se per a tota la vida. Les escriptures de compravenda, concretament, estan a la notaria tres dies abans i el notari, en el moment que li sigui possible, ha d'assessorar-lo i aclarir qualsevol dubte de manera gratuïta. Les escriptures de les hipoteques d'algunes entitats es preveu que puguin ser consultades també amb antelació a partir de gener.

Tercer. Pensar que la immobiliària o l'entitat financera defensarà els nostres drets en lloc de vendre'ns el producte més rendible. S'imposa el busqui i compari. Aquesta creença és la mare de les dues anteriors i l'antídot és assessorar-se i perdre tot el temps que es necessiti. "Qui signa en cinc minuts en paga les conseqüències tota la vida", adverteix Rosales.

Quart. Comprar un habitatge sobrepassant les necessitats i les possibilitats de pagament. Un jove que, per emancipar-se compra una casa per a tota la vida, sense certesa de poder pagar la hipoteca quan pugin els tipus d'interès, s'estalviarà aquest 10% de paperassa i impostos que hauria de pagar si més endavant compra un pis més gran, però no correrà el risc de perdre-ho tot.

Cinquè. Amb només una relació de festeig, ficar-se en una compra i en una hipoteca no té ni cap ni peus. I l'error és encara pitjor en els casos en què es conviu i es tenen fills sense registrar-se com a parella de fet o casar-se. "Les situacions com el matrimoni estan ben regulades, se sap a què atenir-se quan s'inicia, es desenvolupa o s'extingeix la relació, per separació o defunció. En el cas del festeig, convé acordar unes regles i elevar-les a escriptura pública —el cost és d'uns 60 euros— per fixar la proporció d'hipoteca que pagarà cadascú. Així, en cas de ruptura o defunció, se sap qui pagarà el préstec o es quedarà amb el pis. S'aporta estabilitat i s'eviten conflictes", explica el notari Ignacio Navas Olóriz.

Si la promotora es queda amb pisos i no paga les quotes  comunitàries, la càrrega és per als altres veïns

Sisè. Demanar que avalin els pares o algun membre de la família. "El que anomenem aval bancari per demanar una hipoteca mai ha de ser de la família", explica Rosales, que sosté que "és una figura perversa". I afegeix, "si l'entitat financera desconfia que es pugui pagar el préstec, no hauria de donar-lo". Quan l'avalista és el pare en una família amb una renda mitjana, exposa l'habitatge familiar i corre el risc de quedar-se al carrer i arrossegar la resta dels germans, ja que l'aval s'hereta si el pare mor. Navas Olóriz proposa que la fiança tingui una limitació. "Si la solvència del que demana el préstec arriba només pel 60% del capital demanat, el familiar pot garantir només el 40% restant, de manera que quan s'hagi amortitzat aquest percentatge s'elimini". També matisa que quan els pares avalen un fill, han de fer-ho constar en el testament i incorporar l'exigència de pagament al que es va endeutar perquè no hagin de patir el deute la resta dels germans.

Setè. Triar un habitatge sense assegurar-se de la seva proximitat a equipaments o mitjans de transport i sense calcular el que s'invertirà en temps i combustible per a tota la vida és tan absurd com comprar un pis nou sense tenir en compte la comunitat de propietaris. Daniel Loscertales, president de l'editorial jurídica Sepín, alerta que "no és inusual que en un bloc de recent construcció hi hagi diversos habitatges en mans de la promotora que no pagui les quotes de la comunitat i, si entra en procediment concursal, la resta dels propietaris hauran d'estar anys pagant aquestes quotes si no volen veure's sense serveis, com la porteria o la calefacció".

Vuitè. Tenir deutes i, per no perdre la casa, intentar donar-la al fill, simulant una venda o donació. Es considera alçament de béns. És un frau si qui dóna la casa no es reserva béns per respondre dels seus deutes. I, per cert, el fill respondrà dels deutes del pare, puntualitza Rosales. Aquesta és una de les situacions que demostren que el mercat immobiliari no és tan transparent per a un particular. Un altre exemple de la complexitat: "quan un habitatge passa a les mans d'un hereu que no és forçós i la ven a un tercer, durant els dos anys següents a la venda, l'operació pot desfer-se si aparegués un hereu forçós. Si no n'existeix cap, el notari pot donar-ne fe i evitar que el banc es negui a concedir-li una hipoteca", diu Navas Olóriz.

Novè. Donar un poder il·limitat, per exemple, per a la venda de l'habitatge. Sempre s'ha de limitar en el temps. Renovar-lo suposa uns 60 euros. I, també "cal demanar i conservar una còpia simple perquè sigui més fàcil revocar", aconsella Rosales.

Desè. Llogar un immoble sense prendre precaucions sobre la solvència dels inquilins. "El lloguer està protegit per l'article 6 de la Llei d'Arrendaments Urbans, que impedeix qualsevol pacte que el perjudiqui o sigui contrari a la pròpia llei. Fins i tot, si el contracte només és verbal estarà protegit, però, en canvi el propietari que lloga no té defensa davant l'impagament, per la qual cosa haurà d'intentar prendre precaucions sobre la solvència dels inquilins", recalca l'advocat Loscertales.