Els fons internacionals tornen a comprar sòl per construir cases

El procés de recuperació del mercat de l'habitatge ha arribat al final de la cadena. El sòl, que fins fa poc tenia fins i tot un valor negatiu, està ja en el punt de mira dels inversors internacionals. Fons estrangers com Castelake, Lone Star, Pimco o Chenavari han comprat terrenys per construir noves promocions d'habitatges atrets per unes tornades de dos dígits. Aquests instruments busquen solars a grans ciutats i les seves àrees metropolitanes, especialment Madrid i Barcelona, i amb capacitat per més de 50 cases. La majoria ho fa conjuntament amb una promotora immobiliària.

L'esclat de la bombolla immobiliària va fer del sòl un dels principals actius tòxics d'Espanya. Les companyies del sector s'havien convertit en grans bancs de solars, també rústics, el valor dels quals va caure en picat amb la paràlisi del mercat. La majoria fins i tot va arribar a tenir un valor negatiu, ja que ningú volia comprar-los i a més a més tenien un cost de manteniment. A mesura que els promotors anaven fent fallida o es veien incapaços d'afrontar els seus deutes, aquells actius van passar als balanços de la banca creditora.

Avui el sòl torna a tenir demanda. Davant l'encara tímida recuperació del mercat residencial, els fons estrangers liciten per terrenys per construir promocions d'habitatge. “Hi ha una enorme competència al mercat per comprar actius, així que per diversificar inversions, obtenir tornades de dos dígits i no passar per processos de subhasta, molts fons han entrat en la promoció d'habitatge”, explica el conseller delegat d'Irea, Mikel Echavarren. No serveix qualsevol terreny: han de ser finalistes —preparats per ser edificats— i situats en grans ciutats, especialment Madrid, Barcelona i les seves àrees metropolitanes.

Al negoci han arribat Pimco, que es va associar amb Lar per comprar el número 3 del carrer Juan Bravo de Madrid; Castlelake, que es va fer amb diversos terrenys d'una cartera de la Sareb a la capital; Chenavari, que es va aliar amb Vía Célere per a un projecte a Barcelona, i Kennedy Wilson, que també es dedicarà a la promoció de la mà de Renta Corporación, encara que a través de la rehabilitació. “Hem vist com els fons primer compraven immobles en lloguer i carteres de crèdit; després com entraven a Socimi [Societats Anònimes Cotitzades d'Inversió Immobiliària], i ara ja estan en operacions de sòl”, constata José Antonio Gómez-Pintado, president de Vía Célere i la patronal Asprima.

El fons nord-americà Lone Star està sent el més actiu en aquestes operacions. Després d'adquirir Neinor, la filial immobiliària de Kutxabank, es proposa ser la firma més gran del sector d'Espanya mitjançant la compra de terrenys. De moment ja ha adquirit sòls per 200 milions i té 1.000 milions més per invertir. “Hem apostat per construir una gran promotora i ara necessitem la matèria primera, que és el sòl”, explica el conseller delegat de Neinor, Juan Velayos.

L'arribada al negoci d'aquests instruments requereix de finançament bancari per aixecar la promoció. “Els fons aporten capital per adquirir el sòl, però necessiten de l'experiència d'un promotor. Acostumen a optar per bones localitzacions, per la qual cosa els marges poden estar entre el 15% i el 20%, afirma Jorge Almagro, responsable d'inversió residencial de JLL. El promotor també aporta finançament per al sòl, mentre que per aixecar la promoció es recorre a un crèdit bancari o a un préstec participatiu del mateix fons.