Cinco razones contra la reivindicación popular
Se ha generado un consenso en la opinión pública acerca de las bondades de la llamada "dación en pago". Sin embargo, el Gobierno debería calibrar muy bien las consecuencias antes de modificar el régimen de responsabilidad universal. Se me ocurren cinco razones para no aprobarla:
1. Porque no resuelve el problema de los afectados. La reforma no puede ser retroactiva porque sería inconstitucional al suponer una reforma de la ley ex post facto. Dicho de otra manera, la nueva ley se aplicaría a las nuevas hipotecas pero no arreglaría el problema de las personas que a fecha de hoy ven como, al no poder pagar el préstamo, se subasta por 60 el piso por el que pagaron 100 y tras perderlo, el banco les sigue reclamando 40.
2. Porque resultaría en la denegación de hipotecas para la mayoría de ciudadanos. Con la dación en pago, la banca exigiría garantías adicionales a la hipoteca (avales), o reduciría drásticamente el importe del préstamo a niveles del 50% o 60% del valor de la vivienda. En la práctica, ello significaría la denegación del crédito —y por tanto, de la posibilidad de ser propietario de una vivienda— para aquella mayoría de ciudadanos que no pudiera aportar garantías adicionales o pagar en efectivo un altísimo porcentaje del valor de la vivienda.
3. Porque acabaría de hundir el sector inmobiliario. El cierre del mercado de crédito supondría la puntilla para el sector inmobiliario porque, ante el descenso de la demanda y el estancamiento de la oferta, los precios se desplomarían todavía más.
4. Porque exigiría de los bancos una dotación adicional de capital. El descenso en el precio de la vivienda y la inexistencia de garantías para cubrir la diferencia entre la deuda hipotecaria y el valor de mercado de la vivienda agravaría los problemas de balance de los bancos, que se verían obligados a aportar capital adicional a sus balances para cubrir esa diferencia.
5. Porque el coste lo pagaríamos todos. La necesidad de capital adicional, sumada a las recientes exigencias adicionales de capitalización (9% de core capital o recursos propios) resultará previsiblemente en una necesidad de nuevas ayudas públicas, lo que obligaría al Estado a asumir las pérdidas de entidades que no sean capaces de capitalizarse en el mercado a costa del ya muy maltratado contribuyente, socializando así las pérdidas de los bancos a costa de más impuestos, más recortes, o ambas cosas.
El Estado ya ha tomado algunas medidas en los últimos meses, como elevar el sueldo mínimo inembargable de los 700 euros a los cerca de 1.000 o elevar el importe del 50% al 60% del valor de tasación por el que se adjudica la vivienda el banco. Puestos a sugerir medidas adicionales alternativas a la "dación en pago", plantearía diferenciar la vivienda habitual de la que no lo es, protegiendo la primera (no a las segundas ni demás residencias) en el sentido de obligar al banco que ejecuta la hipoteca a dar carta de pago por la totalidad de la deuda —es decir, una dación en pago pero al revés, ya prevista en el Código Civil catalán, o reformar la normativa concursal para hacerla más accesible a las personas físicas.
Fernando de la Mata es abogado socio de Baker & McKenzie.
