Los fondos inmobiliarios marcan la excepción
La ralentización económica despierta dudas sobre este instrumento, que ha sido la estrella del ahorro colectivo en 2001
Los fondos inmobiliarios conseguían cerrar el pasado año con una rentabilidad media del 7,12%, similar a la conseguida cada ejercicio durante los últimos siete años. Se han beneficiado del boom inmobiliario y han escapado de las abundantes pérdidas de sus hermanos los fondos financieros. Ahora, la ralentización económica rebajará las interesantes ganancias de los últimos años, aunque los gestores dicen estar preparados para un ciclo menos boyante.
Para protegerse de un ciclo menos boyante en el mercado, los gestores utilizan la diversificación geográfica y de productos
El funcionamiento de los fondos inmobiliarios es sencillo. Captan el dinero de los ahorradores y con estos recursos se dedican a comprar viviendas, oficinas, locales comerciales e, incluso, residencias de la tercera edad que luego alquilan. La rentabilidad que se obtiene por invertir en estos fondos, al igual que el casero tradicional, se consigue tanto por los ingresos de alquiler como por la subida del precio de los inmuebles en los que han invertido. A esta cantidad habría que restar los gastos de la gestión y las comisiones que cobran a sus partícipes.
Anualmente, una firma tasadora se encarga de valorar su patrimonio para actualizar de esta forma el valor de la participación de estos fondos. Lógicamente, aunque muy infrecuente en el mercado español, de esta tasación se pueden derivar pérdidas si el precio actual de esos inmuebles en el mercado es inferior al de su adquisición o al de anteriores tasaciones.
Estos fondos inmobiliarios que actúan como grandes caseros han marcado la excepción positiva dentro de la industria de fondos. El pasado año conseguían, según datos de Inverco, una rentabilidad media ponderada del 7,12%. En los tres, cinco y siete últimos años, estos instumentos han conseguido ganancias superiores al 7% y ya se decantan como una opción de inversión interesante para aquellos que prefieren invertir a través de fondos de inversión.
No obstante, todavía su patrimonio es pequeño. A cierre de 2001 movían 1.487 millones de euros (247.547 millones de pesetas) y contaban con 47.564 partícipes. El comportamiento de estos fondos ha sido, pues, muy positivo en los últimos años. Eso sí, ha coincidido con un excelente momento del mercado inmobiliario de subida tanto del precio de los alquileres como del valor de los inmuebles en los que invierten.
Adaptarse al ciclo
Juan Carlos Maeso, director del fondo BBVA Propiedad, que el pasado año conseguía una revalorización del 8,92%, explica cómo están preparando sus inversiones para adecuarse a un proceso de ralentización en el sector inmobiliario. 'La elevada rentabilidad de nuestro fondo se explica en que la mayor parte de nuestras inversiones se ubican en Madrid y Barcelona, ciudades que han experimentado un fuerte alza en el precio de inmuebles y alquileres. Ahora bien, tras la subida de precios no estamos en proyectos caros. Estamos invirtiendo en barrios en desarrollo, tanto de Madrid como de ciudades costeras, incluso en los nuevos PAU madrileños. Se trata de comprar en zonas con una expectativa de rentabilidad más alta'.
Por su parte, Concha Osácar, vicepresidenta y consejera delegada de SCH Activos Inmobiliarios, la mayor gestora de este tipo de fondos (BCH Banif y Santander Inmobiliario), comenta que la mejor forma para cubrirse de los ciclos del mercado inmobiliario es tanto la diversificación geográfica como de productos. 'Estamos tomando posiciones en Galicia, Oviedo, Navarra, Málaga, Gran Canaria, Barcelona. Además, también hemos entrado en residencias de la tercera edad, logística, además de la vivienda, oficinas y locales comerciales. Creo que la ralentización del mercado supone una buena oportunidad para invertir. En los últimos años ha sido muy difícil invertir y nosotros, por ejemplo, con un presupuesto de 40.000 millones de inversión al año, hemos mirado inmuebles por valor de 800.000 millones de pesetas'.
Respecto a la situación y perspectivas del mercado inmobiliario, Osácar considera que el alquiler de vivienda continúa muy fuerte, con un alto nivel de ocupación. Donde detecta mayor parálisis es en el mercado de oficinas, tras la crisis de las tecnológicas y el retraso de proyectos como consecuencia de los atentados en Estados Unidos el 11 de septiembre.
Comisiones más altas
La principal demanda de los gestores de fondos inmobiliarios es la de una mayor flexibilidad en sus inversiones. La ley condiciona, ya que para que, como el resto de fondos de inversión, tributen al 1% en el impuesto de sociedades deben invertir al menos el 50% de su patrimonio en vivienda. Con esta medida, el legislador pretende que también cumplan una labor social debido al escaso número de viviendas en alquiler.
Sin embargo, esta cortapisa tiene sus ventajas en momentos de mayor debilidad del ciclo inmobiliario. La demanda de vivienda de alquiler es mucho más constante y segura que la de oficinas, ya que ésta depende de la vida de las empresas y, por tanto, recoge con mayor virulencia las vacas flacas de la economía.
Por último, las comisiones de los fondos de inversión es más elevada que en los financieros. Unas comisiones que rondan el 3% del patrimonio y que, a decir de los gestores, se justifica en que la gestión de este tipo de instrumentos del ahorro colectivo es más costosa que los financieros. Se requiere mucho estudio in situ antes de decidir por realizar una determinada inversión.
Eso sí, en los fondos existentes que se comercializan en el mercado español no existe comisión en el momento de la suscripción, y las de reembolso se condicionan al momento en que el partícipe decide salirse del fondo, con un máximo del 4% en los productos que comercializa el BSCH.
Unos fondos con menos riesgo pero donde es posible perder
En la corta vida de los fondos inmobiliarios en España no se ha registrado ningún ejercicio con pérdidas, algo que parece muy valioso en estos tiempos en los que la mayor parte de fondos ofrecen resultados negativos, debido al mal momento que viven las bolsas mundiales. Así, en los últimos años, la ganancia media se coloca en el 7% anual que supera generosamente la inflación registrada en este periodo. Eso sí, tal como apuntan los gestores consultados nadie puede invertir en los fondos inmobiliarios esperando subidas superiores al 20% en un ejercicio porque este producto, a diferencia de los de renta variable, nunca podrá generar ganancias tan jugosas.
Los fondos inmobiliarios tienen menos riesgo que aquellos de renta variable e, incluso, los de renta fija, pero también pueden perder dinero. Además de una caída en los ingresos de alquileres, las valoraciones que anualmente realizan los tasadores pueden registrar una rebaja de su valor patrimonial que se trasladaría a un menor valor de sus participaciones. Un supuesto que todavía no ha ocurrido pero que no es descartable. En otros países existe una mayor tradición de estos instrumentos. El principal mercado es Alemania donde históricamente, tal como apunta Juan Carlos Maeso, se han obtenido rentabilidades medias del 6%-7%. 'Nuestro objetivo como gestores de fondos inmobiliarios es obtener 2,5 puntos más de ganancia que la inversión en activos sin riesgo', explica el director BBVA Propiedad. También los fondos inmobilirios, pese a que su patrimonio no es muy elevado se están configurando como unos moderadores del ciclo inmobiliario. Disponen anualmente de capitales para invertir y tanto cuando venden como cuando compran atemperan los movimientos de los ciclos que antes eran mucho más marcados. 'Somos los inversores institucionales del mercado inmobiliario y estamos dando estabilidad al sector. Además, desde que llevamos operando se aprecia una mayor transparencia en los precios', apunta Concha Osácar.
