El urbanismo de Marbella retrocede 30 años y regresa al limbo jurídico

A Marbella, destino turístico internacional de lujo, le cuesta pasar página tras los desmanes urbanísticos de la era GIL y no encuentra paz para afrontar su desarrollo y normalizar sus casi 20.000 casas irregulares. Las tres sentencias del Tribunal Supremo que anulan el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2010 retrotraen al plan urbanístico de 1986, el mismo que se saltaron insistentemente el fallecido Jesús Gil y sus acólitos. Las resoluciones han sembrado el desconcierto en las Administraciones y preocupan a los promotores. Vuelve la incertidumbre, aunque es pronto para calcular las dimensiones del varapalo. “Qué me dices”, exclamaba al conocer el fallo una vecina de Marbella, propietaria de una vivienda legalizada con el nuevo plan que regresa al limbo jurídico. La noticia se conoce poco a poco entre los ciudadanos, que no saben el alcance del fallo.

Ahora hay muchas dudas y pocas certezas. El principal mensaje que lanza a los inversores el alcalde, el socialista José Bernal, es que existe seguridad jurídica y el urbanismo de la ciudad no se paraliza. La referencia vuelve a ser el PGOU de 1986, sobre el que se aplicarán “adaptaciones y modificaciones”. Bernal, al frente de un gobierno tripartito que se apoya en un cuarto grupo político, cree que las licencias que se han dado conforme al planeamiento ahora nulo “son firmes y se ajustan a derecho”. Las que están en tramitación serán revisadas.

Los servicios jurídicos del Ayuntamiento trabajan conjuntamente con la consejería andaluza de Ordenación del Territorio. El titular de este departamento, José Fiscal, visita este lunes Marbella para tratar el asunto. El anterior gobierno local, presidido por el PP, fue de la mano de la Junta, responsable de la aprobación final, para sacar adelante el plan urbanístico, redactado por el arquitecto Manuel González Fustegueras. Las irregularidades urbanísticas eran una patata caliente para las que se buscó una fórmula de regularización que ahora ha tumbado el Supremo, que corrige al Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA). El principal motivo: el planeamiento no es el instrumento para legalizar lo que es ilegal.

El PGOU de 2010, que recibió 432 impugnaciones, buscó la normalización urbanística a través de un sistema de compensaciones asumidas por los promotores de las viviendas ilegales. Para proteger a los particulares de buena fe, debían ser los empresarios los que repararan el daño al municipio con dinero o suelo y locales destinados a dotaciones públicas. Al hacerlo, las construcciones quedarían regularizadas. Por este sistema se podrían salvar 16.500 casas; otras 1.500 quedaron excluidas porque se levantan sobre suelo no urbanizable de especial valor.

Incógnita

El proceso de las compensaciones es lento y complejo. El Ayuntamiento está actualizando el dato. Hasta las elecciones de mayo pasado, fecha en que cambió el gobierno local, se habían resuelto positivamente 10 expedientes que afectaban a 1.105 viviendas y por las que la ciudad obtuvo 25.868 metros cuadrados para zonas verdes, equipamientos y 19 viviendas de promoción pública.

Esto conduce a otra incógnita. ¿Pueden los promotores que han saldado cuentas con el Ayuntamiento plantear la devolución de lo que han pagado? Para la edil de Urbanismo, Isabel Pérez, no sería posible porque se trata de actos administrativos “que son firmes desde el momento en que se terminan”. Para “reforzar” la idea, sin embargo, se consultará con los servicios jurídicos. Porque casi todos los escenarios provocan dudas. Algunos expertos consultados destacan el “quebranto” que podrían sufrir también las arcas municipales por el IBI que han pagado inmuebles levantados en un supuesto suelo urbano que ahora, con el plan de 1986, vuelve a ser rústico.

El aviso de tranquilidad que se lanza a los inversores se traslada a los compradores de buena fe. Porque dos de los fallos del Supremo pueden resultar inquietantes, ya que trasladan las cargas urbanísticas a los propietarios de las viviendas, no a sus promotores. El Consistorio pedirá al alto tribunal una aclaración de sentencia sobre el sistema de compensaciones y esta atribución a los particulares. “Los defenderemos”, afirma Bernal.

El próximo paso es subsanar los errores de trámite y completar la documentación, ya que el alto tribunal ha censurado la ausencia de un informe de sostenibilidad económica y que la evaluación ambiental no hay sido la correcta. Se preguntará, además, qué parte del documento se puede rescatar.

La elaboración de un nuevo PGOU se puede demorar hasta cinco años. “Hay que buscar fórmulas con las que se pueda ir trabajando y que la actividad no se paralice”, apunta el empresario Ricardo Arranz, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial. Arranz reclama a la Junta que lidere el proceso con mano firme y a los grupos políticos de Marbella, unidad. Tacha la resolución del Supremo de “jarro de agua fría”, aunque, en su opinión, se trata de un “golpe esperado”. El promotor es crítico con el sistema de compensaciones, planteado cuando ya existían sentencias de derribo de viviendas irregulares de los tribunales. La Asociación Provincial de Constructores y Promotores ha pedido una respuesta rápida para sortear la inseguridad jurídica.

En Marbella no se ha derribado ni una casa habitada. En 2009, el Ayuntamiento demolió el esqueleto de una urbanización con 34 viviendas que no tenían licencia y que estaban al 60% de su ejecución. El urbanismo de Marbella sigue instalado en el caos. “Es un palo, una papeleta para el Ayuntamiento”, argumenta un jurista, conocedor de la vida municipal de Marbella. La huella del modelo corrupto que gobernó la ciudad se resiste a desaparecer.