El gigante vacío de la M-30

Madrid es una ciudad global, sede de multinacionales que durante mucho tiempo han deseado oficinas imponentes para exhibir su poder y albergar a sus cientos o miles de empleados. Pero uno de sus edificios empresariales más icónicos, un enorme tetris de cristal junto a la M-30 inaugurado en 1981 y conocido como Los Cubos, lleva ya siete años vacío. El último arrendatario fue el Ministerio de Ciencia, que salió en 2015 para mudarse a La Castellana. Luego, el fondo de inversión propietario acometió una costosa reforma que acabó en enero de 2020, justo antes de que la pandemia detuviese el mundo. A pesar de que la parálisis que provocó el virus queda ya lejos, nadie se ha instalado aún en Los Cubos. Mientras el dueño busca inquilinos, las productoras cinematográficas han estado usando como plató la oficina piloto de la planta nueve, recreando un mundo imaginado. ¿Qué está pasando?, ¿ha sido solo la mala suerte de la pandemia o esta oficina vacía es síntoma de un problema mayor en tiempos que gana peso el teletrabajo?

La falta de moradores durante tanto tiempo sorprende porque Los Cubos tiene muchos atractivos para convertirse en la casa madrileña de un gigante de la economía: es uno de los edificios singulares que llaman la atención de los conductores de la M-30 (el Pirulí, el Ruedo, las Ventas, la Mezquita...) y ha sido inmortalizado por amantes de la arquitectura y de los juguetes Lego. Colocar en lo alto un rótulo enorme sería un buen escaparate. Los promotores estiman que a diario pasan unos 650.000 vehículos por delante del edificio, que se encuentra en la salida hacia el aeropuerto de la A2.

Este edificio en el noreste de Madrid (calle de Albacete, 5) fue ideado en los setenta como sede en España de la segunda aseguradora de Francia, Assurances Generales de France (AGF), que lo construyó por 2.000 millones de pesetas (12 millones de euros de hoy). Con capacidad para 2.100 empleados, tenía nueve plantas y casi 20.000 metros cuadrados de superficie útil. Los arquitectos franceses siguieron el estilo brutalista de aquella época, caracterizado por sus grandes moles de hormigón y vidrio que no dejaban indiferente a nadie. El estreno fue un momento especial y el entonces presidente de AGF, Georges Plescoff, dio una rueda de prensa para la ocasión. Eran unas oficinas vanguardistas en una capital europea que aspiraba a modernizarse. “Muchas personas me dijeron que era arriesgado o peligroso hacer una construcción así, pero espero no equivocarme”, dijo Plescoff.

Con el paso de los años, el skyline madrileño se pobló de oficinas llamativas, al tiempo que con el nuevo milenio el mercado sufrió una transformación fundamental. Las grandes corporaciones optaron por vender sus edificios y quedarse en ellos como inquilinos. Así, se desentendían del engorro que suponía el mantenimiento y ganaban flexibilidad. Los nuevos caseros eran grandes fondos de inversión inmobiliaria que se dedicarían a gestionar edificios por todo el mundo percibiendo rentas. En ese nuevo contexto, la alemana Allianz (que había absorbido a la francesa AGF) le vendió Los Cubos en 2004 a un gran fondo español, Realia, al que le siguió pagando un alquiler. Un año después lo rentó el Ministerio de Ciencia hasta su salida en 2015.

Ese año, cuando el multimillonario mexicano Carlos Slim entró en Realia, Los Cubos era un edificio vacío y obsoleto que necesitaba una costosa reforma integral. Entonces apareció su dueño actual, el fondo inmobiliario londinense Henderson Park, especializado en operaciones de riesgo. A diferencia de los fondos que buscan rentas de alquiler, el negocio de Henderson Park consiste en comprar inmuebles devaluados para reformarlos y luego revenderlos ya ocupados, idealmente por un inquilino sólido que garantice el pago de una renta por un largo plazo. Es una actividad de riesgo, como reconoce en una entrevista telefónica el director general de Henderson Park, Cristophe Kuhbier, cuya presentación en la web corporativa le describe como experto “con un foco particular en inversiones oportunistas y de valor añadido”.

Henderson Park compró Los Cubos a Realia por 52 millones de euros y acometió una remodelación de fachada e interiores que, según una fuente del mercado en Madrid con conocimiento directo de la operación, ascendió a 21 millones de euros. Entre otros problemas con los que se encontró Henderson Park estaba el amianto. En total, los nuevos caseros se gastaron 73 millones.

Escasez de grandes plantillas

Kuhbier achaca a la mala suerte de la pandemia que el edificio siga vacío. “Tras una pausa en la toma de decisiones, las corporaciones de todo el mundo, entre ellas las de Madrid, han reevaluado sus necesidades de espacio de oficina a la vista de los patrones de trabajo postpandemia y de un mercado de talento competitivo”, dice. Los Cubos ha tenido candidatos muy interesados como la semipública española Red Eléctrica y algunas tecnológicas extranjeras, pero ninguno ha dado el paso definitivo. Una portavoz de Red Eléctrica se limita a contestar que “se valoró y se descartó”.

El ejecutivo londinense cree que será cuestión de seis meses que la contratación vuelva a la normalidad. “Hay un reconocimiento renovado en el valor de la oficina como un lugar de colaboración que fomenta la creatividad, y las empresas aprecian la calidad y la sostenibilidad de sus espacios de trabajo”.

Pero analistas y participantes del sector consultados por EL PAÍS describen un cuadro algo más complejo para explicar por qué tarda tanto en aparecer un morador. La fuerte inversión que ha hecho el fondo británico está condicionando su estrategia a la hora de buscar un ocupante. Para revender Los Cubos obteniendo plusvalías, Henderson Park ha buscado presentarle al futuro comprador un paquete atractivo: un inquilino solvente atado por un contrato a largo plazo (idealmente unos diez años) y unas rentas altas. Es posible alquilar Los Cubos a múltiples arrendatarios porque el espacio está diseñado para permitir esa flexibilidad, pero esa opción sería menos atractiva para los futuros compradores, que preferirían evitar rotaciones frecuentes de los ocupantes y asegurar una renta estable.

Sin embargo, no es fácil hallar un inquilino tan poderoso porque en Madrid, aunque parezca mentira, no hay tanto candidato para ocupar un edificio tan grande como Los Cubos, donde caben 2.100 empleados. “La demanda de oficinas para grandes compañías es relativamente escasa, en comparación con otras ciudades de Europa. La mayoría de inquilinos alquilan entre 500 y 1.500 metros cuadrados (entre 50 y 150 empleados)”, dice la directora para Iberia de RPE Real Estate, Vanessa Gevers. Las compañías del Ibex, por ejemplo, se establecieron en enormes complejos de oficinas antes de la crisis inmobiliaria de 2008 y no se espera de ellos que hagan grandes mudanzas en el corto o medio plazo. Antes de la pandemia, en Madrid solía haber cada año entre tres y cinco mudanzas de empresas con al menos 1.000 empleados, según Gevers. Pero desde el virus ese segmento del mercado se ha congelado.

Por otro lado, Henderson Park ha pedido rentas altas porque de otro modo no le salen los números, observan algunos expertos. Asesorado por el promotor especializado francés Therus Invest, ha llegado a solicitar hasta 26 euros al mes por metro cuadrado en un área empresarial donde se ofertan oficinas por precios que no sobrepasan los 20 euros. No lejos de Los Cubos la renta en el edificio Botanic, donde hay casi 10.000 metros cuadrados disponibles, es de 17,5 euros. Otros analistas como Gevers creen que el sobreprecio es razonable: “Es normal que pidan algo más porque es un edificio recién renovado”.

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La reinvención las oficinas

Un inconveniente del área empresarial de Los Cubos (en el margen exterior de la M30 junto a la salida de la A-2) es una conexión con el transporte público relativamente mala. Aunque el edificio tiene 391 plazas de aparcamiento propias, el metro está lejos, a 12 minutos caminando, señala Gonzalo Checa, asesor de empresas que buscan oficinas en The Tenant Solutions. “Nuestros clientes buscan que sus empleados lleguen al trabajo fácilmente en metro o Cercanías, y máxime con un trabajo flexible al alza”, dice Checa.

24 rascacielos vacíos

El área de Los Cubos es sede de gigantes como Iberia o Ilunion, pero los buscadores online de oficinas muestran que tiene bastante espacio disponible. Esto es síntoma de un problema mayor en la capital. Según el informe The Office Property Telescope de Ernst and Young, publicado en enero, Madrid tiene 1,3 millones de metros cuadrados de oficinas vacantes (en torno al 11% del total). Esto equivaldría aproximadamente a poner juntos 24 rascacielos vacíos del tamaño de los levantados en el parque empresarial Cuatro Torres Business Area. Casi todo ese inventario se encuentra fuera de la M-30, que se ha convertido en una dura frontera en el mercado empresarial. Fuera de la almendra central, se desploma el interés de las corporaciones y las rentas que están dispuestas a pagar. El informe señala que el eje de la A-2 es un área roja donde abundan las oficinas vacías. “Las empresas encuestadas siempre argumentan que prefieren localizarse en el centro pagando una renta más alta por razones de dificultad en movilidad para sus empleados”, dice el informe.

En Madrid, al igual que en el resto del mundo, ha cundido el pesimismo sobre el futuro de las grandes oficinas. En el caso de la capital española, ya antes del ascenso del teletrabajo se veía demasiado stock vacío. Las rentas reales están por debajo de las que se pagaban en 1991. Según Ernst and Young se necesitarán entre seis y 17 años para absorber todo el inventario de oficinas vacías de Madrid, al que pronto habrá que sumar Madrid Nuevo Norte, que prevé añadir 1,6 millones de metros cuadrados para oficinas y comercios. Algunas inmobiliarias conocidas señalan un supuesto auge del mercado de oficinas en 2022 citando datos brutos de contratación de metros cuadrados, pero a veces estos análisis optimistas esconden que buena parte de ese negocio son mudanzas dentro de Madrid.

Después de ver lo difícil que está el mercado, Henderson Park ha recurrido a un plan B: encontrar múltiples inquilinos. Hace tres meses contrató al gestor inmobiliario madrileño Rivoli y espera tener buenas noticias pronto. Están negociando con una tecnológica extranjera para que ocupe cerca de la mitad de Los Cubos, según su director general, Ignacio Fonseca.

Rivoli está embelleciendo la recepción y los jardines, donde abundan espacios en altura señalizados como chill out terraces. El estrés desaparece contemplando las vistas o haciendo ejercicio en la pista de pádel o el gimnasio. “El gran desafío ahora para las empresas es convencer a los empleados de que venir a la oficina es más atractivo que el teletrabajo”, dice Fonseca. Si todo sale bien, quizás en 2023 el gigante poliédrico de la M-30 recobre vida.

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