Los promotores asumirán más cargas a cambio de multiplicar la edificabilidad en Madrid

Al sector promotor de vivienda le suenan bien los planes de José Luis Martínez-Almeida (PP), alcalde de Madrid, de densificar la construcción residencial en los nuevos desarrollos urbanísticos previstos, tal como avanzó EL PAÍS esta semana. El Ayuntamiento de la capital prepara un Plan Estratégico Municipal (PEM) para cambiar el modelo urbanístico y que se pueda edificar más de lo que permite el actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Una mayor ratio de edificabilidad beneficiará a los dueños de suelo y promotores, pero el Ejecutivo municipal espera que sean las empresas las que asuman parte del coste de incrementar las infraestructuras necesarias, según avanzan fuentes conocedoras del PEM.

Las empresas del sector se muestran favorables a afrontar esos costes. José León, director general de Pryconsa, una de las grandes inmobiliarias del país, explica que el sector promotor, en el proceso urbanizador, siempre y necesariamente asume costes en la dotación de infraestructuras vinculadas a los desarrollos, bien ejecutándolas a su exclusivo cargo o dotando de financiación a la Administración pública para ejecutarlas. “Ahora bien, cualquier incremento de cargas debe ser proporcional, predecible y económicamente viable. La densificación implica mayores exigencias en transporte, dotaciones y servicios, aspectos que el propio Ayuntamiento conoce y que habrá que analizar en detalle, cuyos costes determinarán la viabilidad de los proyectos”, opina.

Juan Carlos Calvo, director de estrategia y relación con inversores de la promotora cotizada Metrovacesa, cree que cualquier medida que vaya en la dirección de aumentar la oferta de vivienda en Madrid es positiva y va en la buena dirección, en un contexto en el que existe un claro déficit estructural. “La densificación puede ser una herramienta útil si contribuye a generar más vivienda y se aplica con criterios de equilibrio, especialmente en lo relativo a la planificación de infraestructuras y servicios necesarios para dar soporte a ese crecimiento”, añade. “Es importante que cualquier cambio en el planeamiento se haga con seguridad jurídica, previsibilidad y agilidad administrativa en todo el proceso, desde la tramitación de licencias hasta la disponibilidad de infraestructuras necesarias, de forma que no introduzca incertidumbre en los desarrollos ya en marcha o planificados”, reclama Calvo.

El PEM propone densificar vecindarios ya consolidados y también los nuevos desarrollos, en los que actualmente hay prevista la construcción de 150.000 casas. En esos futuros barrios, la densidad ideada es de 36 viviendas por hectárea y los expertos -y el Ayuntamiento- creen que se podría duplicar, o incluso triplicar en algunos casos. Afectaría a ámbitos por construir como Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros, Los Cerros o El Cañaveral, pero también a los desarrollos recientes como Valdebebas, Las Tablas o Sanchinarro. “Cualquier incremento de la edificabilidad sobre el suelo ya existente es positivo. Aumentará la oferta de viviendas nuevas disponibles de manera casi inmediata y ayudará a mitigar el problema actual de vivienda”, coincide Ignacio Moreno, consejero delegado de la promotora Aurora Homes.

Valdecarros es el barrio donde actualmente hay estimadas más casas por levantar, unas 50.000 unidades. Domingo Menéndez es el gerente de su junta de compensación (el organismo urbanizador que agrupa a los dueños de los terrenos). Afirma que cualquier incremento de costes debe analizarse en conjunto con los beneficios que pueda generar el propio desarrollo. “Si la redensificación permite un mejor aprovechamiento y una mayor eficiencia del conjunto del ámbito, podría justificar inversiones adicionales”. Menéndez indica que aspectos como la seguridad jurídica, la claridad en los plazos, la coordinación con los desarrollos en marcha y la capacidad real de ejecutar las infraestructuras necesarias serán claves para el plan estratégico. “No obstante, es fundamental que exista un equilibrio claro y que las condiciones sean viables económicamente. En este momento, sin una definición concreta de las cargas y de los beneficios asociados, sería prematuro anticipar una posición definitiva”.

Patricia Hernández, consejera delegada de la promotora Vía Ágora, asevera que muchas veces los nuevos barrios (conocidos como PAU) están sobredimensionados, por lo que es probable que en muchos casos no sea excesivamente gravoso el intento de densificación, “y desde luego ahí es importante que se haga un ejercicio de claridad, ya que muchas veces no conoces el valor de la contraprestación de forma clara, y otro de contención porque puede volverse antieconómico”.

Moreno, por su parte, asume que su empresa está dispuesta a afrontar mayores cargas económicas por infraestructuras, “siempre que exista proporcionalidad entre el incremento de edificabilidad y las cargas adicionales asociadas”.

¿Más beneficio?

En principio, una mayor densidad provoca que el suelo valga más, algo que puede suceder con el PEM, además de contar con más beneficios si hay más casas por vender. “La rentabilidad depende de muchos factores como los costes adicionales de urbanización, los costes derivados de mejoras en infraestructuras, la disponibilidad y capacidad de los servicios existentes”, asegura Calvo, de Pryconsa.

Una de las dudas que surgen con el objetivo de intensificación del PEM es si habrá un parón en los planes de las promotoras para esperar a conocer con detalle el proyecto. “Aquí son críticos los plazos que maneje el Ayuntamiento para aprobar estas medidas y luego, más importante aún, para su implementación”, señala Hernández, de Vía Ágora.

Moreno, de Aurora Homes, está de acuerdo en que el PEM podría retrasar unos meses algún proyecto que está próximo a su lanzamiento comercial en 2026, pero sin impacto significativo en el conjunto de la actividad. “Los plazos de los proyectos y desarrollos de suelos se miden en años, mientras que esta medida parece que se podría aprobar en meses”, vaticina. Este empresario también percibe como positiva la posibilidad de edificar viviendas de protección oficial en suelo dotacional. “Me parece un acierto, ya que permitirá dar un uso a suelo que está vacante desde hace años y con un cambio que no permitirá especulación”.

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