Vecinos que venden su azotea para construir pisos

Edificar pisos en los mejores barrios de las ciudades y en las últimas plantas, las más valoradas. Hacer ciudad encima de la ciudad. Parece utópico, porque en áreas tan codiciadas no suele caber un alfiler, pero no lo es. La construcción de remontas permite añadir nuevas plantas a edificios ya existentes y así aprovechar las azoteas, un elemento que suele estar desaprovechado, para obtener pisos, oficinas o trasteros.

Hay inmuebles que ya lo han hecho y podrían ser muchos más. “Mediante un inventario realizado para el Eixample de Barcelona se localizaron unos 800.000 metros cuadrados de superficie edificable en las azoteas. Luego estudiamos Madrid, San Sebastián, Sevilla, Pamplona y París, entre otras ciudades. En total, hemos identificado unos cuatro millones de metros cuadrados”, cuenta el arquitecto Joan Artés, que estudia y aplica desde hace dos décadas la sobreelevación de edificios y que, además, fue el creador de la empresa La Casa por el Tejado, pionera en este tipo de trabajos.

El despacho de Artés ha realizado unas 40 actuaciones con cerca de 140 viviendas, la mayoría áticos. “En la actualidad estamos con proyectos en el barrio de Salamanca y en Chamberí, en el caso de Madrid, y en el Eixample barcelonés”, cuenta este arquitecto, cuyo interés por las remontas viene de lejos. Echa mano de recuerdos. “En otras épocas la azotea era el lugar donde el vecindario se relacionaba, donde jugábamos de niños o se hacían las verbenas de San Juan. Estaban mejor cuidadas porque tenían uso”.

En 2005 hizo su primera elevación sobre un edificio en Passeig de Gràcia (Barcelona) que veía cada día al ir a trabajar. Edificó dos plantas más que convirtió en dos áticos. Uno de ellos acabaría siendo su casa. Este interés personal le llevó a desarrollar una tesis doctoral sobre esta forma de construir.

La fórmula no abunda. “Es una actuación muy especializada en la que hay que cumplir requisitos urbanísticos, técnicos y de viabilidad económica”, dice Laureano Matas, secretario general del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), en cuya sede en el Paseo de la Castellana, 12 (Madrid), se añadieron dos plantas nuevas.

El requerimiento esencial es que el edificio no haya agotado su edificabilidad remanente. “Existe un gran número de inmuebles que no han agotado la edificabilidad porque en el siglo XIX se solía edificar lo que fuera posible económicamente y, en muchas ocasiones, eran menos alturas de las permitidas. Era más rentable promover una nueva edificación en otro solar que construir más plantas”, comentan en el despacho Joan Artés Architecture.

Los inmuebles que entran dentro de este esquema están ubicados en los centros históricos de las ciudades. “En los edificios posteriores a la Guerra Civil se ha agotado toda la edificabilidad”, dice Artés, cuyo despacho actúa como una empresa de ingeniería que acompaña en todo el proceso, desde la localización del derecho de vuelo —el equivalente al terreno en una obra convencional— hasta la ejecución de la obra.

El equipo identifica edificios en los que aún se puede construir y se pone en contacto con la comunidad de propietarios. Si todos los vecinos de forma unánime están de acuerdo en vender su derecho de vuelo desarrollan el proyecto arquitectónico para el inversor, que suele ser una promotora que asume los costes.

La prioridad para el promotor es que la operación sea rentable. “Sus objetivos son obtener entre el 20% y el 30% de la inversión”, indica el arquitecto especialista en remontas, que ha trabajado con una decena de promotoras (Proemio, Lux Habitat, Comsa…) y desde hace un año tiene una alianza con Uniq Residential, la promotora que comercializa el rascacielos Intemplo de Benidorm, para el desarrollo de derechos de vuelo en España.

El destino de los pisos resultantes suele ser la venta, aunque hay promotores que prefieren patrimonializar y alquilar. En ocasiones también se trata de autopromociones para uso propio. La superficie de esos áticos varía entre los 50 y los 500 metros cuadrados, aunque la media está en 100 metros. El precio final es el que marca el mercado y suele ser alto —por estar en la última planta y en barrios codiciados—.

El objetivo del inversor es levantar el máximo número de plantas que permita la normativa urbanística y tratar de que el resultado sea coherente con el inmueble existente, tanto estética como funcionalmente. Lo habitual es que sean una o dos plantas más, aunque se han llegado a sobreelevar cinco alturas. Al tratarse muchas veces de edificios con valor histórico y estar protegidos, el proyecto debe pasar los filtros de Patrimonio.

Derecho de vuelo

Los vecinos suelen ser reticentes en un principio a la propuesta al no existir demasiados referentes, aunque en la mayoría de los casos acaban cediendo. Los propietarios no tienen que hacer ningún desembolso y se calcula que su edificio se revaloriza más de un 20%, entre otras cosas porque la empresa se encarga de rehabilitarlo e incluso de instalar ascensor si no lo tiene. Y admitir algunos vecinos más reducirá sus coeficientes y sus gastos comunitarios. A esto hay que añadir la venta del derecho de vuelo. “En la calle Aragón, en Barcelona, o Lagasca, en Madrid, por un derecho de vuelo de aproximadamente 500 metros cuadrados se pagan entre 850.000 y 1.250.000 euros en función del estado del inmueble”, calcula Artés.

El problema de este tipo de actuación es el peso añadido, ya que probablemente la cimentación no esté preparada para soportar las nuevas cargas. Por este motivo se suele recurrir a la construcción industrializada, más ligera y rápida que la convencional. “Es fundamental que sea así para minimizar el peso a añadir y no tener que hacer muchas intervenciones estructurales ni refuerzos en la cimentación existente, así como minimizar al máximo las molestias a los vecinos durante la fase de construcción. Hablamos de una tercera parte del tiempo habitual: 6 meses frente a 18 meses”, incide Artés, que recalca que los propietarios no suelen ser desa­lojados de sus pisos durante la obra, salvo alguna excepción.

Se fabrican módulos a medida, nunca estandarizados, a los que se incorporan los pavimentos, baños, cocina, terrazas e instalaciones. Para una intervención de 500 metros cuadrados serían necesarios unos 12 módulos que se colocan en un día. El peso se reduce a la tercera parte respecto a una construcción convencional (de 1.200 kilos por metro cuadrado a 350).

Para Laureano Matas, del CSCAE, estas actuaciones tienen sentido de forma puntual, pero no generalizada. “La concentración es una forma de construir sostenible, pero no es barata. Además, dotar de más densidad y edificabilidad a los centros de las ciudades puede crear problemas de falta de infraestructuras suficientes. Es difícil a nivel de crecimiento urbanístico”.

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