El alquiler se convierte en el objeto de deseo

El mercado inmobiliario cambia de piel. Después de décadas de apostar por el modelo de construir viviendas para luego venderlas entre particulares, los participantes del sector ahora buscan en el alquiler una nueva senda para seguir creciendo. De la mano del build to rent (construir para alquilar) se abren paso la promoción y la gestión de residencias para corta y media estancia: el coliving (que navega entre el alquiler compartido y las residencias de estudiantes) y el cohousing (viviendas con espacios privados y servicios compartidos). “El sector inmobiliario es un claro ejemplo de los cambios que se están produciendo en la economía y en la sociedad”, afirmó Juan José Cano, presidente de KPMG en España. “Sabemos que la transformación es retadora, pero trae consigo oportunidades que no se pueden desaprovechar”.

En España, el 95,6% de la oferta de vivienda en alquiler está en manos de particulares y solo un 4,4% del stock residencial lo tienen los grandes tenedores. “Somos un país de pequeños propietarios donde la vivienda ha sido un valor refugio, un modo de ahorrar”, destacó Carmen Panadero, presidenta de Woman in Real Estate, durante un foro organizado esta semana por EL PAÍS y KPMG. Y es allí donde el sector quiere abrirse paso. “Venimos de unos años donde no había gestores de viviendas en alquiler porque no había mercado”, destacó Antonio Carroza, fundador y presidente de Alquiler Seguro. “(Antes) vivir de alquiler suponía ser un paria financiero…, básicamente eran estudiantes y personas recién llegadas al país”, añadió Carroza en el foro titulado El futuro del sector inmobiliario.

Según Eurostat, el alquiler residencial en España representa el 23% del parque de viviendas, aunque sigue por debajo de la media europea, que se sitúa en torno a un 31%. “Alemania está cerca de un 50%, y ahí lo que vemos es un mercado mucho más profesionalizado, con grandes tenedores de vivienda, que no tienen tanto lo que tenemos nosotros que es un parque atomizado”, indicó Ana Aránguez, directora de gestión de porfolio de Sareb. El teletrabajo impulsado por la pandemia, el encarecimiento de la vivienda, la falta de oferta y los bajos tipos de interés han marcado, en mayor y menor medida, un cambio de tendencia que se ha venido experimentando desde la crisis económica de 2008. Todos estos factores han incrementado, paulatinamente, el peso de los alquileres frente a la compra de vivienda. “Hay una demanda creciente de personas jóvenes y no tan jóvenes que quieren tener unos espacios privados y otros comunes”, según Araceli Martín-Navarro, presidenta de Coword.

Ello abre paso a dos figuras en el mercado: el coliving y el cohousing, que aún no tienen una normativa específica. Y eso es lo que demanda el sector. “Pedimos que se genere una regulación flexible que contemple esos espacios compartidos”, añadió Martín-Navarro. “Hay que regular poco, pero bien y a largo plazo… El inversor que viene aquí tiene unas rentabilidades comprimidas y lo que busca son cash flow [flujos de caja] estables, y si cada cuatro años estamos cambiando la normativa, pues al final este ingreso se va a ir”, dijo Álvaro García Alegre, director de deal advisory, corporate finance real estate de KPMG en España.

Interés de los fondos

Sobre todo, lo que buscan es certeza. “Por la parte institucional, vemos cada vez más fondos institucionales y de largo plazo queriendo invertir en este tipo de productos”, resaltó Ramón Gayol, socio responsable de real state de KPMG en España. Los grandes tenedores, junto a nuevos inversores, aseguradoras y socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), se han lanzado a explorar estas fórmulas para ensanchar sus carteras. “Cuando hablamos de fondos, todo el mundo piensa en fondos buitre, especulativos…”, explicó Rafael Valderrábano, fundador y presidente de Básico Real Estate. “Pero en realidad son compañías de seguros, fondos de pensiones”. Muchas veces estas se topan con una pared cuando no encuentran espacios para edificar. “Lo más importante para crear vivienda en alquiler es que haya suelo disponible para que se pueda construir”, comentó Daniel Mazin, consejero delegado de Dazia Capital.

Para David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, la meta del sector está en garantizar el derecho a la vivienda para todos los ciudadanos. “El reto es mayúsculo, es complejo…, pero tiene que ser afrontado conjuntamente entre el sector público y el sector privado, y además tenemos que hacerlo innovando”, agregó. El representante del Gobierno destacó que a lo largo de los años de democracia España ha invertido mucho en vivienda de protección oficial, pero en régimen de propiedad. De los 2,3 millones de viviendas impulsadas por las Administraciones públicas, aquellas dedicadas al alquiler son escasas: 290.000, que representan el 1,6% de los hogares, frente al 9,3% de media en la Unión Europea. “Hay países incluso que tienen un 30% de parques públicos de vivienda [en alquiler], lo cual les ayuda mucho a destensionar [sic] los mercados y a dar sus soluciones habitacionales a aquellos que tienen más dificultades”, resaltó Lucas.

“La vivienda asiste a un punto de inflexión”, afirmó el presidente de KPMG en España. A las nuevas tendencias se suma la nueva ley de vivienda, que se discutirá próximamente en el Senado. “Sé que es un proyecto controvertido… pero que era necesario para garantizar este derecho que entendemos que es el quinto pilar del Estado de bienestar social: la vivienda”, añadió Lucas. “Porque podremos tener una educación y sanidad universal y gratuitas para todos o un sistema fuerte de pensiones…, pero, si las familias no tienen un techo donde vivir, es complicado y es difícil garantizarles otros aspectos”, concluyó el representante del Ejecutivo.