El alquiler para estancias cortas pierde brío en Madrid
A pesar del mayor plazo de los contratos y del incremento de rentas y garantías, el alquiler de larga estancia es más rentable que el turístico, según Engel & Völkers
La rentabilidad de la vivienda en alquiler está en cuestión. El real decreto de vivienda, recientemente aprobado por el Gobierno que alarga el plazo de los contratos de tres a cinco años (siete en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica), regula los incrementos de rentas y añade garantías, ha llevado a algunos propietarios a plantearse el paso al mercado del alquiler de corta estancia. Pero aquí las cosas también se ponen difíciles, sobre todo en la ciudad de Madrid donde se ha dado luz verde a la limitación de los alojamientos turísticos que exige el Ayuntamiento de Manuela Carmena. El Plan Especial de Hospedaje (PEH), que entrará en vigor tras su aprobación en el Pleno municipal de la próxima semana, limita a 90 días al año la posibilidad de alquilar una vivienda con fines turísticos sin permiso y a partir de ese plazo obliga a obtener una licencia de uso terciario, concretamente de hospedaje. Y, por esto, los propietarios que tienen piso con alquileres turísticos se plantean pasar al alquiler residencial.
La inmobiliaria Engel & Völkers ha hecho el ejercicio de calcular la rentabilidad que ofrecen ambas modalidades en la ciudad de Madrid y ha llegado a la conclusión de que, aunque el precio del alquiler es un 40% más elevado en la corta estancia y que se suele lograr obtener una ocupación anual del 80% (a partir de ahora se necesitará licencia especial), es más rentable el alquiler residencial. La rentabilidad neta en el primer año es del 2,96% cuando se arrienda por cortos periodos de tiempo, frente al 3,88% en larga estancia, suponiendo un piso amueblado de dos dormitorios en el Distrito Centro cuya compra haya costado 350.000 euros.
Que el beneficio baje se debe a que el propietario debe hacer frente a los gastos de agencia, si los tuviera (en la gestión de viviendas para alquiler de corta estancia suelen estar en torno al 20% de la renta total generada por el piso en un año) y al coste fiscal (en el alquiler de larga estancia están exentas de tributar en el IRPF el 60% de las rentas obtenidas).
Si se extiende el cálculo a los cuatro años siguientes (hasta un total de cinco que marca el nuevo decreto del alquiler) la rentabilidad neta aumenta aún más, debido a que el propietario no tiene que volver a desembolsar la comisión de la agencia y su beneficio llega al 4,28%, según esta compañía internacional que lleva cinco años en Madrid. Además, para esta agencia hay otros factores que hacen interesante el alquiler de larga estancia: menos preocupaciones (una vez encontrado el inquilino, suele permanecer más de un año), estabilidad de ingresos durante un periodo de tiempo mas largo; menor riesgo de tener la vivienda vacía sin generar beneficios y menos gastos en limpiezas o reparaciones.
Al margen de la rentabilidad, las viviendas de los barrios de la almendra central de Madrid que quieran tener autorización para alquileres cortos deberán tener en las zonas. La normativa municipal puede afectar al 95% de los alojamientos que se ofertan en plataformas como Airbnb.
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