Una reforma del alquiler cuestionada

Es ya sabido que el pasado 14 de diciembre (BOE nº 304 de 18/12) el Gobierno aprobó el RDL 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya en vigor aunque pendiente de la convalidación del legislativo. Según el texto, la urgencia de las medidas adoptadas en el mismo están justificadas por la grave situación de vulnerabilidad económica y social de gran número de familias, el desigual comportamiento del precio del mercado de alquiler de vivienda, particularmente en algunos territorios como Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife, la evolución de los precios desde el año 2011, y en último lugar, la escasez de vivienda social, actualmente situado en un porcentaje irrisorio en relación con la mayoría de los países de nuestro entorno.

Los profesionales inmobiliarios, como son los Administradores de Fincas colegiados, que no hemos sido consultados, constatamos una vez más, que aún cuando podamos, razonablemente, compartir el diagnóstico de las problemáticas sociales que lo motivan, las medidas de reforma que se han recogido en este Real Decreto Ley no van a coadyuvar en nada, o casi nada, a solucionar las dificultades en las que se justifica su promulgación.

Todos los expertos coincidimos en que la ocupación residencial en régimen de alquiler es baja (en torno al 20 %) respecto al de propiedad, y que para solucionar gran parte de las problemáticas esgrimidas en el RDL es necesario el crecimiento de la oferta de alquiler de viviendas en el mercado, muy particularmente en grandes ciudades como las anteriormente citadas, en donde existe mayor demanda residencial y se constatan tensiones habitacionales que obligan a los ciudadanos, con menor capacidad económica, a instalarse en entornos más alejados de los centros urbanos. Sin embargo, los profesionales sabemos que las reformas aprobadas no van a fomentar el incremento de viviendas en régimen de alquiler ni, por consiguiente, van a bajar los precios de renta arrendaticia en el mercado residencial.

A diferencia de la Proposición de Ley presentada por el PSOE el 23 de marzo pasado, mucho más reflexionada y con aportaciones de profesionales y expertos del sector, este RDL responde a otras motivaciones de naturaleza política, y ello se percibe por su contradictorio contenido y el menoscabo a la seguridad jurídica y procesal que supone para la relación arrendaticia, tanto del arrendador como del arrendatario, totalmente contraproducente para la finalidad pretendida: desconfianza y contracción de la oferta privada de alquiler de vivienda residencial e incertidumbre en la relación. ¿Y dónde está la oferta pública de vivienda o de protección oficial o de renta limitada como antaño, hoy prácticamente inexistente? Más allá de una declaración voluntarista contenida en la única Disposición Adicional del RDL, poco se concreta para promover y hacer efectivo el derecho de las personas en riesgo real residencial a una vivienda digna a pesar de que ésta es una obligación que compete a las administraciones públicas (Art. 47 CE), no a los particulares. La cuestión, por lo tanto, es que estas administraciones (estatal, autonómicas y municipales), contando con los recursos y las competencias en materia de vivienda, no se han implicado eficientemente, de ahí los verdaderos resultados, para asegurar la promoción, mantenimiento y desarrollo de un parque público de viviendas sociales o económicamente sostenibles.

Sin duda el fenómeno del alquiler turístico es una de las causas principales, no la única por supuesto, por las que en determinadas ciudades existe mayor demanda residencial de la que la oferta puede atender. De hecho coinciden los territorios de demanda de alquiler residencial con las ciudades de mayor atractivo turístico. Es lo cierto que en ellas, miles de viviendas dejan de ser destinadas como residencia habitual y permanente para pasar a ser comercializadas con fines turísticos, atendiendo así a otra demanda que normalmente resulta más rentable, pero sobre todo más segura al no verse expuesto el propietario al drama de los impagos de alquiler y a la lentitud actual de los procesos. En este sentido, desde la perspectiva regulatoria del alquiler, el RDL ha perdido una oportunidad para coordinar, ajustar y definir con claridad las bases de esta regulación introduciendo la necesaria cohesión en las contradictorias y dispares regulaciones de viviendas de uso turístico de las diferentes comunidades autónomas; en su lugar, se introducen nuevos elementos que dificultarán, todavía más a partir de ahora, su distinción respecto a la figura de los arrendamientos de temporada de la LAU, que también favorecerían contrataciones residenciales temporales, como las que precisan, por ejemplo, jóvenes, estudiantes o trabajadores por sus desplazamientos laborales.

Al mismo tiempo, las viviendas turísticas se están percibiendo como la fuente de un problema de convivencia vecinal que los Administradores de Fincas colegiados conocemos bien, cuando están ubicadas en edificios residenciales ordinarios. Por ello, respetando otros intereses empresariales, resulta lógico que las comunidades de propietarios y los residentes en general, deban poder reaccionar para garantizar, si así lo deciden, el normal uso residencial de las viviendas existentes en el edificio condicionando el desarrollado de actividades de explotación turística en los mismos, para lo cual el RDL les autoriza para que, mediante acuerdo comunitario mayoritario (ya no resultará precisa la inalcanzable unanimidad), de 3/5 del total de los propietarios y de cuotas, puedan limitarlas, o bien, exigir a sus titulares una mayor contribución en los gastos (hasta un 20 %), tal y como se viene aplicando desde hace años en Cataluña con arreglo a su propio régimen de propiedad horizontal. En esta cuestión, por lo tanto, las comunidades de propietarios han sido escuchadas y se haría muy bien en atender las otras muchas propuestas contenidas en el Proyecto de Propiedad Horizontal que los Administradores de Fincas colegiados han elaborado para mejorar la gestión, el mantenimiento y la convivencia del bien más preciado de las familias, que es su vivienda y su edificio en comunidad.

Enrique Vendrell Santiveri es abogado y administrador de fincas. Coordinador de la Comisión de Legislación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE)