Giro social en la política de vivienda

El Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler revela que las cosas están cambiando, que ante una urgencia social no caben las complacencias, y que por fin, y en los hechos, hay política de vivienda.

Con esta norma, el gobierno da una respuesta coherente y amplia, con una dimensión integral y un claro carácter social, al grave problema del acceso a la vivienda en España, sobre todo en determinadas grandes urbes y zonas turísticas.

Es verdad que es sólo un primer paso, que quedan muchas cosas por hacer: que hay que construir más vivienda de alquiler social y asequible, y ahí está el Plan de 20.000 viviendas; que hay que rediseñar el Plan Estatal de Vivienda y dotarlo de mayores recursos; que se precisa de una Ley Estatal de Vivienda que fije el derecho a la vivienda, determine el carácter permanente de la vivienda protegida, y cubra el vacío legal que existe hoy. Pero en todo eso ya se está trabajando, y son señales evidentes de que la negación, pasividad y apatía de los últimos años ha quedado atrás.

Una actitud desdeñosa e irresponsable que en la peor crisis económica desde la Gran Depresión se dedicó a recortar ayudas, privatizar el parque de vivienda pública y reducir el plazo de los contratos de arrendamiento, con elevados costes para el bienestar.

Los números lo plasman con extrema crudeza. Ante el encarecimiento de los alquileres, el 43% de los hogares que alquilan a precio de mercado gasta más del 40% de sus ingresos en el alquiler, comparado con un promedio de 28% en la Unión Europea. Ese porcentaje alcanza un 64% en el quintil de población con menores ingresos, siendo la mayoría de ellos jóvenes que quedan, en muchas ocasiones, sin oportunidades de acceder a la vivienda allí donde se encuentran sus oportunidades profesionales. Y dramático que, ante la incapacidad para pagar el alquiler, cada vez más hogares son lanzados de su residencia: en el tercer trimestre, los desahucios por impago de la cuota de alquiler aumentaron a una tasa de 7,9% interanual, encadenando quince meses consecutivos de incrementos, una tendencia que contrasta con el declive de los desahucios por hipotecas.

De esa urgencia social emana el actual Decreto Ley, conformado por un paquete de medidas que juzgamos equilibrado. Incluye medidas dirigidas al mercado, cuyo objetivo es incentivar la oferta de vivienda, bien a través de medidas fiscales o abriendo la puerta a que se utilicen los remanentes de tesorería municipal para la promoción de vivienda. Pero, a su vez, hace énfasis en propuestas de corte social, como las dirigidas a aligerar los gastos de arrendamiento, a mejorar la accesibilidad, a fortalecer la seguridad de los arrendatarios y a buscar soluciones ágiles y fiables en caso de desahucio.

Esas dos últimas medidas las consideramos fundamentales. La reducción de los plazos de 5 a 3 años en la reforma de 2013 fue en esencia nociva: se frenó la oferta frente a la tendencia observada desde 2005; se aceleró el aumento de los precios, al producirse una revisión más recurrente de los alquileres; y, como resultado de lo anterior, repuntaron los desahucios por impago de la renta, sobre todo a partir de 2016, cuando se empezaron a revisar los primeros contratos de 2013.

Con la recuperación del plazo a cinco años (o a siete en caso de tratarse de una empresa) no estimamos que se vaya a producir una retracción sustancial de la oferta en un mercado con una tendencia creciente al alquiler en las grandes ciudades. El nuevo plazo es más acorde con un período aceptable para desarrollar un proyecto vital, durante el cual el inquilino posea certeza en la cuantía de la renta, y sea compatible con el objetivo del arrendador de percibir un flujo estable de ingresos.

El plazo del contrato es una variable más para determinar la oferta de vivienda, pero quizás no la fundamental. Un buen ejemplo es Alemania: allí los contratos son indefinidos y hay límites en el incremento de las rentas. Sin embargo, eso no impide que exista un mercado de alquiler muy amplio y profesionalizado: en torno al 50% de la población vive en régimen de alquiler y, en promedio, el alemán habita la misma vivienda durante once años.

En efecto, la otra variable clave para que el mercado de alquiler funcione correctamente es que se refuercen las garantías del arrendador para recuperar su vivienda en caso de desahucio, algo que también abordamos: al modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil, se establecen soluciones ágiles y fiables en caso de desahucio cuando se trata de un inquilino en situación vulnerable, sin que éste, a su vez, quede desamparado.

Por consiguiente, además de atacar el problema de "urgencia social", creemos que el Real Decreto Ley reorienta el mercado de alquiler hacia el modelo que precisa España, un esquema equilibrado en el que el arrendatario goce de una necesaria certidumbre y estabilidad y en el que arrendador esté provisto de una mayor seguridad jurídica y obtenga un rendimiento de largo plazo que sea competitivo respecto a otras inversiones.

Es ésa, desde nuestro punto de vista, la regulación correcta para desarrollar un mercado de alquiler que en España aún tiene bastante recorrido y precisa de un mayor grado de profesionalización. Pero deberá ser bajo ese esquema equitativo en el que ambas partes se sientan cómodas y se fomente un mercado de consumo de vivienda justo para todos, no de especulación y exclusión.

Pedro Saura es secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda