Lo que ocultan los pisos ganga

En lo que va de año se han vendido en España 217.539 viviendas, un 11,5% más que en el mismo periodo del año anterior, cuando cambiaron de manos 192.438 casas, según el INE. Más del 80% son de segunda mano y en muchas hay que hacer algo más que quitar el polvo. De hecho, siete de cada diez casas que se venden pasan antes o después por una reforma. Tanto más cuando hay ganchos de por medio: por un piso reformado se puede sacar hasta un 30% más de alquiler, según la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac). Y, además, el Gobierno concede por primera vez ayudas para las obras que se hagan en el interior de las casas.

Falta hace. La mitad de las viviendas de España tiene más de 40 años y se han construido con criterios de baja calidad. El ritmo de envejecimiento del parque aumenta al 3,3% anual y el 81% de los inmuebles tiene más de 18 años, según Andimac. Detrás de la compra de una vivienda usada suele estar el precio: son un 15% más baratas de media que las nuevas. El metro cuadrado de las primeras es de 1.559 euros y el de las segundas es de 1.795 euros, según el Ministerio de Fomento. Algunas son auténticas gangas. Ahora bien, pueden tener deficiencias ocultas que exijan una gran reforma que eche por tierra ese ahorro.

¿Cómo saber cuándo se compra una casa antigua? El concepto no está regulado en ningún texto legal, aunque "se puede considerar a partir de los 30 años, es decir, desde la primera Inspección Técnica de Edificios (ITE), pues realmente es cuando el edificio y la casa empiezan a requerir algún tipo de reajuste, rehabilitación o puesta al día", dice Javier Méndez, director del Gabinete Técnico del Colegio de Aparejadores de Madrid. Aunque lo cierto es que en la última década la normativa de construcción ha avanzado tanto que en "apenas 11 años las viviendas anteriores al CTE (entró en vigor en 2006), han pasado a ser antiguas", añade. Por eso, antes de estampar la firma en el contrato de compraventa conviene conocer la fecha exacta de edificación, algo que se puede obtener en el Catastro. Hay que tener en cuenta que "si se adquiere una vivienda de más de 25 años se deberá hacer una reforma integral, lo que tiene un coste medio de entre 450 y 1.000 euros por metro cuadrado, según la calidad de los materiales. En cambio, si tiene entre cinco y diez años bastará un lavado de cara y una reforma parcial (pintura, suelos, baños y cocina). El coste medio sería de entre 150 y 300 euros", explican en la plataforma de reformas Habitissimo.

Más allá de las grietas

Pero esto no es suficiente. El comprador debe rebajar su entusiasmo y analizar algunos elementos que dan más pistas. Más allá de las grietas visibles (que a veces se disimulan con una capa de yeso), detrás de las paredes hay conexiones eléctricas, desagües y conductos de calefacción cuyo estado suele pasar desapercibido para el comprador, apunta Méndez. Para empezar, se puede saber en qué estado están las tuberías abriendo los grifos de baños y cocina. La falta de presión indica depósitos en las tuberías y el mal olor puede ser reflejo de que el sifón del inodoro está vacío o de que hay un atasco. La instalación eléctrica es otra de las paradas obligatorias, aunque cuando se compra una vivienda muy antigua lo mejor es renovarla, adaptar el cableado y el cuadro, sobre todo los limitadores de potencia. En el certificado energético, obligatorio desde 2013, se indican las medidas que hay que corregir para mejorar su eficiencia energética: si las ventanas tienen rotura de puente térmico, si hay cámara de aislamiento o si los muros y forjados están en buen estado, indican en Habitissimo.

Las humedades dicen mucho. Más allá de las manchas en las paredes, hay que mirar si los azulejos están abombados o el suelo está levantado. Pueden ser provocadas por una pérdida puntual de una tubería o por un problema más grave, puesto que las humedades pueden ser de filtración, capilaridad o condensación. Además de problemas de salubridad, acarrean la aparición de hongos, eflorescencias, deterioro de los materiales, pérdida de propiedades térmicas de los cerramientos, reducción de la vida útil de la vivienda... Todas se pueden solucionar, pero no hacerlo de manera adecuada disminuye la vida útil de los edificios. Si la cosa no se complica en exceso, el precio medio por tratar las humedades puede ser de 1.347 euros.

También es importante saber dónde están los muros de carga y las bajantes porque condicionan la reforma si se quiere hacer un cambio en la distribución.

Hay grietas y fisuras que no son peligrosas, pero muchas otras pueden ser el síntoma de un problema estructural mucho más importante. En este caso, el comprador va a necesitar una mirada profesional. El precio medio de reparación de grietas superficiales en un edificio puede rondar los 3.000 euros, mientras que aquellas que supongan un problema estructural podrían alcanzar hasta los 10.000 euros, dicen en Habitissimo.

Las ventanas no afectan ni a la salud ni a la seguridad, pero sí al bolsillo. La mayoría de las viviendas antiguas tienen unas que no aíslan. Merece la pena la inversión inicial por el ahorro posterior en la factura energética. Una casa aparentemente barata puede salir muy cara a medio plazo si no está bien aislada y el coste de climatizarla es elevado. Para conocer estos detalles, los aparejadores recomiendan que el comprador solicite el Informe de Evaluación Ambiental (IEE), una auditoría obligatoria para edificios de más de 50 años que puede aportar mucha información al comprador sobre conservación, accesibilidad y eficiencia energética. "El IEE es indispensable en las viviendas antiguas", dicen los aparejadores de Madrid. Luego hay otros aspectos menos evidentes pero que también influyen en que el precio sea muy bajo, como futuros proyectos urbanísticos que podrían afectar a la habitabilidad, como la proyección de una autopista.