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En Madrid, Valencia, Málaga y Baleares el precio de las casas subirá un 10% este año, según un estudio

La consultora CBRE calcula que en la última década 880.000 nuevos hogares se han decantado por el alquiler, que ya supone el 22,5% del parque

Promoción de viviendas en Madrid.
Promoción de viviendas en Madrid.

Los compradores de vivienda en las ciudades de Madrid, Valencia y Málaga y en el mercado de las islas  Baleares lo van a tener más complicado este año. Los precios de las casas nuevas y usadas subirán un 10%, por encima del alza del 6% de media en España. Esta es una de las conclusiones del informe Mercado Residencial en España, elaborado por la consultora CBRE. De cara a 2019 el encarecimiento perderá intensidad y se podría situar en el 3%. "El tope lo pondrá el poder adquisitivo de las familias, de forma que los promotores dejarán de comprar suelos excesivamente caros", indica Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España.

En los cuatro mercados en los que los precios subirán más este ejercicio la demanda está siendo intensa y la oferta –principalmente de obra nueva– es muy limitada, lo que está provocando tensión en los precios, algo a lo que también contribuye el alquiler turístico. A pesar de los elevados repuntes en estos cuatro mercados, a nivel nacional el encarecimiento todavía es moderado y la consultora no prevé que los incrementos vayan a generar las tensiones registradas durante la fase álgida del ciclo anterior.

A pesar de las subidas en los precios, hay que tener en cuenta que se parte de niveles mínimos alcanzados en 2014 y queda cierto recorrido al alza. El actual perfil de la demanda de vivienda, la moderada evolución en el crecimiento del crédito hipotecario y los niveles de accesibilidad no permiten augurar crecimientos desproporcionados para los próximos meses, señalan en esta consultora.

Para entender la subida del 10% que se va a registrar en los mercados de viviendas de esas cuatro localizaciones hay que tener en cuenta, recoge el estudio, que casi la mitad de la demanda (49%) se concentra sobre todo en ciudades con niveles adquisitivos más altos, como las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona y las regiones con un sector turístico consolidado, como Alicante, Málaga, Valencia y Baleares.

En 2018 la demanda de vivienda continuará creciendo aunque en tasas más moderadas, y CBRE prevé que hasta final de año se superarán las 575.000 transacciones anuales, es decir, un incremento del 8% anual. “La demanda efectiva de vivienda consolida su crecimiento y hemos observado que la compraventa de vivienda ha crecido de forma constante desde 2015. En este sentido, el 90% de las transacciones en 2017 se materializaron sobre vivienda de segunda mano (90% del total), provocado por un lado por la escasa oferta existente de obra nueva y por otro, por la absorción de una parte del stock sin vender”, afirma Población.

El comprador sigue siendo de reposición (cambia a una casa mejor), seguido del inversor y la compra de segundas residencias. La evolución a la baja de los tipos hipotecarios confirma una menor exposición al riesgo. Un 23% es la tasa de accesibilidad hipotecaria a nivel nacional, aunque sube hasta el 28% en algunas comunidades como la de Madrid. Si se compara ese nivel de accesibilidad en la región madrileña con la que supone un alquiler en la ciudad de Madrid, resulta que empiezan a igualarse. En Madrid, la tasa de esfuerzo en alquiler es del 26%. Mientras tanto, el acceso a la primera vivienda en propiedad sigue estrangulado. Los jóvenes no tienen capacidad de ahorro y "una enseñanza de la anterior crisis es que no todo el mundo puede comprar ni debe comprar", apostilla Población.

Otra de las causas de la fuerte tensión en los precios en los principales mercados es que el número de viviendas nuevas terminadas sigue siendo insuficiente, a pesar de que la construcción se concentra en las principales capitales españolas –Madrid y Barcelona–, así como en las provincias mediterráneas con una demanda extranjera consolidada, representando el 51% de la producción de vivienda nueva en 2017. Así, el volumen de vivienda terminada alcanzó las 54.000 unidades terminadas en 2017 en España, un aumento del 31% con respecto al año pasado. “No obstante, en el entorno de mercado actual, la producción de vivienda nueva es claramente insuficiente para satisfacer las necesidades de la demanda, pero también para el mantenimiento de un ritmo de renovación del parque de viviendas” apunta Samuel Población.

El informe también refleja la recuperación de la producción, que en 2017 se incrementó un 26%, a pesar de partir de niveles muy bajos. “El número de viviendas visadas en 2017 indican que la producción para los próximos dos años alcanzará las 81.000 viviendas, y se prevé que esta tendencia siga en aumento (previsión de visados para 100.000 viviendas a cierre de 2018) hasta alcanzar niveles de producción más próximos a la demanda existente”, apunta Población.

La actividad más intensa se ha registrado en los mercados provinciales más dinámicos como Barcelona (49%), Málaga (59%), Valencia (62%) o Sevilla (69%), que en 2017 experimentaron tasas de crecimiento anual en el número de visados muy superiores a la media nacional (26%). Sin embargo, en mercados como Madrid, Alicante o Málaga la producción de vivienda sigue creciendo pero de forma más moderada, ante la escasez de solares.

Las tensiones en los suelos se van haciendo cada vez más patentes. “En los mercados principales de Madrid y Barcelona, la escasez de solares disponibles para construir está generando un importante cuello de botella para el desarrollo del mercado. Dicha falta de la materia prima está condicionada por la moderada actividad de ordenación del suelo en los últimos años”, comenta Población. Además, el desajuste existente en algunos mercados entre oferta y demanda de suelo está impulsando una presión muy rápida al alza de los precios. Si bien en los últimos años la demanda de suelo se había concentrado sobre el producto finalista en aquellos mercados donde había un mayor dinamismo de la demanda de vivienda, actualmente se observa un cambio de tendencia hacia el suelo en gestión, con incertidumbre urbanística limitada.

800.000 alquileres

El informe de CBRE también apunta que el alquiler se consolida como opción habitacional para una parte importante de la demanda. En los últimos diez años, el número de hogares en alquiler ha pasado del 19% en 2007 al 22,5% en 2017, lo que supone un incremento neto de 880.000 nuevos hogares. De esta forma, aunque el mercado de alquiler ha experimentado un crecimiento significativo gracias al aumento de la demanda, sigue siendo una solución minoritaria en España, por lo que existe aún un amplio recorrido para el crecimiento y la consolidación de este mercado.“La demanda de alquiler ha experimentado un incremento más intenso entre las familias con menores rentas y en principio desplazadas del mercado de la vivienda en propiedad. A esto se suman los nuevos hábitos sociales y la mayor movilidad geográfica por la situación actual del mercado laboral”, afirma Población. Las regiones que registran mayores porcentajes de hogares en régimen de alquiler o cesión son Baleares (33%), Canarias (30%) y Madrid (29%). La Rioja (15%) y País Vasco (16%) son, sin embargo, las comunidades en las que el alquiler tiene menos presencia.

Así, las grandes áreas metropolitanas y las regiones con un mercado laboral más dinámico son las que han visto incrementado el peso de la vivienda en alquiler en la última década, siendo Madrid (9,5%) y Valencia (8%) las que han registrado un mayor creciendo durante estos últimos diez años.

Considera la consultora que el alquiler sigue siendo una solución minoritaria en España, por lo que existe aún un amplio recorrido para el crecimiento y la consolidación de este mercado, que sigue atomizado y muy poco profesionalizado. “Solo entre el 2% y el 4% del parque de vivienda arrendado a precio de mercado es propiedad de inversores institucionales, fondos de inversión y empresas públicas de vivienda”, puntualiza el portavoz de CBRE.