El comprador extranjero impulsa el mercado de las segundas residencias

El mercado de las segundas residencias vuelve a crecer. Una década después de su desplome, las ventas en la costa se incrementan a un ritmo de dos dígitos impulsadas sobre todo por los extranjeros, que en 2016 realizaron el 13,7% de todas las compras. En provincias como Alicante llegaron a suponer incluso la mitad. Y ello a pesar de que las compras de los británicos, los principales clientes, perdieron fuelle a lo largo del año por la devaluación de la libra. Pero la recuperación va por barrios. Las provincias con más stock de la época de la burbuja y que dependen del turismo nacional siguen rezagadas. En cambio, en otras ya vuelve a haber grúas para acoger a más extranjeros que quieren tener su segunda vivienda en España.

España vivió durante la época de la burbuja inmobiliaria un particular boom de las segundas residencias, en especial en el litoral mediterráneo. La llegada de la recesión y la destrucción de empleo borraron de un plumazo la demanda nacional, mientras que la extranjera se alejaba tras ver el desplome de precios y la inseguridad jurídica causada por varios casos de corrupción. Hoy ese comprador ha vuelto. Según el Colegio de Registradores, el año pasado los extranjeros compraron 55.512 viviendas en España. Eso supone un incremento del 18,8% respecto al año anterior y el 13,74% de todas las ventas que se realizaron, una de las mayores proporciones de la serie histórica.

“Después de una primera fase en la que se recuperó la primera vivienda en Madrid y Barcelona, y luego otras capitales, vemos una clara recuperación del turismo residencial. El año pasado la demanda subió un 20% y este año prevemos que siga haciéndolo alrededor de un 13%”, explica José Peral, director de Comercialización y Marketing de Solvia, la inmobiliaria de Banco Sabadell.

Sin despegar en el norte

En algunas provincias, el inversor extranjero está dejando más huella que el comprador nacional. Es el caso, según Solvia, de Alicante (50%), Tarragona (30%) o Murcia (27%). “Hay zonas que se empezaron a recuperar más pronto y en las que ya es tarde para invertir, como Mallorca o algunas localidades de la Costa del Sol”, asegura Constanza Maya, directora general de franquicias de España y Portugal de la multinacional Engel & Völkers.

El mercado, sin embargo, se recupera a varias velocidades. “Se puede hablar incluso de microzonas”, matiza Peral. Para empezar, la vivienda vacacional en el norte de España sigue sin despegar. “Hay un cierto aumento de la actividad, pero cuesta mucho más que despegue porque depende de la demanda nacional”, asegura Maya. Pero esas diferencias también se dan dentro de la costa mediterránea. En informe publicado el año pasado, la firma de tasación Tinsa constató una “recuperación progresiva, aunque selectiva”, del mercado. Si bien en el primer trimestre los precios crecieron el 6,4% en la costa mediterránea, para este año sigue observando esa tendencia.

En un informe preliminar, Tinsa sostiene que “incluso en localizaciones próximas puede haber grandes diferencias dependendiendo de la existencia o no de sobreoferta pendiente de venta, que, por lo general, se comercializa con importantes descuentos y presiona a la baja el mercado”. Por ejemplo, Tinsa destaca que mientras que Mallorca “sigue siendo muy atractiva para invertir”, lo cual está provocando un crecimiento de precios en compraventas y alquileres, en Menorca “el mercado está prácticamente parado” y, al margen de los chalets y casas de lujo, las viviendas de los bancos aún se están vendiendo con “bastante descuento”, lo cual afecta al resto del parque de pisos.

El tirón de la segunda residencia ha supuesto que en algunas zonas se hayan puesto en marcha nuevas promociones. Tinsa apunta el caso de Alicante, donde hay varios edificios en marcha con precios un 5% más altos o Estepona (Málaga) tiene otras ocho o nueve también más caras. De ese aumento por el interés por construir segundas residencias dan fe los tasadores.Lee Mays, secretario de la Asociación Española de Análisis de Valor —que agrupa a 23 sociedades de tasación— el año pasado se constató un “repunte significativo” de las valoraciones de edificios y viviendas de segunda residencia en construcción o rehabilitación. En concreto, el volumen de tasaciones creció el 105% y el valor medio de las casas creció el 23%. “Estos datos confirman que la inversión en inmuebles comienza a repuntar”, asegura Mays.