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Reportaje:

La segunda residencia se desploma

La demanda de viviendas vacacionales en Cataluña caerá casi la mitad este año - Croacia, Turquía, Chipre y Marruecos se postulan como serios competidores

El mercado de la segunda residencia en Cataluña también se ha resentido. Si hace un año había dudas acerca de si corría la misma suerte que otras comunidades, hoy ya no las hay. La demanda de segundas residencias en Cataluña este año se desplomará un 45,4%, de acuerdo con las estimaciones de la consultora Grupo i, que periódicamente realiza estudios del mercado vacacional en España. El informe va en línea con otro de Aguirre Newman, que prevé un desmoronamiento de las compraventas de viviendas en la Costa Brava superiores al 50%. Si el año pasado, explica Grupo i, hubo una demanda de 51.647 casas de vacaciones, este año se reducirá a 28.213.

El norte de la Costa Brava sigue con clientes de alto poder adquisitivo

Sólo el 20% de los compradores de segunda residencia son extranjeros

La segunda residencia fue la primera en quedar tocada por la crisis inmobiliaria. Aun así, hace un año el sector todavía dudaba de su alcance en Cataluña. "Es un mercado muy local, con el 80% de comprador nacional y el 20% de extranjero. Hoy la regla general es la atonía", asegura Anna Ribalta, directora de Banca de Inversión del Banc Sabadell. Ribalta explica que la segunda residencia "se ve obligada a jugar contra el mercado". "Ya hay una desaceleración económica, falta estabilidad en el sistema financiero internacional y las decisiones de inversión están congeladas", agrega.

El bajón previsto tiene varias causas. El inversor que quería dar el pase tras obtener una revalorización cuantiosa en poco tiempo, y que según Cushman & Wakefield llegó a suponer el 35% de la demanda, fue el primero en abandonar este mercado. Segundo, el endurecimiento y encarecimiento de los préstamos hipotecarios deja sin acceso a una segunda vivienda a muchas más familias. "Los bancos no dan créditos, hay expectativas de que el paro pueda aumentar, la gente teme especular con los pisos porque conocen a otros que han perdido dinero, y España tiene mala reputación internacional por los escándalos urbanísticos de Marbella y la costa valenciana", afirma el director del Máster en Consultoría y Asesoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.

Hay otra razón: los destinos competidores. Los precios de Cataluña asustan a no pocos extranjeros, que llegaron con el boom de las líneas de bajo coste en Reus y Girona, que les facilitaba en tiempo y dinero aterrizar en la costa catalana. El director de Estudios de Turismo de Leeds Metropolitan University, Xavier Font, explica que los compradores británicos, que apostaron por la costa española, miran hacia Chipre, Croacia, Turquía y Egipto. "Cataluña tiene la ventaja de la seguridad respecto a estos países. Pero comparado con Francia, Grecia o Italia, la vivienda en Cataluña es más cara", dice.

No todas las zonas corren la misma suerte. "El mercado está parado, pero la primera línea de mar sigue tirando. Lo que no esté ahí los promotores ya ni se lo miran", asegura el director de Residencial de CB Richard Ellis, Oriol Arasa. Sin embargo, recuerda Ribalta, queda poco territorio en esta zona.

La Costa Brava norte sigue siendo la joya de la corona del mapa de la vivienda de vacaciones. El comprador es de alto poder adquisitivo y hay demanda para alquilar. A medida que se va bajando, explican los expertos consultados, las ventas también descienden. Hasta llegar al Maresme, donde la frontera entre la primera y segunda residencia es menos clara. "Es un mix que viene funcionando bien", señala Ribalta. La Costa Dorada, finalmente, acusa mucho más el parón de ventas pese a lo fieles que le son los turistas aragoneses.

Más baratos y con más plusvalías

El descenso del mercado de la segunda residencia no es exclusivo de Cataluña. En la Comunidad Valenciana la caída será similar: pasará de 96.797 casas y apartamentos comprados en 2007 a 52.200 este año, de acuerdo con la consultora Grupo i. Y eso que el mercado de la segunda residencia, que en esa comunidad se disparó en el año 2000, tiene menos peso que en la Costa Brava o la Dorada. En éstas, el 30% de los pisos son para vacaciones, mientras que en Alicante lo es el 20%; en Castellón, el 19%, y en Valencia, el 15%.

Pero los apartamentos y las casas de Cataluña se han encarecido, y las consultoras coinciden en que los inversores internacionales buscan otros destinos con más recorrido. Es decir, viviendas más baratas y que se encarezcan más deprisa, como lo venía haciendo España en los últimos años.

Croacia fue el primer destino, pero la escalada del precio ha sido espectacular. Si en Cataluña el precio del metro cuadrado está entre 2.200 y 3.200 euros (en función de la localidad), de acuerdo con Sociedad de Tasación, en Croacia la media es de 1.725 euros el metro, con un incremento del 21% en un año, informa el Instituto de Comercio Exterior (Icex).

Bulgaria es mucho más asequible: 432 euros el metro, el doble que hace dos años. En Tánger o Marrakech, también según el Icex, el precio es similar, de 483 euros el metro. Y en Turquía, una vivienda en Estambul parte de un precio de 540 euros el metro cuadrado, de acuerdo con los datos CB Richard Ellis. Ello explica que las propias promotoras españolas hayan acudido casi en masa a estos mercados.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 24 de febrero de 2008

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