¿Se puede contener el precio del alquiler de la vivienda?

El auge del mercado del alquiler en España gusta y preocupa casi a partes iguales. Un fuerte aumento de la demanda y una oferta escasa han desembocado en una escalada de las rentas, que el pasado año subieron un 15,9% en España, según Idealista. Barcelona y Madrid marcaron máximos históricos, con alzas del 16,5% y el 15,6%, respectivamente.

En el sector nadie habla de una burbuja, sino de desequilibrio entre oferta y demanda. Pero esta descompensación ha hecho saltar las alarmas en las dos ciudades más perjudicadas. Los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona han pedido al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que regule el precio e impida incrementos desmesurados.

Pero ha sido el Gobierno de Cataluña quien ha ido más lejos: castigará a quien alquile caro. La comunidad establecerá a partir de primavera un índice de referencia del alquiler, que marcará el precio orientativo por metro cuadrado teniendo en cuenta la superficie, antigüedad del edificio, las características de la vivienda y su localización. En los próximos dos meses se trabajará en la fórmula matemática.

Palo y zanahoria

La herramienta bonificará o penalizará fiscalmente al propietario en el impuesto de bienes inmuebles (IBI), en la parte autonómica del IRPF y en las obras de rehabilitación, e incluso las viviendas vacías podrán evitar sanciones si se están alquilando a "precio de tabla". "Si el alquiler se ofrece por debajo del índice de referencia, el incentivo será positivo, y si el precio se encuentra por encima, el incentivo será negativo", explican en la Cátedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili (URV) —nombrada Cátedra Unesco para el Derecho a la Vivienda—, que, de la mano de su director, Sergio Nasarre, ha coordinado el grupo de trabajo cuyas conclusiones ha tomado como referencia la Generalitat.

El alquiler en España gana peso. "Se ha pasado de una cuota del 17,9% en 2001 al 22,3% en 2015", señala José Peral, director de comercialización y marketing de Solvia, que constata que el alquiler vive un cambio de tendencia. Y también de "convergencia del mercado hacia volúmenes y precios medios de otros países europeos", dice David Calzada, consejero delegado de la socimi Vbare. Calzada calcula que los precios en Madrid y Barcelona continuarán creciendo de manera sostenida, aunque a tasas más contenidas. El alza para este año superará el 7% en ambas ciudades, prevé Oscar Bellette, consejero ejecutivo de Inveriplus.

A pesar de ello, los creadores del índice consideran que España sigue teniendo el mercado de alquiler más bajo de Europa Occidental. Y además "es disfuncional, caro, de poca calidad; tenemos un 46% de alquiler en el mercado negro y más de 3,5 millones de viviendas vacías", dice Nasarre. Ante este panorama, "era necesario repensar por completo el mercado del alquiler y lo que hemos hecho es inspirarnos en los tres países que tienen modelos más funcionales, Alemania, Suiza y Austria. Los tres tienen contratos indefinidos de alquiler y un sistema de renta referenciada", comenta Nasarre.

Ahora bien, algunos expertos niegan la mayor. "Se tiende a pensar que la oferta puede aumentar si se ponen las viviendas que están vacías. Sin embargo, la demanda no siempre se concentra en las zonas donde hay stock", dicen en Solvia. Por ejemplo, en Madrid, País Vasco y Cataluña, el porcentaje de pisos vacíos está por debajo del 10%.

El método catalán, pionero en España, está inspirado en el que funciona en Berlín desde hace años, donde el 95% de los alquileres son indefinidos. En la capital alemana el índice cumple su objetivo: los alquileres de referencia suben entre un 2,7% y un 3% anual, mientras que los no sujetos al índice se encarecen entre un 5% y un 10% anual, cuenta Jutta Hartmann, de la Asociación de Inquilinos de Berlín. Aun así, asegura que "el freno del alquiler aún no actúa como se esperaba, debido a la falta de sanciones cuando se incumple la ley".

En Cataluña se pretende aplicar de manera gradual, comenzando en los municipios con mayor demanda. Son 115, entre ellos Barcelona y su área metropolitana, aunque será cada Ayuntamiento quién apruebe si se acoge o no a las tablas diseñadas por la Generalitat. El objetivo no es solo controlar los precios y aportar transparencia, sino también movilizar stock. "Los propietarios podrán alquilar la vivienda a inquilinos que no tendrán ningún motivo para marcharse a otros pisos del mismo barrio porque todos costarán más o menos igual, fidelizando así al inquilino. Además, los propietarios tendrán la oportunidad de subir la renta más allá de las tablas por rehabilitación", explica Nasarre.

Dudas y desconfianza

Pero la medida plantea muchas dudas y desconfianza entre los agentes del sector. "Es una medida inútil y contraproducente que provocará el aumento del mercado negro y las viviendas vacías", considera Sergi Gargallo, director general de Alquiler Seguro. En la misma línea se pronuncian en la socimi Vbare: "Cabe esperar que cualquier regulación limitadora sobre los alquileres declarados aumente la ya alta proporción estimada de los no declarados", señala David Calzada, su consejero delegado. Cree que "el futuro debería pasar por la creación de una oferta capaz de surtir a una demanda sin distorsiones en precios".

"Hoy, con la actual presión fiscal sobre el alquiler, no compensa no declarar el alquiler, y si dicha presión fiscal aumentase, crecería el alquiler negro", manifiesta el consejero ejecutivo de Inveriplus, Oscar ­Bellette. Otros expertos creen que el mercado se irá regulando. "Los precios tienen un mecanismo de ajuste semiautomático que es el pago mensual de la hipoteca. Si suben demasiado, los inquilinos preferirán la deuda y viceversa", argumentan en Cushman & ­Wakefield.

A la hora de proponer recetas, todos coinciden en la necesidad de un mercado profesionalizado, con la entrada de empresas como las socimis. "En España hay 3,8 millones de viviendas de primera residencia en alquiler y el 97% está en manos de particulares", apunta José Peral, de Solvia.