Qué va a pasar con la vivienda en 2017: más obra nueva e hipotecas más caras

El año no podía acabar mejor para millones de hipotecados. La justicia europea obliga a algunas entidades financieras a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo, al menos 4.000 millones de euros. Un regalo navideño que, como contrapartida, va a afectar de una manera u otra al bolsillo de los que firmen una nueva hipoteca en 2017.

Los expertos dan por descontado que las entidades afectadas van a encarecer estos préstamos. "Se verán abocadas a incrementar los diferenciales a los que firman las nuevas hipotecas a tipo variable con el objetivo de cubrir los gastos extra que supondrá la sentencia", cree Jesús Encinar, jefe de estudios de Idealista. Aunque, "dependerá de la competencia y las decisiones que adopten las entidades más saneadas y con mayor volumen de negocio, más capacitadas para soportar un potencial estrés sobre sus márgenes", apunta Jorge Ripoll, director del servicio de Estudios de Tinsa . Además, "es probable que en adelante se cobre por la prestación de servicios por los que hasta ahora no se cobraba, y que el importe de las comisiones experimente un incremento", indica José María López, abogado especialista en regulación financiera.

El euríbor podría superar la barrera del 0% durante el segundo semestre de 2017, según Bankinter (ahora está en el -0,074%), lo que encarecería algo las cuotas mensuales. Y, también, se espera para julio su actualización al euríbor plus, lo que podría aumentar su cotización.

Pero no parece que ninguna de estas nuevas circunstancias hagan tambalear los cimientos de un mercado que en 2016 ha afianzado su reactivación: el ejercicio acabará en el entorno de las 445.000 viviendas vendidas, lo que supone un aumento del 26% respecto a 2015, según el Colegio de Registradores. Además, el stock de obra nueva se ha reducido casi un 20%, hasta las 388.000 casas, afirman en Servihabitat.

No le ha ido mal a un sector donde "los visados crecen a un ritmo de casi el 40% y los precios se están estabilizando en casi todo el país tras caer un 45% desde los máximos de la crisis", asegura Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa. Y la rentabilidad media de la vivienda ha escalado hasta el 6,11%, según los cálculos de Solvia.

Subida por debajo del 3%

Atrás quedan ocho años de ajustes. Pero también atrás se deja el miedo a nuevas burbujas. La subida de precios difiere según la fuente consultada, pero no se esperan encarecimientos superiores al 3% de media. "La recuperación será lenta en un ciclo expansivo suave y largo. El crecimiento de precios será del 2% y el sector de la construcción no volverá a ser a corto plazo uno de los motores del crecimiento económico español", según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Dos de cada tres expertos consultados por la asociación coinciden en que serán otros mercados, como el de servicios o el de exportación, los que experimenten un crecimiento más significativo.

Al igual que la economía y el empleo, el ladrillo crecerá a un ritmo más moderado. "Nuestra previsión es un precio medio prácticamente invariable o, en el mejor de los casos, un ligero crecimiento del 1% o 2%, en línea con el 2% que esperamos para el cierre de 2016", señala Ripoll.

El comportamiento tan desigual de los precios y de las compraventas continuará. Aunque la mejoría se extenderá por más ciudades, lo cierto es que el dinamismo de Barcelona, Madrid, Costa del Sol, Alicante y las islas contrasta mucho con lo que ocurre en zonas de interior y algunas costas con altos niveles de stock y caídas de precios.

Más de 500.000 viviendas cambiarán de manos el próximo ejercicio, coinciden los expertos. La previsión de Tinsa es el aumento en la compraventas de casas nuevas y usadas de entre el 10% y el 15%, entre 520.000 y 545.000 unidades.

Por su parte, el mercado hipotecario sigue mostrando condiciones favorables para el endeudamiento de los hogares y el saldo vivo hipotecario acumulado por las familias es ahora un 20% inferior al máximo de 2010, según BBVA. En 2017 se firmarán entre 425.000 y 450.000 nuevos créditos, entre un 5% y un 10% más que en 2016, prevé Jorge Ripoll.

En el terreno de la financiación "las hipotecas fijas siguen marcando tendencia, mostrando un perfil de comprador conservador que huye del riesgo", cuenta Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com. Hoy un tercio de los nuevos créditos hipotecarios se firma a tipo fijo. Está por verse si estos productos siguen ganado mercado en 2017.

De cara al nuevo ejercicio habrá hitos importantes. Uno es que la vivienda nueva por fin despuntará en las estadísticas oficiales y recortará distancias con respecto a la usada. Actualmente, apenas el 10% es producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. En los próximos tres años, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la oferta, frente al 70% de la segunda mano, según los estudios de Knight Frank. Calcula la consultora que la construcción de obra nueva aumentará hasta cubrir una demanda de unas 150.000 viviendas año y que la actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares.

El mercado de alquiler seguirá siendo un actor principal el próximo año, protagonista en las ciudades de Madrid y Barcelona, con más de 40.000 contratos anuales en cada una. Muy por debajo están Baleares, Alicante, Málaga, Valencia o Sevilla, donde se firman entre 3.000 y 7.000 contratos de alquiler al año, según Solvia. Las rentas están subiendo en buena parte del país (en torno al 4%) por el crecimiento de la demanda y la rigidez de la oferta. Por eso, el sector pide a gritos la entrada de operadores que aporten profesionalidad y contribuyan al aumento de la oferta de alquileres, como ya sucede en países como Alemania.

El próximo ejercicio también será el de la maduración del sector de los servicers, las sociedades nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca. La firma Axis Corporate augura un proceso de concentración. "A medio plazo, el número de servicers se reducirá a dos o tres a lo sumo". Actualmente el 80% de mercado se concentra en cinco: Servihabitat, Haya, Altamira, Solvia y Aliseda.