Las sociedades inmobiliarias reinan en la nueva era del ladrillo

Los empresarios que dominaban la era anterior a la explosión de la burbuja inmobiliaria ya no mueven los hilos. Aquellos señores del ladrillo, como se llamaba entonces a Fernando Martín (Martinsa), Enrique Bañuelos (Astroc), Rafael Santamaría (Reyal Urbis) o Luis Portillo (Colonial) han dejado paso a las socimis, sociedades cotizadas que, sin grandes fastos ni rostros muy mediáticos, han revitalizado un sector que estaba de capa caída. Este año han anunciado inversiones por más de 2.900 millones de euros y en Bolsa valen en conjunto más de 6.000 millones.

La inversión en el sector inmobiliario en España en todo 2014 alcanzó los 10.000 millones. Solo en el primer semestre de este año, ya se situó en unos 8.500 millones. Los compradores más activos son las socimis, seguidas de los fondos de inversión internacionales, apunta Mikel Marco-Gardoqui, director de inversiones de CBRE España. Están copando las compras en el sector terciario, en especial, edificios de oficinas y centros comerciales. Estas sociedades han cerrado en verano a marchas forzadas compras, opas, ampliaciones de capital y estrenos en Bolsa.

Las socimis tienen pedigrí propio en la fauna del ladrillo: son sociedades cotizadas que destinan al alquiler los inmuebles que engordan sus carteras. Al contrario que las grandes empresas de la burbuja, el mercado residencial no está en su radar, y se centran en el sector terciario. Disfrutan de un régimen fiscal especial (no pagan impuesto de sociedades, porque son sus accionistas quienes tributan por los dividendos) a cambio de exigencias muy concretas. Si obtienen beneficio, están obligadas a repartir dividendo. Sus ingresos deben proceder, al menos en un 80%, del alquiler de activos. Y no pueden entrar especular a corto plazo: están obligadas a mantener tres años, al menos, los inmuebles que compran.

Cambio regulatorio

Su regulación se reformó en diciembre de 2012 (un cambio que todos los expertos consideran un acierto), pero fue en 2014 cuando florecieron. Y este año viven su expansión. Hay unos 14 jugadores, aunque solo cinco tienen tamaño y actividad consolidada.

¿Por qué viven esta explosión? Estaban en el lugar justo en el momento perfecto, señala Jaime Pascual-Sanchiz, director general ejecutivo de Aguirre Newman. En 2013 decenas de fondos internacionales de alto riesgo y firmas extranjeras de inversión inmobiliaria pusieron sus ojos en España. Edificios baratos en una economía a punto de volver a crecer. “Trataron de realizar las compras directamente. Y fracasaron. Se dieron cuenta de que es necesario un equipo local que conozca bien el mercado para aprovechar las oportunidades”, cuenta Pascual-Sanchiz. Entre 2014 y 2015 son las socimis las que han recibido buena parte de esos fondos internacionales. “Son sociedades inmobiliarias expertas en el mercado español pero sin deudas heredadas de la explosión de la burbuja, porque no existían”, recuerda este experto. Y son cotizadas, lo que permite a los fondos entrar y salir cuando quieran.

“La actividad de estas sociedades se ha disparado porque se han conjugado dos elementos clave: oportunidades con precios atractivos e inversores con dinero reestructurando sus carteras”, coincide Antonio Sánchez Recio, socio responsable del mercado inmobiliario de la consultora PwC.

Merlin, la más grande

La reina de las socimis es Merlin. En junio compró a Sacyr su filial Testa. Significa que Merlin, con un valor en Bolsa de 3.300 millones y una cartera inmobiliaria de 2.300 millones, va a gastarse 1.983 millones para tomar Testa, con activos de 3.180 millones, más que los de su comprador. Para hacer la operación amplía capital en 1.033 millones.

Merlin se ha convertido en uno de las grandes inmobiliarias de España. Es una clasificación reñida: según esta empresa, su cartera y la de Testa tienen un valor de 5.597 millones. Ponte Gadea, la sociedad del fundador de Inditex, Amancio Ortega, tenía 5.593 millones en activos al terminar 2014, según consta en el Registro Mercantil, en parte gracias a sus propiedades en el extranjero. Y la cartera de Colonial está valorada en 5.575 millones.

La segunda socimi es Hispania. Entre sus inversores está George Soros. En abril pactó crear una inmobiliaria con el grupo hotelero Barceló. También quiso comprar Realia por 150 millones, pero en julio desistió. Se la arrebató el mexicano Carlos Slim.

Lar España ha sido la más activa cerrando operaciones enverano. Ha adquirido un centro comercial en León (87,5 millones), ha pactado la compra de un parque comercial en Barakaldo (170 millones) y dos grandes superficies en Pamplona (8,4 millones). Desarrollará un gran complejo comercial que llevaba años aparcado en Sagunto (Valencia), un proyecto de 53 millones. El 6 de agosto cerró una ampliación de capital, por valor de 135 millones.

Axiare también ha ampliado capital, 395 millones. Se ha gastado ya parte en comprar oficinas, naves logísticas, aparcamientos y locales comerciales. Su cartera suma 633 millones.

La liga de los grandes la cierra Saint Croix Holding. Propiedad de la familia Colomer (dueños de la promotora Pryconsa), esta socimi trasladó a España su sede desde Luxemburgo en 2014. Posee hoteles, edificios y locales que la convierten en casera de CLH y de Zara. Este año compró otra socimi por 52 millones.

Tras ellas, URO. Se estrenó en el parqué en marzo. Tiene solo un activo: 1.150 locales ocupados por el Santander. Sacó a Bolsa un 2% del capital, la banca controla más del 55%. No ha salido de compras, está centrada en reestructurar su deuda, unos 1.400 millones.

“Cuando el mercado inmobiliario español mejore, veremos cambios. Para empezar, en el perfil del inversor: los fondos de capital riesgo darán paso a socios más estables, como aseguradoras, bancos y fondos institucionales. Además, es posible que se produzcan compras o fusiones, especialmente de las socimis más pequeñas”, vaticinan en Aguirre Newman.