La demanda de inversión es diez veces mayor que la oferta

En 2011 la posición española en el mercado internacional era desesperada: nada con el apellido España interesaba a los inversores en la city londinense, según comentan Federico Roig y Rafael Mínguez, del bufete Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. Actualmente, y bien al contrario, los pretendientes se multiplican.

Ni siquiera la incertidumbre política ensombrece el panorama. "Puede ralentizar las decisiones de inversión pero un gran portaviones no puede darse la vuelta de manera radical", explica Roig, en alusión a la voracidad inversora.

Durante el pasado Spanish M&A And Private Equity Forum 2015 (Fusiones, Adquisiciones y Capital Riesgo en España), el secretario de Estado de Economía y Competitividad, Miguel Temboury, descartaba una ruptura. Abría este foro aludiendo a reformas legislativas estructurales "destinadas a permanecer" y hablaba de "solidez institucional y social". "El sistema tiene equilibrios y controles, como prueba la sentencia del Tribunal Constitucional echando atrás que la ley andaluza permitiera ocupar los pisos vacíos de forma expropiatoria. También hemos tomado medidas para equilibrar la excesiva protección en el alquiler de vivienda, que llevaba al encarecimiento y reducción del volumen", afirmó Temboury.

Federico Roig subrayó que el inversor se basa en una situación de marco regulatorio estable, con suficiente liquidez y financiación a tipos de interés bajos y con la ventaja competitiva de la rentabilidad del mercado inmobiliario, frente a otros como el de los bonos.

En el foro, organizado por Mergermarket y con el bufete Cuatrecasas como patrocinador principal, se fue definiendo un nuevo escenario: si históricamente en el mercado inmobiliario una rentabilidad del 4,5% era la mínima, ahora, un 3% es aceptable. Además, desde 2013 no ha dejado de diversificarse el perfil de los inversores. La banca como único elemento financiador en el mercado ha sido desplazada por fondos de capital riesgo y estos, a su vez, han visto como sus antiguos clientes -aseguradoras o fondos de pensiones-, compiten invirtiendo directamente, como indicó Jorge Valle, de Deutsche Bank.

"Es, ha sido y será momento de invertir en el sector inmobiliario, clave para España", sostenía en el foro Borja Ortega, de JLL. Pero no es solo en nuestro país. Enrique Losantos, también de JLL, anotó que "en 1995 los grandes fondos de pensiones mundiales solo destinaban el 5% a inversiones alternativas, entre las que el inmobiliario suponía una pequeña parte. En 2014, el porcentaje, que sigue creciendo, subió al 18% y una sexta parte fue al inmobiliario."

Añadió más cifras: durante el último trimestre, en Europa se invirtieron 74 billones de euros y 200 millones en todo 2014, máximo histórico jamás invertido en el continente. En España, la inversión directa casi alcanzó los 10 billones y otro tanto en compras de carteras de préstamos principalmente a la Sareb y a entidades financieras, además de 3.000 millones de euros a inmobiliarias cotizadas, principalmente Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Losantos estima que en España la demanda es diez veces mayor que la oferta.

El resumen para tantas cifras apabullantes es que "hay dinero y desesperación por invertir en un escenario global de tipos bajísimos, el sector inmobiliario es uno de los pocos con rentabilidades atractivas y el de España, el más interesante para invertir desde el punto de vista cualitativo. Estamos de moda. Hay una gran demanda y el mercado con todas las reformas favorece la atracción por nuestro país", según Losantos.

Este apetito inversor por el mercado inmobiliario europeo y, sobre todo español, se enfrenta a una falta de producto en el que invertir. Una de las claves, es optar por los inmuebles poblemáticos; añadir gestión y conocer muy a fondo el mercado local, según Xabier Barrondo, de GMP, una compañía especializada en oficinas en Madrid y Barcelona desde hace 75 años, que ha dejado de ser cien por cien familiar, para darle el 30% a GIC, fondo soberano de Singapur.

Al clásico aforismo "location, location, location" (ubicación, ubicación, ubicación) añadió Barrondo el de "timing, timing, timing": la clave no es tanto la ubicación como cuándo se compró el activo inmobiliario. "Empieza a ser un poco tarde. Hace un año nadie quería y ahora quieren todos por lo que hay cierta agresividad a la hora de comprar. El valor por metro cuadrado es muy bajo, comparativamente bueno y con perspectivas de aumento de rentas dadas las de crecimiento económico, que otros países no tienen".

GMP se constituyó en Socimi: "ha sido catalizador de la inversión extranjera que no encontraba forma de acceder y que ha encontrado estructura fiscal amigable y gestión local disponible. Han demostrado ser un éxito. Hemos empezado a comprar edificios, a los que antes no podíamos por el tamaño", concluye.

"El entorno de tipos bajos ha sido el caldo de cultivo para que las Socimi generen rentabilidad en un entorno de cambio de ciclo", puntualizaba Javier Rapallo, del Deutsche Bank. Rafael García Tapia, de la gestora de capital riesgo Corpfin Capital, explicaba que la Socimi que han creado, especializada en locales comerciales en buenas ubicaciones, "como gestora de capital riesgo pequeña nos da más visibilidad y es enormemente positiva. Estamos cotizando desde julio y captamos más capital del que podemos invertir". Y, ante la falta de producto, "compramos lo que nadie quiere, como renta antigua, en proindiviso, embargos o pendientes de obras y no solemos comprar inmuebles bancarios".

Las Socimi han sido un bálsamo para empresas medianas, pero no se puede decir tanto del capital riesgo. La perspectiva de Miguel Zorita, del Grupo Daorje, empresa de servicios industriales y medioambientales, es la de que "la política de inversión más expansiva adoptada por bancos y fondos de capital todavía, no acaba de llegar con fluidez a las pymes. En concreto, la financiación de proyectos internacionales continua siendo muy difícil para estas".

Zorita puntualizó dos problemas que presentan las inversiones del capital de riesgo: aspiran al máximo apalancamiento de sus inversiones, lo que no cuadra necesariamente con los planes de negocio de las pymes que, además, suelen llevar el apalancamiento de serie. Y, en segundo lugar, quieren tener el control de las sociedades en las que invierte, con lo que el perfil de los equipos directivos de sus participadas se ajusta más al modelo ejecutivo/empleado que al de asociación con gestor/empresario".