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Cualquiera puede comprar una habitación de hotel

La mayor seguridad jurídica afianza el 'condohotel' en España, que ofrece al comprador hasta un 7% de rentabilidad

Complejo de apartamentos en venta con rentabilidad en Manilva (Málaga), de la firma Pierre & Vacances.
Complejo de apartamentos en venta con rentabilidad en Manilva (Málaga), de la firma Pierre & Vacances.

Se vende habitación en el hotel Meliá Costa del Sol, en primera línea de la playa del Bajondillo, en la localidad malagueña de Torremolinos. Una habitación de 35 metros cuadrados con baño y un dormitorio por 127.000 euros.

En el mismo hotel otro particular vende una habitación de 36 metros por 88.000 euros y especifica en su anuncio que el estudio está en régimen de explotación hotelera, que el propio hotel asume todos los gastos de mantenimiento y que anualmente se reparten los beneficios generados durante el ejercicio y los ingresos por explotación del centro de talasoterapia, tiendas y restaurantes.

La venta de habitaciones de hotel es una fórmula que hasta ahora no había tenido excesivo éxito en España y que había deambulando en un vacío legal. Ahora resurge al calor de las leyes que algunas comunidades autónomas están aprobando y que garantizan la seguridad jurídica, como la Ley del Turismo de las Islas Baleares de 19 de julio de 2012.

“Hasta ahora la maraña de normas administrativas de nuestras comunidades autónomas la dificultaban enormemente. No todas las Administraciones se han mostrado tolerantes con estas nuevas fórmulas. Y la mayoría, como es típico en España, ponían tantos problemas que ahuyentaban a los inversores. La falta de seguridad jurídica es una gran enemiga de la inversión”, señala Álvaro Delgado, notario de Palma de Mallorca y autor de varios estudios sobre el tema.

Con el camino legal más despejado, estos productos, aún escasos, empiezan a gustar a algunos inversores que buscan rentabilidades golosas en el sector inmobiliario español. Estamos hablando de retornos en torno al 6% y 7% anual, dice María Eugenia Blasco Rodellar, directora de Inmigración y China Desk de AGM Abogados. Para inversores extranjeros interesados en invertir en España es un caramelo. “Principalmente asiáticos y rusos; hemos constatado que este tipo de inversión interesa al mercado chino porque es una forma sencilla de visualizar lo invertido y tener garantizadas las rentabilidades”, señala Blasco.

La compra de la habitación implica la firma de un contrato de alquiler con el hotel

La compra de la habitación lleva pareja la firma de un contrato de alquiler con la gestora hotelera. El comprador obtiene una renta y, según la fórmula de compra, puede disponer del uso del activo determinadas semanas al año o incluso utilizar otros complejos del grupo en condiciones muy ventajosas, indica José María Pont, Presidente ejecutivo Pierre & Vacances Center Parcs España. Este grupo actualmente tiene oferta en los complejos de Fuengirola (Hotel El Puerto) y en Manilva (Pierre & Vacances Village Club Terrazas Costa del Sol). Los precios de venta oscilan desde 50.000 euros hasta unos 250.000 euros.

Aunque en España no está muy extendido, el condohotel es una figura muy común en Estados Unidos y también en algunos países europeos como Francia. Consiste en la explotación como hotel de un edificio constituido en un régimen especial de propiedad horizontal y cuyas habitaciones o apartamentos pertenecen a diferentes propietarios. El hotel es explotado por una sola empresa turística, aunque el inmueble pertenezca a varios propietarios. El comprador de la habitación y el gestor hotelero se reparten al 50% los ingresos obtenidos por la explotación de cada habitación, por lo que si no se alquila no se cobra. Ahora bien, cada dueño puede negociar sus propias condiciones con la empresa explotadora.

 “La fórmula puede interesar a cualquier particular que desea invertir una parte de su patrimonio en un producto inmobiliario que ofrece una rentabilidad muy superior a otras alternativas en el mercado. Es apropiada para inversores de largo plazo y desde luego totalmente desaconsejable como inversión especulativa o de corto plazo. Puede ser también un vehículo muy útil para familias que suelen pasar las vacaciones en un mismo sitio. Alguna de las fórmulas que se proponen permite combinar de forma ordenada la inversión con el disfrute esporádico”, explica Pont.

Los compradores pueden hacer uso de su habitación pero con restricciones. Cada comunidad autónoma establece sus propias limitaciones temporales: dos meses al año en el caso de Baleares y cuatro meses en la Comunidad Valenciana. También tienen derecho de uso y disfrute de los elementos comunes y servicios del establecimiento en condiciones exclusivas (spa, restaurantes...).

Algunas empresas recurren a esta fórmula para adquirir o renovar hoteles y subir de categoría

Hasta el momento solo algunas autonomías turísticas, como Andalucía, Baleares, Canarias y recientemente la Comunidad Valenciana (entró en vigor en enero de 2015), han incorporado en su legislación la posibilidad de poder adquirir habitaciones de hotel en régimen de condominio. En la primera, por ejemplo, el Gran Hotel Guadalpín Banús, de cinco estrellas y en plena Milla de Oro, vende algunas de sus estancias, tanto habitaciones individuales como suites. Los precios van desde 658.000 euros por una habitación de 49 metros cuadrados a casi 1,4 millones de euros por otra de 76 metros y jacuzzi privado.

Cataluña será la próxima en dar el paso. “Implica que Barcelona sea la primera ciudad de primer nivel en España que permita este sistema”, explica la abogada Blasco. El proyecto está recogido en la ley de presupuestos de la Generalitat, pendientes de ser aprobados.

Con el nuevo marco normativo, empresas hoteleras e inversores no han tardado en mover ficha. Desde que tiene una expresa cobertura legal, muchos inversores se están planteando utilizar esta fórmula para adquirir o renovar establecimientos hoteleros. Muchos hoteles se están reconvirtiendo en condohoteles. “Algunos establecimientos hoteleros obsoletos están aprovechando la financiación que viene a través de la venta de sus unidades de alojamiento a terceros para renovar sus instalaciones y subir su categoría. En definitiva, se trata de buscar vías alternativas de financiación al margen de los bancos”, indica el notario Delgado.

Portals Hills Boutique Hotel, que acaba de abrir sus puertas, ha sido el primer condohotel proyectado en Mallorca tras la aprobación de la nueva Ley General de Turismo y hay otros en fase de construcción o reforma en diferentes zonas costeras de la isla. Portals Hills es un establecimiento de cuatro estrellas, 29 suites y dos áticos situado en Portals Nous (Calviá). Las habitaciones están a la venta desde 429.000 euros y los pisos a partir de 1,6 millones. “Los compradores obtienen una rentabilidad doble: por un lado, pueden utilizar su suite hasta dos meses al año (si el alquiler de una suite o apartamento similar puede costarte en verano entre 10.000 y 20.000 euros por dos meses ya tienes ahí entre un 3% y un 4% de rentabilidad anual); y si participas en los beneficios al final del ejercicio turístico puedes redondear para llegar a un 6% o un 7%”, explica Delgado. El perfil del comprador suele ser extranjero de nivel medio-alto. “A los españoles todavía les cuesta adentrarse en estas fórmulas novedosas”, apunta el notario.

Así, la empresa hotelera puede acudir a una vía de financiación ajena a los bancos, y cuyos costes abona en especie dando servicios hoteleros a sus acreedores, que son los titulares del inmueble. “Las normativas son variopintas según la comunidad autónoma y no todas enfocan adecuadamente el producto que si se comprende puede ser un magnífico vehículo para renovar y actualizar el parque de habitaciones turísticas en nuestro país. Mejora y fortalece por tanto nuestra oferta como país y permite inversiones de alta rentabilidad a bolsillos medianos, señala el presidente ejecutivo Pierre & Vacances Center Parcs España.

El comprador no es el gestor de la habitación, sino la cadena hotelera. Es el caso de Meliá Hotels International. “Somos gestores de algunos hoteles que tienen un modelo de condohotel, pero no es nuestra compañía quien comercializa esas unidades o apartamentos, sino la propietaria del inmueble. Tampoco tenemos planes de hacerlo con nuestros hoteles en propiedad”, indican. Un buen ejemplo es el Hotel Meliá Castilla, en Madrid (donde no existe una regulación expresa, pero no está prohibido). En este establecimiento uno de los dueños vende su habitación de 30 metros cuadrados con baño completo, cama de matrimonio, escritorio, televisión y teléfono, y con el uso y disfrute de todos los servicios del hotel en condiciones exclusivas. Se vende por 90.000 euros