“La vivienda turística ofrece una plusvalía del 12% anual”

El arquitecto José Ángel Borbolla (México, 1973) lleva 13 años trabajando en Tinsa de México, una de las cuatro primeras tasadoras. Como consultora realiza estudios de mercado que dan fe del crecimiento de un país que tiene 122 millones de habitantes de los que “casi un 65% están en edad productiva y son posibles compradores de vivienda”, afirma. La de la vivienda es la segunda industria, tras la automoción, y el mercado inmobiliario mexicano vive un momento dulce por razones demográficas (hay unos 650.000 matrimonios al año), las reformas socioeconómicas, la financiación y los tipos de interés hipotecarios. “En México hay una gran cantidad de oportunidades. Por un lado, hay un déficit histórico de vivienda. Y la clase media ha venido creciendo durante los últimos 10 años. Por tanto, hay una gran necesidad de vivienda y de mejora de esta. Por otro, no ha habido burbuja, los promotores no se endeudaron ni se dispararon los precios. Es muy prometedor”, sostiene.

Pregunta. ¿Cómo es la vivienda media y cuánto cuesta?

Respuesta. De los seis segmentos de vivienda que hay en México, la media tiene unos 90 metros cuadrados y, por ejemplo, en el Distrito Federal, cuesta unos 1.500 dólares el metro cuadrado (1.323 euros). La residencial, tiene entre 140 y 150 metros cuadrados y su costo es de 2.500 dólares (2.204 euros) promedio.

P. ¿Qué tipo de vivienda es el más demandado y para qué estrato social?

R. Para todos, pero la mayor oportunidad se da en los dos tipos de vivienda media de entre 50.000 o 60.000 dólares y de 100.000 a 120.000 dólares. Y no solo en las ciudades principales, también en secundarias que están en auge. Las reformas emprendidas por el presidente Peña Nieto en 2014, especialmente la energética, están generando necesidades de grandes inversiones en vivienda y servicios.

P. ¿Cuántas viviendas se venden al año?

En México se conceden unos 800.000 créditos al año para compras y mejoras de viviendas

R. Entre nuevas, recompras y mejoras se conceden más de 800.000 créditos. La mayor proporción de ventas es de usada.

P. ¿Necesitan inversores financieros o promotores?

R. Hay oportunidades para ambos. Obviamente, hay mexicanos necesitados de mayor financiación pero también, como está cambiando el modelo hacia la vivienda vertical, en bloques, el español puede aportar mucho por su experiencia, sobre todo en vivienda media y económica.

P. ¿El comprador particular cuenta con financiación para comprar vivienda?

R. Hay una particularidad importante: el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Cada trabajador aporta un porcentaje de su salario y el empleador pone otro tanto en ese fondo. Para comprar vivienda, puede recibir crédito uniendo la cantidad aportada con el nivel de ingresos y, si hace falta, también hay oferta hipotecaria de la banca privada. En el caso de una vivienda económica, de unos 35.000 dólares, el fondo puede financiar hasta el 95%. Infonavit, por su nivel de cartera, es el segundo banco hipotecario de Latinoamérica.

P. ¿Y el promotor extranjero puede ir directamente a pedir financiación?

R. Además del fondo citado y de otro para trabajadores del Estado, Fovissste ­[una entidad social que facilita préstamos a los empleados públicos] hay organismos como la Sociedad Hipotecaria Federal, cuyos programas buscan financiar a empresas que tengan interés en promover, construir y comercializar, si cumplen requisitos como el de tener estructura empresarial acorde con el proyecto.

P. ¿Es aconsejable buscar siempre un socio local?

“Hay bastantes programas de financiación para los promotores”

R. En una primera etapa sería aconsejable ir con socios locales con experiencia, que conozcan bien los trámites y el mercado.

P. ¿Dónde se puede invertir en vivienda?

R. En ciudades en pleno crecimiento, como muchas del sureste mexicano, incluidas las turísticas, con grandes oportunidades en todos los sectores. También en el de la residencial del centro de las ciudades principales que crecieron desordenadamente. Las mayores oportunidades están en México DF, Guadalajara y Monterrey, pero también en algunas ciudades de segundo orden en las que se venden al mes unas 8.000 viviendas y tienen un inventario de vivienda nueva en venta que se agota en un plazo de entre 12 y 18 meses.

P. ¿Sería interesante comprar para arrendar en zonas turísticas?

R. Las zonas turísticas se conocen por su atractivo natural y también por las inversiones inmobiliarias. Es el caso de ciudades como Cancún, Riviera Maya, Los Cabos, Riviera Nayarit, La Paz o San Miguel de Allende. De 2007 a 2012 hubo mucho freno en los desarrollos turísticos, pero están empezando a activarse y se esperan rentabilidades en los próximos 6 y 10 años. En México, el mercado turístico ha tendido a hacer apartamentos con servicios hoteleros. Sobre todo en el Caribe se da mucho este tipo de inversión patrimonial que puedes usar para arrendar durante gran parte del año y para pasar las vacaciones.

P. ¿Cuál es el peso del alquiler en México?

“La reforma energética y el sector del motor están impulsando la demanda”

R. De los 32 millones de viviendas, el 16% son en arrendamiento. En zonas turísticas y en el Distrito Federal, el porcentaje sube al 22%.

P. ¿De qué rentabilidad y volumen de inversión se habla?

R. La vivienda turística genera una plusvalía superior al 12% anual. Hay oportunidades para grandes inversiones en hoteles y apartoteles, pero también para promociones de unas 50 unidades, de unos cinco a 10 millones de dólares [4,45 a 8,9 millones de euros].

P. ¿A qué localidades aconseja ir a un inversor particular?

R. A las ciudades principales y a las que están empezando a tener demanda por parte de compradores para uso propio o para invertir en patrimonio. Por ejemplo, pueden comprar uno o varios apartamentos en la ciudad de México, en una zona con gran demanda cerca de las zonas de oficinas, en el centro de la ciudad. Durante los últimos cinco años los precios han crecido de forma similar o un poco por encima de la inflación pero seguirán subiendo. Hay áreas en desarrollo gracias a la reforma energética, sobre todo en el Golfo de México, Campeche, Yucatán, Veracruz, Tabasco, así como en el centro y occidente del país, por la industria del automóvil.

P. ¿Con qué rentabilidad?

R. La plusvalía anual o revalorización de una vivienda está en promedios de 8% a 10% en estas zonas atractivas para el inversor.

P. ¿Cómo afecta la inseguridad ciudadana al sector?

R. La inseguridad está focalizada en determinadas zonas. Hay muchas áreas donde no se ven problemas de inseguridad como en Cancún, en Mérida o Campeche y en general en la ciudad de México.

P. ¿Y aconsejaría invertir en oficinas o centros comerciales?

R. Ha habido mucha inversión en oficinas en las ciudades principales pero hay mayores oportunidades en el comercio. Hay demanda en ciudades con mayor desarrollo como las de las zonas del Sureste y también las de Occidente con una inversión industrial importante. Sería interesante contar con un socio local que opere la parte comercial. También es interesante el desarrollo de proyectos de uso mixto, donde coinciden usos comerciales, de oficinas y de vivienda.