Cómo contratar una hipoteca sin caer en los errores del pasado

Las ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2014, según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), suman 604.489 pérdidas de hogares, segundas residencias, locales de negocio y otros inmuebles por impago de una hipoteca. Un drama que solo el año pasado se llevó por delante 80.749 préstamos hipotecarios y los inmuebles de aquellos que no pudieron hacer frente a la deuda. La cara más amarga y llamativa de las ejecuciones hipotecarias son los desahucios, llamados lanzamientos en terminología jurídica: solo en 2014 se produjeron 28.877. Si se tiene en cuenta que entre que se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria y se realiza el lanzamiento puede pasar un año o más, los 80.749 expedientes iniciados en 2014 y anteriores se irán reflejando en la perdida de hogares en 2015 y años venideros, por muy bien que evolucione la economía.

Para saber si podemos pagar la hipoteca, debemos calcular la cuota del préstamo no con el tipo actual, sino con un 5-5,5%

Del estallido de la burbuja inmobiliaria, poco se puede hacer más allá de paliar sus efectos, con normativas que verdaderamente liberen de las cargas perpetuas a los autónomos y familias que han perdido sus casas, además de buscar soluciones habitacionales efectivas a los que no tienen posibilidad de obtener un techo digno. Por otro lado, ya a futuro, se debería modernizar toda la normativa hipotecaria para equilibrar los derechos de los bancos y el de los clientes, actualmente escorada hacia el interés del sector financiero.

Lo que sí se puede hacer es aprender del pasado, así de no acabar, en un futuro, engrosando las funestas estadísticas del CGPJ. Formarnos en materia hipotecaria, informarnos de las ofertas del mercado, ser severos y prudentes en cuanto a nuestra capacidad de pagar la deuda, acudir al asesoramiento de profesionales sin vinculación con la entidad financiera; en otras palabras, conocer las claves para contratar una hipoteca de forma responsable.

¿Puedes pagar cómodamente la cuota? 

La clave para que las familias no cometan los errores del pasado es que se pregunten y sepan responder —razonablemente— si pueden pagar cómodamente la cuota hipotecaria. Dejar la respuesta en manos de los bancos supone un riesgo que nadie debería cometer, ya que por falta de tiempo, información o incentivos, los analistas han demostrado no ser lo certeros que sería deseable.

Para saber si somos capaces de devolver la hipoteca, debemos calcular la cuota del préstamo no con el tipo actual, sino con un 5-5,5% y ver si esta mensualidad no supera el 30% o 40% de nuestros ingresos netos. La calculadora del Banco de España es muy útil para estos cálculos.

No te sientas demasiado confiado

Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers y experto independiente de iAhorro.com, asegura que “se ha incrementado nuevamente la flexibilidad en la concesión de hipotecas y es posible financiar hasta el 100%”. En relación al análisis de riesgo actual, garantiza que algunos “bancos líderes” ya están aplicando medidas, como calcular el ratio de endeudamiento sobre el 4,5% o el 5,5%, en lugar de sobre el tipo de interés actual: “Si el cliente puede pagar estos tipos, muy probablemente se le conceda la hipoteca”. Para evitar el sobreendeudamiento, las entidades comprueban la procedencia del dinero que se va a utilizar. En caso que se informe de que algún familiar ha dejado el dinero, los bancos solicitan los movimientos de cuenta de los prestatarios para cerciorarse que la cifra que el cliente aporta a la compra “procede de ahorros y no de un préstamo personal”. 

Por otro lado, Beltrán percibe que la información financiera media del consumidor ha mejorado, pero no se traduce aún en una mayor responsabilidad: “Encontramos más consumidores con mayor información gracias a Internet y portales de comparación, pero no hay un aprendizaje de lo ocurrido en términos de prudencia y en comprender que la concesión de la hipoteca se tiene que ajustar a los ratios de endeudamiento. Pienso que esto es debido a la edad de los que compran y la ilusión de esta nueva vida”. Por otro lado, el experto comenta que los que sí han aprendido más son los padres, potenciales avalistas que ya no aceptan firmar y arriesgar todo su patrimonio presente y futuro. “Los compradores actuales ya no tienen la percepción de que van a especular con la vivienda”, concluye.

Cuidado con los productos vinculados

Junto al préstamo hipotecario, las entidades ofrecen otro tipo de productos, más o menos relacionados con la financiación, además de vincularnos con ellos domiciliando nómina y recibos. Si estos productos interesan al cliente y tienen características competitivas, nada malo hay en que se les ofrezca. Los problemas empiezan cuando el seguro es más caro que si lo contratamos directamente con una aseguradora, o el plan de pensiones es menos rentable que otros de su misma categoría, o cuando se pide un gasto de tarjeta mínimo a una familia que lo que busca es ahorrar, no gastar.

Las entidades bancarias no pueden ya obligar a los consumidores a contratar productos vinculados a la hipoteca Carlos Lluch, experto en seguros

“Las entidades bancarias no pueden ya obligar a los consumidores a contratar paquetes cerrados vinculados a la hipoteca tales como otros préstamos, fondos o seguros” explica el experto en seguros Carlos Lluch. La directiva hipotecaria así lo establece, por considerar que es práctica abusiva; deberá ser traspuesta a nuestra legislación antes de finales de febrero de 2016 pero, como toda directiva, ya es exigible en su cumplimiento y el Banco de España se hace eco de la misma. La realidad del mercado —con ofertas recientes como la hipoteca del BBVA a Euríbor+ 1,25%—, es que se sigue vinculando los tipos de interés a la contratación de otros productos, y “no en todos los casos se ahorra, pues suelen ofrecer seguros más caros que en el mercado libre”, continua Lluch. “Según varias asociaciones de consumidores, estos seguros no tienen la calidad de otros productos, por lo que en caso de siniestro se pueden perder varios miles de euros como resultado de una mala elección”, zanja.

Si el banco nos intenta obligar a contratar productos vinculados para concedernos la hipoteca, Lluch mantiene que “no solo es una práctica penalmente castigada sino también prohibida por la Ley de Mediación de seguros y por la Ley de Consumidores y Usuarios”. Si consideramos que el banco no cumple, deberíamos denunciar ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, el Banco de España y la Autoridad de Consumo, todas ellas vías gratuitas.

¿Los bancos han cambiado su actitud?

Chantal Catalá, doctora en derecho, asegura que “los bancos siguen actuando con prepotencia; sus empleados siguen haciendo afirmaciones falsas que confunden al cliente, con argumentos falaces que justifican en base a una supuesta normativa interna que no debería afectar al cliente”.

Lo que sí se nota es el mayor esfuerzo de algunas entidades en materia de transparencia, pero aún con muchas carencias: “Se nota intentan ser más claros y se agradece que te pongan en previsión de lo que puede pasar si el Euríbor se pusiera al nivel medio de los últimos años y al más alto. No obstante, en la hipoteca a tipo fijo no queda nada claro el concepto de compensación por pérdida para el banco en caso de cancelación anticipada. Siguen usando nombres técnicos que el cliente no entiende. Especialmente curioso es que traten de vender como bajas las comisiones por cancelación anticipada, cuando en realidad son las más altas que les autoriza la legislación —0,5% los cinco primeros años y 0,25% después—”.

Debemos de tener claro que los bancos aún no han aprendido del todo la lección básica: que solo concediendo hipotecas responsables y transparentes a clientes que las entienden y las pueden pagar, dando una flexibilidad pactada en caso de problemas puntuales futuros, en España tendremos un mercado hipotecario competitivo y sano.