La inversión reaparece con hambre

El mercado inmobiliario ha resucitado, con los centros comerciales y oficinas como principales motores de la inversión en el sector terciario. Los números así lo muestran. Las operaciones cerradas en 2014, por valor de 10.483 millones de euros –con datos de CBRE–, colocaron la inversión en España a niveles de 2007, con cifras de “récord histórico” que no se daban desde “el pico de la burbuja. Y el ritmo vertiginoso continúa, puesto que durante los tres primeros meses de 2015 se han firmado transacciones inmobiliarias valoradas en 2.300 millones de euros frente a los 1.000 millones del mismo periodo del año pasado”, según Aguirre Newman.

El director de inversiones alternativas de CBRE, Patricio Palomar, califica la actividad de los últimos meses de “frenética”, aclarando que, aunque los volúmenes de capital han sido iguales a los de antes de la crisis, como los precios de los activos han sido más bajos, se han tenido que cerrar muchas más operaciones y por un número mayor de metros.

Presión brutal

La causa de esta fiebre compradora, en su opinión, es que “ha llegado un tsunami de capital al país”, con lo que el mercado ha experimentado una notable liquidez, lo que se pone de manifiesto con el hecho de que aproximadamente el 80% del dinero destinado a la compra de inmuebles terciarios es extranjero, ya sea circulando directamente a través de fondos de inversión o indirectamente a través de las Socimi (sociedades que invierten en inmuebles para gestionarlos en régimen de arrendamiento).

Los compradores presionan para conseguir los mejores edificios y los bancos vuelven a ofrecer créditos

Y es que, en apenas un año, las cuatro grandes Socimi se han convertido en protagonistas clave del sector inmobiliario; han sido las que se han mostrado más activas, con 2.500 millones de inversión a las espaldas, aunque hay que tener en cuenta que –pese a que son vehículos cotizados españoles– estas sociedades tienen dinero internacional detrás y en ellas apuestan personajes “como George Soros, John Paulson o Richard Perry junto a fondos institucionales como Pimco o Franklin Templeton Investment”, continúa Palomar.

Jaime Pascual-Sanchíz, director general ejecutivo de Aguirre Newman, recalca que no solo las Socimi manejan el cotarro, pues “los canales por los que está llegando el capital son muchos”. “Hay una presión brutal por comprar” y mucho interés por los mejores activos, y entre los factores que están detrás de este apetito cita la compra de deuda por parte del Banco Central Europeo y la bajada de tipos de interés que ha convertido al sector inmobiliario en una de las estrellas de la inversión para las compañías frente a la renta fija o los bonos de alto rendimiento.

Y en el centro de todo este fenómeno, la percepción de que la economía española mejora. “Todo el mundo está descontando un crecimiento en la economía española, con un aumento del consumo (en el caso del retail) y la subida de los ingresos por el aumento de los alquileres (para las oficinas), una percepción que se une al cambio producido en el mercado crediticio, “que se ha abierto mucho para proyectos terciarios. Ha vuelto la financiación al sector, y esto ayuda mucho a tener efervescencia en el mercado”, subraya Pascual-Sanchíz. Un panorama que Palomar resume en una frase: “Los inversores ya no nos ven como un país de oportunidad donde comprar a precios de ganga, ni como un país de derribo, sino como una plaza donde hacer adquisiciones a buenos precios”.

Ese sería el escenario en el que se mueve la oferta, donde la Sareb, entidades financieras y Administraciones públicas continuarán siendo las protagonistas indiscutibles, según las consultoras inmobiliarias.

Las oficinas, 'pioneras'

Por segmentos, las oficinas, que el año pasado movieron unos 3.200 millones de euros en transacciones, fueron los primeros inmuebles en notar la afluencia inversora en 2013 –aunque entonces solo hubo interés por los productos mejores de los centros de negocios de Madrid y Barcelona–. El pasado ejercicio ya se contagiaron otras zonas de España y en distintos parques empresariales (Campo de las Naciones, N-I, N-VI…), una tendencia que ha continuado en los primeros meses de 2015 por la impresión de los compradores sobre la mejora económica, pero también porque los alquileres se han estabilizado y, en algunos casos, empiezan a subir.

En el primer trimestre del año se han cerrado operaciones por valor de 2.370 millones de euros

Un ligero incremento que es todo un soplo de aire fresco después de que las rentas se reajustaran más de un 40% desde 2007 hasta tocar suelo en 2013. Precisamente el año pasado subieron por primera vez desde que comenzara la crisis, aunque solo las oficinas de los enclaves más exclusivos, puntualizan desde CBRE.

Comercial, a la cabeza

Sin embargo, los inmuebles comerciales –y más concretamente los centros y parques– han sido los protagonistas por derecho propio. El último informe de BNP Paribas Real Estate destaca que la inversión en retail tuvo una cuota significativa del 34% sobre la inversión terciaria total en 2014. Y dentro de este segmento, los centros comerciales acapararon el 80%.

Basta decir que el año pasado se cerraron 24 transacciones sobre 34 centros, con lo que se movieron 2.500 millones, cuadriplicando el importe de 2013 (618 millones de euros), según explica Javier Hortelano, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC).

Sergio Fernandes, director de centros comerciales de JLL, asegura que el interés por comprar estos complejos “ha vuelto con fuerza en los últimos 18 meses” debido a que los precios están bajos en relación a los previos a la crisis, por lo que el capital, consciente de las oportunidades, ha lanzado el mensaje: “Este es el momento, podemos comprar centros a precios a los que no se podían adquirir hace cinco años”. “El resto de Europa está caro y España está barata. Un fondo que busca inversiones con bajo riesgo, mira hacia Europa y se encuentra con España”, sentencia Fernandes.

La situación ha empezado a cambiar, en palabras del representante de JLL, porque hace unos meses se percibía a España como un país tóxico, “pero ya no se habla de prima de riesgo, sino de recuperación, de crecimiento del consumo y de subida de rentas, y los inversores apuestan por ello”.

Dado el menor riesgo, las compraventas se están realizando con rentabilidades más bajas. En concreto, de alrededor del 5% en los mejores complejos, medio punto por debajo del máximo observado en la crisis. Incluso en el 4,7% para productos muy prime en ciudades como Madrid o Barcelona. Una rentabilidad que en el caso de los activos secundarios se mueve en una horquilla de entre el 7% y el 8%.

Pero no todos los centros comerciales despiertan el mismo deseo a los inversores. Según Jaime Pascual-Sanchíz, “hay un mercado a dos velocidades”. Por un lado están los mejores centros, los regionales, lo que nosotros colocamos en la categoría que llamamos oro, que despiertan un apetito voraz, y por otro, los centros secundarios, en ciudades más pequeñas, por los que se puja con la intención de reformarlos, darles valor añadido y dentro de unos años poder venderlos. Estos últimos complejos podrían ser los que impulsaran el mercado en lo que resta de 2015 por escasez del formato prime, del que no hay tanto a la venta.

Los centros comerciales más importantes que han cambiado de manos últimamente han sido Puerto Venecia, que vendió Orion European Real Estate por 450 millones de euros a Intu Properties; Islazul, comprado por TIAA Henderson Real Estate por 232 millones a la sociedad formada por Ivanhoe Cambridge y Lar España, y Marineda City, que Invest Cos decidió vender a Merlin Properties a un precio de 260 millones. Más recientemente, este año, se ha vendido Plenilunio por 375 millones al grupo francés Klépierre, aunque la operación más significativa, por valor de 400 millones, ha sido la de Gran Vía, 32, edificio que acogerá la nueva flagship de Primark en Madrid capital, que ha comprado Pontegadea, el vehícu­lo inversor de Amancio Ortega.

Duplicar cifras

Gracias a estas dos transacciones –y a la compraventa del centro sevillano Airesur por 75 millones–, la inversión en activos para uso comercial sumó 918 millones de euros en el primer trimestre del año, lo que supone casi duplicar (+89%) la contabilizada en el mismo periodo de 2014, según JLL.

¿Y quiénes están comprando los centros comerciales? La inversión se ha visto catapultada por la irrupción de las Socimi, que pujaron por centros consolidados en los principales núcleos de consumo, pero también por capital internacional “bastante especializado”, “ya que los compradores nacionales como Colonial, Metrovacesa o Realia están desaparecidos”, hace notar Aguirre Newman. Otro cambio importante de 2015, dice CBRE, es que han empezado a interesarse por el sector fondos institucionales como el fondo soberano de Noruega, GIC de Singapur o ADIA de Abu Dabi.