¿Mi hipoteca me deja emprender?

Cada mes se firman más de 15.000 hipotecas sobre viviendas en España, con un importe medio de 102.430 euros (datos del INE de agosto de 2014). Por otro lado, a diciembre de 2013 el Banco de España tenía contabilizadas 5.887.993 hipotecas para la adquisición de vivienda. Si tenemos en cuenta la población española a 1 de enero de 2014, nos resulta que hay una hipoteca por cada ocho personas. Si filtramos aún más la población y nos centramos en los que están trabajando en estos momentos (17.504.000 personas ocupadas según la EPA del tercer trimestre), que serían los que se supone pueden pagar una hipoteca, la cifra aún es más indicativa: tres trabajadores por cada hipoteca, lo que indica lo extendida que está la compra de vivienda mediante financiación hipotecaria.

Con estas cifras queda patente la alta probabilidad de que cualquier persona que decida encarar un proyecto nuevo esté hipotecado. Sea iniciar un negocio nuevo, reformar el local de trabajo o comprarnos una furgoneta nueva, lo ideal sería poder hacerle frente con ahorros, pero lo ideal no siempre coincide con lo posible.

¿Qué opciones de crédito tiene una persona hipotecada?

Pese a estar hipotecado, es posible obtener dinero de una entidad bancaria, siempre según el endeudamiento previo y la situación económica del solicitante.

El primer condicionante se refiere al ratio de endeudamiento, el porcentaje de nuestros ingresos netos que dedicamos a pagar deudas cada mes. Lo ideal es que no destinemos más del 30% de los ingresos al pago de las deudas. Este cálculo dependerá del tipo de financiación a la que tengamos acceso.

La primera opción para conseguir dinero es pedir un segundo préstamo hipotecario, constituyendo una hipoteca en segundo rango. Esta operación solo es factible si el banco que aprueba la segunda hipoteca es el mismo al que debemos ahora el dinero, ya que otra entidad no concedería una hipoteca en segundo rango (la garantía de cobro es menor). La ventaja de esta opción es mantener las condiciones de la primera hipoteca y conseguir el dinero de la reforma con unas condiciones y plazos diferentes con la segunda y, probablemente, mejores que un préstamo personal.

El endeudamiento máximo se calcularía de la siguiente manera: la suma entre las cuotas de las dos hipotecas no podría sobrepasar el 30% de los ingresos netos. Si, por ejemplo, los solicitantes cobran 2.500 euros netos y pagan una cuota mensual de 500 euros, la cuota máxima de la segunda hipoteca no podría superar los 250 euros. La clave es el tipo de interés que tomamos para calcular las cuotas, que no debería ser el actual sino uno más alto, del 4 o 5% como referencia.

En segundo lugar, podríamos solicitar el dinero del proyecto ampliando el préstamo hipotecario actual, firmando una novación. A nivel de gastos es la mejor opción, siempre que no aproveche el banco para cambiarnos las condiciones financieras a peor. En este caso seguimos pagando una sola cuota, algo mayor si no se amplía también el plazo.

Otra opción es pedir el dinero a otro banco, alternativa que nos abre varias vías:

Pedir un préstamo personal al otro banco, manteniendo la deuda hipotecaria actual. Esta opción implica asumir una limitación importante tanto en el importe del proyecto como en el plazo. Como datos generales de la financiación personal de proyectos, saber que no financian más allá de los 8 o 10 años, cantidades variables según la finalidad (hasta 100.000 euros en casos excepcionales). Los tipos de interés más competitivos se sitúan ligeramente por debajo del 7% nominal, variando mucho según entidades y proyectos.

En relación a los préstamos hipotecarios con otro banco, podemos plantear varias alternativas:

• Subrogar primero la hipoteca, mejorando condiciones, para después ampliar la cantidad mediante una novación. Es una opción más barata en gastos que la siguiente.
• Cancelar la hipoteca y constituir en el nuevo banco otra por el dinero total que necesitamos para cancelarla y el importe del proyecto. Implica unos gastos elevados, ya que hay que cancelar una hipoteca y constituir otra.

Diferentes opciones para diferentes clientes y proyectos que, en todo caso, dependen de los ingresos y estabilidad laboral de los solicitantes, además de las garantías adicionales que se puedan proporcionar (avalistas o dobles garantías).