Final de año de vértigo inmobiliario: vende ya o paga más

Seguramente usted aún no lo sabe, pero si tiene una casa en venta y la compró antes de 1994, se le avecinan unos meses de vértigo. Será protagonista de una aventura contrarreloj, en la que necesita encontrar un comprador para su casa antes del 31 de diciembre. Usted y todos los que, como usted, venden pisos adquiridos con anterioridad a esa fecha van a tener problemas para dormir.

Por si aún no se ha enterado, estamos a las puertas de un nuevo rally inmobiliario: una competición por vender la casa antes de que llegue una fecha concreta. Provocará un aluvión de operaciones cerradas y una bajada aún mayor de precios. Parece contradictorio, pero no lo es.

¿La razón? El uno de enero de 2015 se eliminarán los coeficientes de abatimiento para el cálculo de la plusvalía de la venta de viviendas adquiridas antes de 1994. Dicho de otro modo, a partir de ese momento Hacienda modificará la forma en que se calcula la plusvalía de las viviendas y dejará de aplicar descuentos a las viviendas que se compraron antes de aquel año.

Hasta ahora, para calcular el beneficio económico obtenido por la venta de un inmueble, se aplicaba un coeficiente reductor (llamado coeficiente de abatimiento) que corregía la variación de los precios durante todos esos años. Ahora esos coeficientes desaparecen y el cálculo se realizará sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

A raíz de este cambio, aquellas personas que a partir del 1 de enero de 2015 vendan un inmueble comprado al menos 20 años antes tendrán que tributar más por ello hasta un 55% más, a no ser que... a no ser que cierren la operación antes del 31 de diciembre de 2014.

Con total probabilidad, cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situación (la medida se anunció en julio, pero ha pasado inadvertida entre los calores veraniegos) comenzarán las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de nochevieja. Antes que pagar más a hacienda va a haber codazos entre los vendedores, por lo que es muy posible que el número de operaciones cerradas registre unas tasas de crecimiento que nos van a asombrar.

No es el primera vez que una decisión política relacionada con la fiscalidad dispara puntualmente el número de operaciones. Sucedió cuando en diciembre de 2012 desaparecieron las desgravaciones por compra de vivienda habitual. Durante los últimos meses de ese año el número de compraventas se disparó un 19,9% por la cantidad de compradores que adelantaron su decisión de compra para beneficiarse de las ventajas fiscales. Los precios, incluso, lograron frenar temporalmente su caída y en algunos lugares se registraron pequeñas subidas puntuales.

En esta ocasión la presión es inversa. Ahora son los vendedores los que tienen que competir brutalmente entre ellos para cerrar la venta antes de una fecha concreta. Los precios, lejos de repuntar, tendrán que ajustarse rápidamente a las exigencias de la demanda. El factor tiempo corre en contra de los vendedores.

No olvidemos, asimismo, que la demanda en España ha adquirido grandes aptitudes negociadoras en los últimos años. Saber que el vendedor necesita vender rápido para ahorrarse una cantidad importante provocará que los precios aceleren su caída hasta, por lo menos, final de año. La caída afectará a todos los segmentos del mercado (incluidas las viviendas que no están afectadas por esta medida).

¿Y luego qué pasará? Cuando llegue el uno de enero de 2015 el número de compraventas se resentirá, como sucedió en enero de 2013, y a lo largo del año irá volviendo a sus cifras normales, para en 2016 volver a tener incrementos interanuales. El precio, en cambio, no recuperará los niveles actuales ni vivirá un repunte simétrico al número de operaciones. Será la cara más positiva de la medida, ya que nos habrá acercado más al verdadero suelo de precios del mercado inmobiliario español.

Fernando Encinar es jefe de estudios de idealista.com