Una propuesta de mejora para la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

En junio de 2013 se aprobó la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). A pesar de las evidentes mejoras que introduce, existe una serie importante de supuestos y situaciones que no aparecen contemplados en el texto, algo que pone de manifiesto unas carencias que deben ser subsanadas.

El eje de esta propuesta lo marca la necesidad de un tratamiento diferenciado para los locales comerciales (las de uso distinto al de vivienda) dentro de la LAU. Este tipo de activos tienen su propia identidad y se precisa, como herramienta de profesionalización y generador de actividad económica, la actualización de la regla sin subordinación al arrendamiento de vivienda. Por sus características diferenciales no solo protegen los intereses sociales, económicos y jurídicos distintos, sino que presentan problemas y riesgos muy diferentes.

En el ámbito judicial el pacto entre las partes debería prevalecer sobre la regulación legal y, para ello, adaptar el Título III de la LAU dedicado a los arrendamientos para uso distinto de vivienda normalizando las prácticas del mercado y no remitiendo directamente, como ahora, a la regulación relativa al arrendamiento de vivienda. Así, las resoluciones judiciales motivadas por incumplimientos del contrato (desahucios por falta de pago, etcétera) serían más fiables, pues a menudo los plazos procesales no se cumplen debido a la sobrecarga del sistema judicial.

Debe garantizarse el estricto cumplimiento de los pactos entre las partes sin que pueda ser moderado por la decisión de un juez o tribunal, en especial de los pactos relativos a la duración de obligado cumplimiento del arrendamiento y la penalización asociada a su incumplimiento. Si queremos que el mercado madure, será primordial el cumplimiento de los contratos en su totalidad. E igualmente necesario será el endurecimiento o establecimiento de más restricciones para la resolución del arrendamiento de forma anticipada por el arrendatario.

En arrendamiento de vivienda la vigente Ley prevé, en su artículo 11, el establecimiento de indemnizaciones por resolución anticipada, marcando un límite de un mes por cada anualidad no vencida, por lo que si los contratos previsiblemente se suscriben por un año (dado que el arrendatario sabe que cuenta con una duración de hasta al menos tres), la indemnización será mínima. Se trata de una penalización al arrendador que desincentiva el crecimiento de la oferta de viviendas en alquiler por operadores profesionales.

Para uso distinto al de vivienda, la aplicación analógica de los mecanismos del artículo 11 de la vigente LAU carece de sentido, aunque en algún supuesto real esta haya sido la conclusión judicial de la demanda interpuesta por un arrendador cuyo arrendatario simplemente abandonó el local arrendado mucho antes del vencimiento del plazo acordado.

Incluso aceptando que el concepto de "enriquecimiento injusto" del arrendador puede ser razonable para aquellos supuestos en los que efectivamente llegara a cobrar dos veces las rentas: una como penalización del arrendatario que se marchó incumpliendo el plazo de su contrato libremente pactado; otra, la que percibe del nuevo arrendatario que logró captar. Sin embargo, la aplicación actual de este concepto, viene desatendiendo totalmente los daños y perjuicios que le ocasiona al propietario la marcha prematura del inquilino, daños que deberían considerar, al menos, el coste de reponer el local u oficina a su estado comercializable; comercializarlo; a menudo, aportar fondos para la instalación de un nuevo arrendatario y, por último, sufragar los gastos comunes y generales en el periodo de impago del arrendatario saliente.

Por ello la LAU debería de prohibir o al menos limitar sustancialmente (para el caso del uso distinto al de vivienda) la posibilidad de que un arrendatario pueda marcharse en cualquier momento, en incumplimiento del plazo pactado y que se le reconozcan al arrendador mucho tiempo después, al dictarse sentencia, unos pocos meses de renta como única compensación, sin tener en cuenta el coste real de los graves daños y perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador.

Son sin duda muchas más los aspectos a mejorar en dicha regulación, pero en este artículo hemos querido presentar algunos clave para contribuir a que nuestro mercado inmobiliario compita en la misma liga que los más avanzados y maduros.

Ricardo Martí-Fluxá es presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias