Contra la expropiación de las terrazas comunitarias

Existe una honda preocupación en las comunidades de propietarios ante la noticia difundida en los medios de comunicación de que la nueva Ley General de Telecomunicaciones posibilitará expropiar sus terrazas para colocar en ellos antenas de telefonía móvil. Los propietarios se ven indefensos ante la eventualidad de que un operador les diga que su azotea es de "interés general" para el despliegue de una red de telecomunicaciones, sin tener en cuenta argumentos sobre la propiedad privada o razones medioambientales, o de salud pública o aún de ordenación urbana que deberían, cuando menos, condicionar esta medida forzosa.

Lo cierto es que esta Ley pretende activar un sector estratégico que si bien tiene mucho que ver con el desarrollo económico y social del país, dinamita, sin embargo, uno de los principios casi intocables en un Estado de derecho como es la propiedad privada, sin que la mera declaración formal de interés social puede bastar para la privación coactiva de un elemento común del edificio.

La utilidad pública no es una caja de Pandora que sirva para despojar a los copropietarios del terrado de su finca sin atender siquiera al espacio de ocupación que resultaría tolerable, es decir, el uso mínimo sin perdida absoluta de la propiedad.

Dejando al margen la falta de conciliación de esta nueva Ley con el "principio de precaución ambiental" recogido en la Ley de Salud Pública -que obligaría a restringir seguramente la instalación de antenas ante el potencial peligro que puede suponer para la salud de las personas-, resulta incomprensible que no tenga en cuenta que este tipo de antenas suponen un sobrepeso para la cubierta que afectará sin duda a la estructura de sustentación del inmueble, sin ser desdeñable la clara depreciación de las viviendas por el hecho de tener colocadas en sus azoteas estas infraestructuras forzosas.

Esto, al margen de que si se produce la expropiación de la cubierta, elemento común por naturaleza, se gestaría un cambio del título constitutivo incompatible con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal, como también la necesidad de desafectar un elemento común una vez justipreciado el valor del terrado, lo que precisa la elevación a escritura pública de esa decisión y posterior inscripción registral. Cuestiones formales que desde luego no prevé la norma, lo que posibilitará ante esas lagunas legales que la comunidad se oponga a la instalación alegando razones de imprevisión que chocan con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal.

Expuestas así las cosas el lector se preguntará: qué podemos hacer si un operador de telefonía se presenta en el edificio y nos dice que nuestro terrado es de interés general para colocar una antena. La respuesta es que contacte inmediatamente con su administrador de fincas colegiado para que se ponga en contacto con la empresa y tutele desde ese mismo momento que se cumplen todos los requisitos legales para la ocupación del terrado, ya sea a través del procedimiento de la expropiación forzosa o mediante la declaración de servidumbre de paso.

Deberá también el administrador controlar que los costes sean asumidos íntegramente por el operador; la correcta valoración económica de la servidumbre o expropiación; que el proyecto técnico es aceptable a la hora de no generar ningún sobrepeso en la cubierta; si procede constituir en derecho una servidumbre de paso y no la expropiación del terrado; si se sobrepasa la volumetría autorizada en la zona; si la instalación comporta la modificación del título constitutivo; si existen trasteros que deban tener expedientes distintos en función de las titularidades; si atendiendo a la zonificación del espacio radioeléctrico es justificable esa ocupación; si el trazado propuesto es el correcto frente a otros que pudieran darse; etcétera.

En suma, y si bien es justificable un cierto sobresalto a raíz de los titulares de prensa referidos a la aprobación de esta ley, de un análisis pormenorizado del texto se deduce que las comunidades de propietarios pueden y deben estar vigilantes a través de sus administradores de fincas colegiados, para que si surge esta petición de un operador se cumpla el procedimiento legal de forma taxativa, controlando activamente si la terraza o cubierta de su edificio puede o no ser ocupado.

Ana Bozalongo Antoñanzas es asesora jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Tarragona, miembro de la Comisión de Legislación y Mediación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.