El apetito inversor se dispara. La "tarta" en venta ronda los 5.000 millones

"El último trimestre del año suele ser el de más actividad", reconoce Juan F. Vizcaíno, consejero delegado y socio fundador de Hipoges Iberia, una plataforma especializada en la gestión de crédito fallidos y activos adjudicados. Una sensación que corrobora Chris Zlatarev, responsable de las inversiones inmobiliarias y de la compra de carteras de préstamos de HIG Bayside Capital: "Hay muchas operaciones en el mercado".

La maquinaria de Sareb ya está engrasada y tiene abiertas sobre la mesa siete carteras en venta (ver abajo) que espera cerrar antes de que termine el año. Y varias fuentes consultadas no descartan que el banco malo saque al mercado alguna más de adjudicados en las próximas tres semanas. De hecho, el banco malo confía en cumplir el volumen de negocio fijado para este año, en torno a los 1.500 millones de euros. Y aunque no está haciendo públicas las rentabilidades conseguidas con las operaciones cerradas hasta la fecha, asegura tener plusvalías.

"El volumen de activos en venta, entre Sareb y el resto de entidades financieras, puede rondar tranquilamente los 5.000 millones de euros", añade Vizcaíno, cuya gestora ha estado muy activa durante los últimos meses -900 inmuebles de adjudicados en la operación Camelia del BBVA y dos carteras de pymes- y que aglutina activos por valor de 2.632 millones de euros.

Los bancos también se han puesto manos a la obra tanto para desprenderse de sus filiales y plataformas de gestión inmobiliarias como de sus carteras de crédito a consumo y pymes. Aquí, sin duda, la operación más golosa actualmente es la posible venta de Altamira, la filial inmobiliaria del Banco Santander. HIG podría cerrar una transacción de compra de activos de retail (al por menor) en los dos próximos meses.

Según una reciente Encuesta Inmobiliaria Europea de Knight Frank a más de 200 inversores, los datos relativos a España -con un 11,6% de los votos respecto al escaso 2,3% registrado en el último ejercicio- muestran que este mercado vuelve a ser un objetivo principal y sitúan al país como tercer mercado objetivo, por detrás de Reino Unido y Alemania.

Cuestión de precio

Aunque algunos inversores admiten que "los activos bancarios no son los mejores del mercado, los hay que incluso no se pueden vender a corto plazo", la mayoría reconoce que hay oportunidades muy interesantes. "No hay activos buenos ni malos, todo es cuestión de encontrar el precio adecuado. Pero, en general, la Sareb está haciendo un trabajo de due dillgence (evaluación de activos) muy detallado", añade otro inversor. "Por fin los bancos se están dando cuenta de con la mayoría de la cartera valorada a cero es más fácil vender determinados activos, aunque algunos se siguen resistiendo a los descuentos", señala Paz Ambrosy, managing partner de Global Institutional Investors.

Y he aquí el quid de la cuestión. La filosofía imperante de los fondos inversores es comprar con un descuento suficiente como para que, con una gestión ad hoc de esa cartera, se consigan retornos atractivos. "A más riesgo, más retorno", señalan desde una gestora. La rentabilidad de los proyectos ronda el 10%, aunque con apalancamiento puede llegar al 20%. Según las fuentes consultadas, los baremos de precios medios a los que se están realizando las operaciones son:

- los préstamos hipotecarios morosos se compran por el 20-30% de su valor nominal;

- los préstamos al consumo fallidos se pagan entre el 1% y el 5% de su valor nominal (a mayor antigüedad, menor valor) y

- con los activos inmobiliarios, la pelea es saber cuál es el precio de referencia. Se está pagando entre el 25% y el 35% de la tasación del banco. 

"El principal mensaje del interés inversor es que estamos cerca de tocar suelo, si no, no estarían aquí", resumen desde Hipoges.