En vísperas de estrenar el primer Fondo de Activos Bancarios

Sareb contabiliza ya 700 inmuebles vendidos a uno de junio y con un crecimiento exponencial, ya que durante el mes de mayo vendió más que en los cuatro meses anteriores, según ha explicado Belén Romana, su presidenta que, en una jornada organizada por KPMG, ha explicado las ventajas y características de un nuevo vehículo diseñado para captar inversores para cumplir con su misión: liquidar los activos en su poder. Son los Fondos de Activos Bancarios (FAB).

La empresa que preside Romana está negociando para cerrar su primera venta de todo un paquete estrenando esta fórmula novedosa, los FAB, que ha sido importada de otros procesos de reestructuración bancaria en EE UU. A pesar de que el 80% de los activos de Sareb son financieros, este primer paquete está compuesto fundamentalmente por viviendas. Se trata de la cartera Bull, con un valor que ronda los cien millones de euros y que engloba sobre todo segundas viviendas en Andalucía y Levante, estaría a punto de pasar a manos de un FAB cuando se cierre la negociación.

La creación de un FAB está reservada a Sareb -que permanece como socio con lo que reduce el volumen de inversión necesario- y a inversores institucionales. Estos aportan la gestión profesional y se espera que introduzcan competencia en el mercado minorista una vez que pongan a la venta el paquete de inmuebles que Sareb transfiera al FAB. Bankia o CatalunyaCaixa se encontrarán con un competidor en la arena cuando se trate de venta de viviendas.

El descuento entre el precio de traspaso al fondo de las viviendas y el valor fijado en libros servirá de referencia para el mercado

Sareb se incorpora al fondo para, según fuentes de la sociedad, beneficiarse de la revalorización de los activos. Su presencia aporta la ventaja de garantizar un tratamiento fiscal muy favorable. Los FAB tributan al 1% en el impuesto de sociedades y la transmisión de esos activos desde Sareb al FAB está exenta del impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados. El inversor estará, además, exento del pago del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, si no lo es ni tiene establecimiento permanente en España.

El fondo tiene que estar administrado por una sociedad gestora de fondos de titulización de activos con experiencia y ha de estar registrado en el Comisión Nacional del Mercado de Valores, lo que introduce liquidez y transparencia, según Romana. Los FAB pueden cotizar en los mercados secundarios oficiales. El valor nominal unitario de los valores a emitir por el FAB será de 100.000 euros.

Adolfo Ramírez-Escudero consejero director general de Capital Markets de CBRE España, destaca no solo la fiscalidad interesante que incorpora ahorro, sino la flexibilidad que permite los FAB. Que Sareb tenga que permanecer con una participación –que se estima sería como mínimo de un 5%- podría suponer una ligera restricción, frente a la ventaja dado que permite mayor flexibilidad a la hora de fijar los precios, ya que Sareb podría recuperar parte a futuro, o bien estructurar algunos elementos de deuda. “Si pudiera darse transparencia a los precios, sería una referencia muy interesante que necesita el mercado”, concluye.

En los próximos meses se podrían constituir otros FAB, alguno de ellos centrado en carteras de suelo

Nicolás Llari de Sangenis, director de Activos Bancarios de Savills, coincide en el interés que tendría para el mercado conocer el porcentaje de descuento con el que se cierre la operación, respecto al valor con el que se transmitieron esos activos a Sareb.

LLari de Sangenis considera que harán falta algunas semanas antes de que el FAB pueda estar plenamente operativo, tras aprobar el plan de negocio aprobado, aún después de cerrar todos los flecos pendientes que en el entorno de Sareb se espera que puedan estar cerrados para septiembre.

Recuerda que la fiscalidad es tan ventajosa como fue la de los Fondos de Inversión Inmobiliaria que, a finales de 2002 atrajeron a inversores a los que produjo importantes beneficios, gracias a la fiscalidad al 1% en el impuesto de sociedades, aunque solo se recuerden las pérdidas para quienes se incorporaron entre 2006 y 2007.

El consultor destaca a favor de los FAB que el vendedor, Sareb, "con una estructura muy solida, con buenos equipos gestores y una plantilla fuerte y cualificada se quede como compañero de viaje sobre todo cuando estamos hablando de futuras carteras en los próximos meses con proyectos de suelo que requieren gestión urbanística".

Este será el primer FAB pero para los próximos meses, Sareb trabaja en ela creación de varios paquetes de activos, en alguno de ellos con presencia de suelos, para comercializarlos con esta u otras fórmulas.