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La inversión en ladrillo cobra impulso

La entrada de compradores e inversores extranjeros se interpreta como el inicio de un cambio de ciclo

"Hay mercado, pero hay que trabajar mucho más para ganar mucho menos". Con esta categórica afirmación se presentó Renzo Riva, gerente de la inmobiliaria Atipika, en la pasada edición del Salón Inmobiliario para explicar las claves con las que, sorprendentemente y con la que está cayendo, su empresa obtuvo récord de facturación en 2012.

Riva lo tiene claro desde su experiencia en el mercado de Barcelona. "El enseñapisos ya no sirve, y el agente que no vaya más allá, que no sepa bien las claves de un contrato o de un cheque bancario para conformar un contrato de arras, no tiene cabida", alude el ingeniero italiano reconvertido a la formación como una de las claves para poner las bases sobre las que moverse hoy en el mercado inmobiliario.

Otro aspecto básico es el de la organización empresarial. "Algo que se está perdiendo por la reducción de gastos, pero que al final resulta imprescindible para múltiples actividades como mantener la base de datos, publicar información en tiempo real y actualizar los precios de la manera más rápida posible", resume. Formación, organización y, lo más importante, según Riva, "una aplicación tecnológica a medida, no enlatada, ya que no todo el mundo actúa de la misma manera".

Publicar información en tiempo real y actualizar los precios de la manera más rápida posible

No fue la de Riva la única dosis de optimismo sobre el futuro del sector inmobiliario transmitida en la pasada edición del Sima. Eso sí, muy minoritarias y trasladadas únicamente desde los profesionales más directamente ligados a la venta, en contraste con la opinión generalizada, mucho más pesimista, de aquellos otros que no viven tan cerca el día a día de las operaciones minoristas.

Entre los que no acaban de ver la salida, el economista jefe de Intermoney, José Carlos Díez, para el que el ajuste no ha acabado. "Hay que desatascar el pozo", decía, tras percibir la mutación que se ha dado en el sector. "Me he pasado por el salón y solo hay bancos", comentaba.

A "una bomba de relojería que está estallando", pero en el buen sentido, se refirió la gerente de la inmobiliaria Okendo, quien, a pesar de las dificultades que supone trabajar desde Torrevieja (Alicante) —"solo tenemos cerca el producto, pero tanto el comprador como el vendedor están lejos"—, se atrevía a asegurar que "la crisis ha desaparecido" al cifrar en un 14% el actual porcentaje de compras por parte de los extranjeros. "El mismo que en 2006, antes de la crisis, pero con precios un 60% más baratos", aseguraba.

Ante la eterna duda de si los precios han tocado o no fondo, cada uno trata de arrimar el ascua a su sardina. La teoría de Alejandro Ramos, director de estrategia y desarrollo de Vivienda 2, inmobiliaria especializada en el mercado premium de Madrid capital, es que "ya no te juegas el cuello, como hace un par de años, con una buena compra, sobre todo si te planteas una inversión a medio y largo plazo".

También apuntaba Ramos el hecho de que en Madrid se está produciendo el efecto inverso al que se produjo al principio de la crisis. "En la capital, los precios empezaron a bajar después que en el resto de España, y ahora ya estamos viendo que será este mercado el que antes se recupera". Y lo mismo sucede dentro de la propia comunidad, donde municipios de las afueras, con descuentos más significativos, tardarán más en recuperarse que el mercado de la capital, sobre todo en los distritos más céntricos y con demanda más solvente (Salamanca, Chamartín, Chamberí o Centro).

Las inversiones las realizan los extranjeros, el cliente nacional prácticamente ha desaparecido

Un repunte de precios que no dudaba en confirmar Pere Turró, especializado en la venta de viviendas de alto nivel en Barcelona. "En Pedralbes ya lo estamos percibiendo en algunas de las operaciones cerradas en las últimas semanas", aseguraba.

Operaciones de inversión en su mayoría realizadas por extranjeros, ya que "el cliente nacional prácticamente ha desaparecido, reducido a algunos puntuales movimientos de family office". Como Ramos, también Turró ve un cambio en los criterios de referencia a la de hora de comprar el hecho de que "existe confianza en que el precio no se va a devaluar más y que, por tanto, están realizando una operación correcta".

A diferencia de lo que sucede en Madrid, donde "el cliente ruso es escaso", según el directivo de Vivienda 2, en Barcelona, como en el resto de las zonas clave del litoral, sí se deja notar. Y además, no solo en el mercado residencial. "Compran viviendas, pero también buscan entrar con negocios que ofrezcan una alta rentabilidad, como los centros comerciales, lo que evidencia el interés por inversiones a medio plazo", comentaba Pere Turró.

En relación a los precios, algunos, en contra de lo que pudiera pensarse, tratan de nadar a contracorriente. "No entramos en la dinámica de ser los más baratos, ya que el riesgo se paga", apuntaba José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), comercializadora hipotecaria de Banco Santander y de BNP Paribas, a la que la crisis ha obligado a adentrarse en dos terrenos en los que no quería: la venta de viviendas ejecutadas y la gestión de la creciente mora hipotecaria.

En su estrategia, UCI reconoce que, en esa gestión de los activos, la venta sin financiación se realiza con un descuento del 10% sobre operaciones que sí lo requieren, "que son las que más nos interesan porque a mayor riesgo, más márgenes", dijo Fernández.

Además del apoyo de las dos grandes entidades financieras, entre las claves por las que UCI ha sobrevivido, según Fernández, se encuentra la salida a tiempo del préstamo a promotor —"solo hasta 2005, luego paramos"—, una estructura mínima de costes al ser las propias inmobiliarias las que recomiendan contratar el crédito con UCI, y una adecuada gestión del recobro. "Un tercio de nuestros comerciales se dedica en exclusiva a recuperar impagos, tratando de evitar la dación y buscando siempre una solución a través del pago", ratifica Fernández la estrategia de la comercializadora crediticia en este terreno.

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