¡Marbella siempre será Marbella!

Marbella es incombustible, lo resiste todo. Siete años después de la conmoción que supuso la Operación Malaya que destapó un sistema de corrupción preconcebido y generalizado en la ciudad, la zona no solo ha recuperado la normalidad, sino que vuelve a dar destellos de optimismo y a demostrar la solidez de una marca internacional de primer orden.

Por más agentes inmobiliarios que se consulten no tienen duda, Marbella ofrece siempre muy buenas oportunidades, incluso en un panorama general tan sombrío como el actual. “Marbella es reconocida mundialmente como un destino de calidad y los mercados consolidados y de calidad se han defendido mejor contra la crisis general de España y la de otros países, en el sentido de que ha habido menos reducciones de precio y más movimiento”, afirma Christopher Clover, director gerente de Panorama Properties.

Marbella hoy es igualmente reclamada por centenares de ricos rusos, cataríes o kuwaitíes que no están dispuestos a pagar menos de dos millones de euros por una casa; que ofrece oportunidades a las clases medias nacionales de áticos en urbanizaciones como Nueva Andalucía, junto a Puerto Banús, a 115.000 euros.

El mercado se reactiva en los casos en que el precio se ha rebajado entre el 50% y el 60%

Las peculiaridades del mercado de Marbella hacen que sean precisamente las viviendas de precios más elevados las que menos han variado sus precios, porque existe demanda, y que sean justamente los inmuebles con precios más bajos los que más se hayan abaratado, con descensos de hasta el 60%, según apuntan algunos agentes. Normalmente, son viviendas para el mercado nacional de clase media.

Como el lujo, o la farándula, la normalización tiene también sus iconos. Antonio Banderas ejecuta desde hace dos meses obras en su chalé Las Gaviotas, junto a la playa de Los Monteros para entregar a la ciudad 1.243 metros cuadrados de jardín por los que ahora discurrirá un paseo público peatonal. Es la compensación con la que el actor malagueño ha tenido que contribuir por invadir su casa zona de dominio público junto a la playa, aunque él ya compró así la vivienda a los herederos de la locutora Encarna Sánchez en 1997. El de Banderas es muy conocido, pero solo un caso y de los más simples, de los millares de expedientes de normalización urbanística.

El nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella -aprobado hace tres años- contemplaba un sistema excepcional para legalizar las decenas de miles de viviendas autorizadas por los gobiernos municipales del Grupo Independiente Liberal (GIL) en contra de las normas urbanísticas. Recurre a un sistema de compensaciones en suelo o en dinero en efectivo que los promotores deberán pagar a la ciudad por las pérdidas de equipamientos o de espacios libres.

Para algunos agentes, ya no hay más margen de bajada en los precios

Mediante este sistema se podrán legalizar 16.500 viviendas que obtuvieron licencia contra la normativa vigente, de las que no todas estaban acabadas. Hasta el momento, ya se han normalizado algo más de un millar y un hotel. El periodo que tenían los promotores para solicitar voluntariamente acogerse a la normalización, un año prorrogado a otro más, ya ha concluido, y la Junta de Gobierno Local acordó hace tres semanas comenzar el envío de requerimientos a los promotores para que hagan frente a sus obligaciones.

La última operación cerrada en este proceso ha sido la obtención por el municipio de 53.216 metros cuadrados que formarán parte del nuevo recinto ferial y que han sido entregados por el promotor Tomás Olivo, que los urbanizó con licencias ilegales, a cambio de poder legalizar el centro comercial La Cañada. El plan ha dado seguridad jurídica y ha despejado incertidumbres tan dañinas para los mercados.

La impresión generalizada es que Marbella se mantiene firme. “Hay una reactivación clarísima”, afirma Yolanda Preciados, directora general de Leisure Inmo Service, que explica que ha surgido una “creciente demanda de noruegos, suecos y daneses de productos de cierta calidad que vienen además con grupos y fondos de inversión que han vuelto a mirar a Marbella”. La agente navarra que trabaja desde hace 25 años en la Costa del Sol se muestra optimista sobre el futuro. Estima que desde que empezó la crisis los precios han caído no más de un 30% , “aunque puntualmente hay activos de la banca que pueden haberse abaratado más, sobre todo del Banco de Sabadell”.

Robin Adams, de Sol Simple Properties, se queja de que los bancos tardan mucho en tramitar la financiación de las viviendas, y a veces de resisten para priorizar la venta de sus activos propios. Adams afirma que el mercado inglés, el tradicionalmente primer demandante de la Costa del Sol, “ha caído bastante hasta el punto de estar prácticamente paralizado”; y confirma que la demanda más pujante procede de países escandinavos, que vienen con su financiación.

Este agente mueve además importantes flujos de inversores cataríes y kuwaitíes. La demanda se está ampliando y diversificando, coinciden en apreciar Preciados y Adams, con presencia que apunta un futuro interesante de estos mercados de Oriente Próximo, pero también de países sudamericanos como Venezuela o Colombia, incluso chinos, aunque normalmente estos prefieren las inversiones inmobiliarias en las grandes ciudades y entornos urbanos.

El comportamiento es muy distinto en el mercado nacional, muy parado, y con descensos de precios de hasta el 60%, según Ricardo Balvís director de la oficina de Gilmar en Marbella, cuyos clientes son principalmente españoles. “El mercado se está reactivando, y eso es una buena noticia, pero la menos buena es sobre el esfuerzo que hay que hacer en los precios, de hasta el 50% y 60% de descenso en algunos casos”, explica, y lo atribuye al stock que tienen los bancos y que han puesto a la venta “con precios muy competitivos y muchas facilidades de financiación, y están tirando los precios a la baja”. “Los bancos están distorsionando el mercado”, se queja, aunque cree que para finales de año se habrá liquidado ese stock que en Marbella no es tan elevado como en otros puntos de la Costa del Sol. “Hay áticos espectaculares y preciosos por poco menos de 300.000 euros, dice”. El director de Gilmar cuenta que la pasada Semana Santa se realizaron operaciones de venta con clientes que habían viajado de vacaciones y que, en principio, no tenían intención de comprar.

Balvís apunta que se vive un momento ideal para quien tenga las cosas claras, o también para comprar vivienda en mal estado y reformarla. “Puedes comprar a un precio muy ventajoso lo que te gusta de verdad”, pero avisa: “Ya no hay más margen de bajada, porque se está llegando al suelo que es la carga hipotecaria”.

Leonardo Cromstedt, bróker de Remax Eralia, explica el nuevo dinamismo porque “hay personas que vuelven a invertir en la Costa del Sol que huyeron años atrás por la carrera de precios desorbitados. El mercado no está ni tan mal como apuntan los pesimistas ni tan bien". Asegura que es imposible volver a aquellas cifras y “no es no real ni sano compararse con el mejor momento" cuando por ejemplo en 2004 se llegaron a vender 4.748 inmuebles. Siete años después, en 2011, se vendieron menos de la mitad, 2.286 casa. Ni una cosa ni otra, afirma Cromstedt, que estima el punto de estabilidad ideal en un movimiento en torno a 3.500 ventas anuales.

Recuerda los atractivos que tiene Marbella por el clima, servicios de calidad, de ocio, golf, comercios, hospitales, centros educativos internacionales, buenas infraestructuras y un aeropuerto en Málaga con conexiones con muchas ciudades europeas.