Nueva vieja era en el sector inmobiliario
El sector inmobiliario, más en concreto el de la promoción de vivienda nueva en España, se encuentra en un momento crucial en el que, una vez conocidos los problemas creados por el exceso de crédito, la especulación de los suelos y la sobreoferta y la sobredemanda, es hora de proponer soluciones prácticas y realistas que permitan la resucitación de un sector capaz de contribuir, de forma armónica, a la reactivación económica. El empleo, junto con el déficit público, es el gran talón de Aquiles de nuestra economía y un país como España, en el que millones de europeos quieren vivir, no puede dar la espalda a esta realidad y debe aprovecharla.
Las empresas promotoras están al límite o incluso más allá. Han perdido todo o casi todo su capital y ya conocen que el nivel de precios de la vivienda ha caído un 35-40% para bastantes años. Ante esta dura realidad es hora de que el sistema financiero también la acabe de asumir y que actúe en consecuencia. Será casi imposible de forma general que los bancos y cajas recuperen el valor de los préstamos en origen y tendrán que conformarse con recuperar los valores netos actuales obtenidos después de provisiones. Ello conllevará en muchos casos la asunción de quitas, préstamos participativos o directamente daciones en pago. En definitiva, trasladar las pérdidas que ya están en sus balances vía provisión (para cuya cobertura cuentan con el apoyo del BCE, FROB y otros instrumentos en algunos casos) a la economía real.
En la medida que este saneamiento profundo se lleve a cabo se va a configurar un nuevo sector promotor más pequeño y más profesional, con un volumen de construcción de viviendas nuevas inferior a 100.000 unidades, durante algunos años, para las que los bancos prestarán menos dinero y en condiciones más exigentes. Comprar una casa precisará más esfuerzo por parte de las familias, lo que conllevará directamente un aumento del alquiler y también de la rehabilitación, más barata para el conjunto de la sociedad que el crecimiento hacia fuera de las ciudades. Las reformas legales introducidas por el Gobierno en estos campos, aunque tímidas, van por el buen camino.
Probablemente, en el futuro, los promotores tendrán que financiar gran parte, si no todo, el coste de los suelos mediante recursos propios y vender un porcentaje elevado de una promoción antes de poder acceder a financiación bancaria. Y todo esto tendrá hasta una consecuencia en la configuración futura de nuestras ciudades, con más edificios en altura y menores costes de urbanización.
Volveremos entonces a algo parecido a lo que tuvieron que hacer nuestros padres cuando en los años 60 y 70 se arriesgaron a invertir en una vivienda en lo que suponía la culminación de varios años de sacrificios, a valorar la vivienda como el fin de un camino vital y no un principio, a ciudades más compactas, a una mayor movilidad geográfica y laboral, a una emancipación más temprana, a una mayor natalidad…Mi deseo es que para entonces la burbuja no sea más que un mal sueño.
Fernando Rodriguez-Avial, presidente del G-14, Grupo de Inmobiliarias Españolas por la Excelencia.
