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El examen asume que la banca podrá recuperar la mayoría del crédito promotor

Oliver Wyman rebaja drásticamente las pérdidas de préstamos para suelo

Viviendas en construcción en el bario de Sanchinarro en Madrid
Viviendas en construcción en el bario de Sanchinarro en Madrid

La consultora Oliver Wyman ha rebajado drásticamente en el examen definitivo a la banca su estimación de pérdidas por créditos con suelo como garantía, especialmente el no urbano. Mientras que en julio calculaba hasta un 100% de pérdidas, ahora cuenta con que estas serán solo del 56% en el escenario adverso y de menos aún, del 37%, en el escenario base, supuestamente más previsible. Las pruebas a la banca concluyen que la mayor parte del crédito promotor (incluido el ya moroso) no se convertirá en pérdidas ni en el escenario base ni en el adverso.

Los activos tóxicos del ladrillo son la gran preocupación de inversores y analistas internacionales sobre la salud de la banca española. El examen de la consultora Oliver Wyman confirma que serán la principal fuente de pérdidas, pero su cálculo queda muy lejos de escenarios apocalípticos. Según sus pruebas, de una cartera de 227.000 millones de crédito promotor, la banca tendría pérdidas de 64.900 millones (el 28,6%) en el escenario base y de 97.100 millones (el 42,8%) en el escenario adverso, por debajo de las cifras que calculó en julio antes de analizar con más detalle las carteras de las entidades.

Las pérdidas esperadas para el crédito promotor en el escenario adverso oscilan entre el 27,3% para los créditos que tienen como garantía viviendas terminadas, lo que equivale a un quebranto de 23.900 millones, y el 63,9% para los créditos que no cuentan con garantía hipotecaria, lo que supone una pérdida del 63,9%.

El suelo no urbano, la rebaja más drástica

La rebaja más drástica de las pérdidas se produce en el suelo no urbano. En julio, Oliver Wyman cifró la pérdida esperada para los créditos con suelo no urbano como garantía en el 90%-95% para el escenario base y en el 100% para el adverso.

La consultora parece reconocer ahora su error de llegar a decir que los bancos podrían llegar a no recuperar ni un solo euro de esa clase de crédito. Ahora, no solo admite que parte de los créditos se pagarán, sino que además parece considerar que el suelo no urbano tiene un valor considerable como garantía en relación con el valor de los créditos, porque incluso en el caso de impago de los préstamos, las pérdidas que calcula serían del 61% en el peor escenario.

La conclusión de Oliver Wyman es que solo un 9% del crédito promotor financia bienes que superan el valor del préstamo. En cambio, en un 45% de toda la exposición al ladrillo, esa relación entre préstamo y valor del inmueble (loan to value, LTV) es inferior al 60%. La firma que ha hecho el examen llega a la conclusión de que el LTV en España es relativamente bajo comparado con otros países. la media con las últimas tasaciones es del 62%, frente al 100% de Irlanda o el 80% de Estados Unidos. Con la vista puesta en 2014, la media subirá al 85% o al 99%, dependiendo de cuál sea el escenario. El problema es que hay una fuerte dispersión entre unas entidades y otras, de modo que en algunas el LTV puede llegar a ser del 122%.

El informe desvela que entre las pérdidas que se han computado para calcular las necesidades de capital de los bancos están 5.500 millones procedentes de créditos que ni siquiera se han concedido todavía (o que no se habían concedido a 31 de diciembre pasado, fecha a la que va referida el examen). El análisis llega a la conclusión de que se concederán esos créditos y que parte de los mismos provocarán pérdidas en el futuro, así que hay que cubrirlas.