Valor del suelo: todos pendientes del próximo uno de julio

Los promotores que han sobrevivido y, en general, los tenedores de suelo -entre los que la banca tiene un sitio por méritos propios- esperan que antes del 1 de julio, el Ministerio de Fomento prorrogue por cuarta vez la disposición transitoria tercera del texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 que congela el sistema de valoración expropiatoria para suelos urbanizables parados.

Para algunos de los expertos convocados en el Foro de Valoración de Suelo de Uría Menéndez y Sociedad de Tasación, no existe tal urgencia, y quien la plantea es por falta de información, ya que no afectaría apenas a la valoración de las carteras inmobiliarias puesto que su efecto se reduce a cuatro supuestos, empezando por el de expropiación.

Para otros, la prórroga, que Fomento dice "estar valorando", es importante porque quien adquirió un suelo urbanizable y no ha podido desarrollarlo o urbanizarlo en los plazos previstos en el proceso podría ser expropiado solo a un precio de rústico más un 10% de la plusvalía.

Con la que está cayendo, no parece muy probable que las empobrecidas Administraciones se dediquen a expropiar, pero es una amenaza, y encima viene envuelta en la bruma de una legislación farragosa como la urbanística.

Muchos particulares exigen a los ayuntamientos y jurados de expropiación que les paguen

En el primer grupo, Gerardo Roger, que participó en la redacción de esta ley que sustituyó a la del suelo de 1998. En el segundo, Ramón Vázquez del Rey, del bufete de Uría Menéndez advierte que, aun sin fondos, los Gobiernos locales y autonómicos podrían expropiar a precios de ganga algunos suelos y proponer el pago con aprovechamientos urbanísticos futuros. Añade que "también pueden beneficiarse de la expropiación compañías suministradoras a las que la aplicación del texto legal de 2008 les es muy beneficioso".

Roger explicó que con 50 millones de parcelas rústicas y entre 15.000 o 20.000 transmisiones al año no se podría usar el método de comparación que contempla la Ley del Suelo de 1998. "A la hora de expropiar, tribunales y particulares comparaban con los suelos urbanizables. Y en algún caso, ni descontaban los gastos de urbanización. El resultado: un Ayuntamiento ha tenido que pagar a 200 euros el metro cuadrado de un suelo en Guadalajara expropiado para una depuradora cuando el valor podría ser de 20 euros como máximo". Y la ley de 2007 sale al paso de situaciones así.

Vázquez del Rey abunda en que "valorar un suelo en desarrollo como rural, tal como fija la ley de 2007, sin tener en cuenta lo que podría llegar a valer de ser urbanizable evita la especulación inmobiliaria y abarata el coste de expropiación". Pero "podría suponer la depreciación de ese suelo de hasta un 90% según los expertos inmobiliarios cuando haya un riesgo probable de expropiación". Y de ahí la necesidad de una cuarta moratoria de la disposición.

El valor del suelo rústico supera en ocasiones al del urbanizable. Se considera el mejor cultivo y se dobla el precio si  está cerca de la ciudad

Roger no lo comparte: tras los decretos recientes de saneamiento de entidades financieras, los bancos se ven obligados a provisionar el suelo en sus manos por un 80% de su valor en balance y, por tanto, el valor pasa a ser del 20%, con lo que se prorrogue o no la citada disposición se le antoja indiferente. "Quieren mantener en libros un valor ficticio de activos para seguir estimando esos suelos con el valor de 2006 cuando en 2011 había bajado por el estallido de la burbuja", sostiene.

En el centro del debate, desde Sociedad de Tasación, su director general, Juan Fernández-Aceytuno, considera que en las valoraciones de suelos sujetos a financiación hipotecaria, este asunto está claramente resuelto en la normativa ECO por lo que recomienda tranquilidad: "Cuando valoramos terrenos a efectos hipotecarios aplicando esta normativa ECO, ya venimos advirtiéndolo; seguiremos analizando caso por caso el potencial impacto de que no se prorrogue la disposición tercera."

Con la ley en la mano, hay suelos en los que el valor de rústico a efectos expropiatorios es más alto que el urbanizable. Contempla el mejor cultivo de la zona que se pudiera plantar y se multiplica por dos el valor si está a menos de 20 o 30 kilómetros de la ciudad. Muchos propietarios de suelos calificados para dotaciones públicas están instando motu proprio la expropiación al Ayuntamiento y jurado autonómico para cobrar.

"El propietario de un suelo agrícola sale beneficiado, mientras que el del suelo adquirido siendo urbanizable si no se ha desarrollado, saldría perdiendo", concluye Vázquez del Rey, para quien "la especulación que la norma de 2008 limita al valorar el urbanizable porque no permite incorporar expectativas futuras, se traslada en cierta forma al rústico, que se ha de valorar según la explotación agrícola más rentable, como coliflor o fresa... o ¡aerogeneradores eólicos!".