A favor del alquiler de vivienda

Flexibilidad para que propietario e inquilino decidan lo que más les interese en cuanto a plazos y actualización de la renta y mayor seguridad jurídica para el arrendador, gracias a la intervención del Registro de la Propiedad. Estas son las dos vías para fortalecer la presencia del alquiler en España que propone el anteproyecto presentado el viernes pasado por el Ministerio de Fomento.

Con todas las cautelas, porque el texto no es definitivo, los expertos consultados no acaban de verlo claro. Alguno incluso apunta que el legislador desconoce el día a día del mercado de alquiler.

Para el arrendador el principal y viejo problema es la inseguridad jurídica alimentada por la escasez e infrautilización de medios judiciales. La propia Administración reconoce que “los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por eso, para agilizar se reduce la intervención judicial al mínimo imprescindible”.

Y aquí le dan entrada al Registro de la Propiedad: si se inscribe el contrato, el impago de rentas podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de obtener sentencia declarativa. “Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario”, explica Fomento.

El comprador sólo estará obligado a mantener el inquilino si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad

Añade que se crea además un procedimiento judicial acelerado para que en 10 días se proceda al pago de la renta debida y se simplifica el procedimiento judicial para los desahucios.

Desde Provivienda, que llevan varias décadas gestionando alquileres sociales, la abogada Rosario Ubero anota que tras la última reforma procesal ya se da un plazo de 10 días al inquilino para pagar, oponerse o devolver las llaves. En caso contrario el secretario del Juzgado dicta decreto por el que resuelve el contrato.

Pedro Hernández y Eduardo Llarena, abogados colaboradores del portal especializado www.enalquiler.com, coinciden en que la resolución del contrato con el mero requerimiento es papel mojado porque ya no hace falta ni juicio ni sentencia y si el inquilino no abandona la vivienda tras ser requerido tiene que intervenir el juzgado para hacer el lanzamiento, que puede prolongarse de cuatro a seis meses.

“Una de las cosas previstas por Fomento es que la comisión judicial compuesta habitualmente por dos funcionarios, pase a integrarse por uno solo, duplicando así los recursos”, según Llarena. El abogado considera que sería mejor invertir más que ahorrar: aumentar el horario, crear más puestos de funcionarios y mejorar el sistema para evitar la suspensión de lanzamientos lo que se propiciaría ante situaciones delicadas en que se sienta desprotegido.

Sostiene Hernández que hasta que no se tome una medida efectiva para resolver los desahucios, que pueden tardar meses, “no se debería hablar de fomento del alquiler en España”. Y ese momento no ha llegado con esta norma.

La inscripción registral, de prosperar la redacción actual, garantizará, si se vende la vivienda, que el comprador estará obligado a mantener al inquilino. Operaría en contra de los contratos en negro, algo que desmiente el abogado “cuando hace la declaración de IRPF el inquilino ya consigna la referencia catastral del inmueble, e incluso la renta si tiene derecho a deducción”. La explicación es otra para Llarena: va a favor de las entidades financieras, ya que ante el aviso de embargo hay propietarios que alquilan la vivienda para paralizar el lanzamiento en un proceso de ejecución hipotecaria. Si la norma prospera, se podrá echar al inquilino. Lo que sí dan por seguro es que la visita al Registro de la Propiedad supondrá encarecimiento.

En cuanto a la flexibilidad, el plazo de prórroga forzosa pasaría de tres a cinco años y el de la automática de tres a uno. Para Llarena la reducción de plazos va en contra de la estabilidad que busca tanto arrendador como arrendatario.

Y si necesita la vivienda el propietario puede recuperarla -aunque conste así en el contrato como ahora- avisando con dos meses, y el inquilino, con un mes en cualquier momento, a menos que se pacte lo contrario.

Estos plazos introducen precariedad según Hernández cuando de lo que se trata es de construir un mercado estable. Ubero anota que en los contratos sociales que gestiona ya se prevé el mes de antelación para que el inquilino se despida ¬-solo el 17% está más de tres años-, pero que al propietario se le pide tres meses para dar tiempo a encontrar nuevo alojamiento.

En la norma desaparece la actualización de la renta de acuerdo con el IPC. Manuel Pregal, administrador de fincas colaborador de enalquiler.com, advierte que puede dar lugar a abusos y se debería vincular por defecto a ese u otro índice. La experiencia de Ubero es que el IPC aporta certeza y que se están negociando los contratos a la baja en este momento para retener al inquilino.

Resumen: compás de espera ante el texto definitivo cuyos objetivos comparten. Acuerdo en que la veterana Ley de Arrendamientos Urbanos es buena y válida y bastaría con cumplirla. Y que el cuello de botella está en la Justicia: en los setenta se desahuciaba en mes o mes y medio, cuando ahora todo el proceso puede demorarse varios meses. Y hasta hace no tanto, años.