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Y después del naufragio, ¿qué?

El abultado ‘stock’ de pisos en manos de la banca impide vislumbrar una salida a la crisis del ladrillo

Ventas que se desploman. Precios que cada vez bajan más. Un stock del que nadie sabe cómo deshacerse. Crédito congelado sine die. Un mercado del suelo en estado glacial. Y unas perspectivas de crecimiento económico y de desempleo que no hacen más que alimentar el pesimismo. El rosario de desgracias que arrastra el sector inmobiliario español es bien conocido. Pero ¿cuánto durará esta situación? Y lo más importante, ¿qué efectos a medio plazo tendrá en la economía la ruina de un sector, el residencial, que en sus años boyantes llegó a representar un 13% del PIB? En otras palabras, ¿qué queda tras una tormenta que se lleva todo por delante?

 “Creo que la parte comercial (oficinas, centros comerciales y logística) del sector inmobiliario podría estar a medio plazo en valores razonables. Quedarán un par de años para que se dinamice. El año que viene se notará el cambio de tendencia en el resto de Europa, y el próximo, en España. Pero para el residencial la situación es más complicada. Primero se tendrá que vaciar el stock en manos de la banca, algo que solo pasará cuando bajen precios. Y hay algo más preocupante aún: el mercado del suelo, irrecuperable durante, mucho, mucho tiempo”, se sincera el experto inmobiliario de IE Business School, Miguel Hernández.

“El residencial solo se recuperará cuando la banca venda sus activos”

Una opinión parecida tiene María Romero, analista de AFI. “Todos los indicadores nos dicen que este año va a ser muy negativo, peor incluso que el pasado, que ya fue el peor que se recuerda en mucho tiempo”, asegura. Romero estima que hasta dentro de cuatro o cinco años el sector no volverá a alcanzar lo que ella denomina “velocidad de crucero”, que consiste en iniciar entre 200.000 y 300.000 viviendas al año. Lejos de las casi 900.000 construcciones que se empezaron en 2006, pero también a una distancia abismal de las menos de 80.000 del año pasado, la cifra más baja desde que los arquitectos empezaron a elaborar esta estadística en los años sesenta del siglo pasado.

Un informe reciente de Aguirre Newman vaticinaba que los precios de la vivienda seguirán ajustándose durante los próximos tres años hasta un 20% sobre los niveles actuales y que habrá que esperar a 2015 para que el stock de casas nuevas sin vender se haya reducido a niveles “razonables”. Según los cálculos de la consultora, en 2015 habrá una bolsa de unos 400.000 pisos a la espera de encontrar comprador, que se dividirá casi a partes iguales en dos grupos: la primera mitad la formarán viviendas con una salida muy difícil al mercado y los otros 200.000 formarán el nuevo stock. “Una cifra razonable para un mercado como el español, con un ritmo de creación de alrededor de 250.000 hogares al año y unas ventas en el segmento vacacional de aproximadamente 50.000 o 75.000 unidades”, añadía el informe que se presentó el pasado mes de enero.

Pisos más baratos con la reforma

El ministro Luis de Guindos lo dejó claro a principios de febrero cuando presentó la reforma financiera, una de las claves con las que el Gobierno pretende sacar a España de la crisis. “[La norma] facilitará la salida de activos a precios más baratos. Los ciudadanos que quieran comprar viviendas se beneficiarán de esta medida”, dijo el día que anunció la exigencia a la banca de 50.000 millones para provisionar su cartera de viviendas y suelo.

Pero los efectos del decreto ley irán más allá. “Las entidades con activos inmobiliarios tienen un incentivo para bajar los precios. Además, en tiempos de atonía de la demanda, esta reforma va a hacer que disminuya el volumen de transacciones de viviendas que no están en manos de los bancos. También va a afectar a las ventas de segunda mano. Ya se está notando cómo se ha acentuado la caída de los ingresos públicos ligados al sector inmobiliario por la disminución del volumen de transacciones”, asegura Francisco Uría, socio del sector financiero de KPMG.

No todos los expertos están tan convencidos de que la iniciativa del Gobierno vaya a abaratar los pisos. “El decreto pretende sanear las entidades financieras, impulsar las fusiones y animar el sector inmobiliario gracias al aumento de transacciones y a las bajadas de precios. Creo que puede lograr los dos primeros objetivos, pero el tercero lo veo difícil. Una vez que los activos estén provisionados, a las entidades les va a dar igual vender que no”, decía recientemente Santiago Aguirre, presidente de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

En medio de este ambiente deprimente, el sector ha recibido últimamente alguna que otra buena noticia. Como, por ejemplo, la decisión del Gobierno de reintroducir la desgravación fiscal que José Luis Rodríguez Zapatero había retirado el 1 de enero de 2011. Esta ayuda fiscal había sido muy criticada desde distintos ámbitos por considerar que fue uno de los instrumentos que contribuyeron a hinchar la burbuja. Pero muchos en el sector consideraron que el anterior Gobierno eligió el peor momento para quitar las muletas a un enfermo que estaba a punto de fallecer.

Otros motivos de alegría que los promotores han recibido del BOE han sido el mantenimiento del IVA superreducido en el 4% para las viviendas nuevas o la caída del euríbor por debajo del 1,45%, niveles en los que no estaba desde hace un año y medio. Pero en el fondo se trata de pobres consuelos. Porque lo importante —la coyuntura económica y la creación de empleo por una parte, y la limpieza de los activos inmobiliarios en las entidades financieras, por otra— dista mucho de haber mejorado. “Redondeando, los bancos tienen unos 300.000 millones de euros en deuda inmobiliaria, de la que se suele decir que aproximadamente la mitad está saneada. Pero el problema es más grande aún. Porque una proporción de las dotaciones que están obligadas a hacer las entidades no va a ser suficiente. Y hay otra parte de los 150.000 millones que aparentemente están limpios, pero que al no tener financiación dentro de un año se habrán contagiado y serán insanos”, afirma Miguel Hernández.

“Faltan cuatro o cinco años para que se vuelvan a iniciar 200.000 viviendas”

Y si no es la construcción la que tirará de la economía española, ¿hay otro sector que pueda hacerlo? A corto y medio plazo, no. Se suele decir que por cada empleado que pierde el ladrillo, otro trabajador se va al paro. Se une además que la gran mayoría de jóvenes que abandonaron los estudios durante los años de bonanza para trabajar en la construcción tienen ahora más difícil recolocarse por su baja formación profesional. La economía española tendrá que purgar sus excesos. La penitencia será dura: habrá que esperar varios años para que el paro baje del 20%. Con el desempleo en niveles máximos, es muy difícil que las familias se animen a comprar un piso, en lo que supone un círculo vicioso en el que España se ha visto atrapada.