"Inmobiliario ¿problema y solución?"

Tan pronto hay una ligera mejoría, un nuevo rumor especulativo vuelve a aplastar al sector inmobiliario, cada vez más sumergido en el financiero. "Más que un año, parece que ha pasado un siglo por los cambios a peor", así se describía el panorama inmobiliario en la conferencia anual de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) celebrada este lunes.

Se dice que este sector es a la vez problema -hoy por hoy, el crecimiento del PIB español sería del 2,2% en lugar del 0,8% sin construcción- y solución, por su gran capacidad de arrastre para el resto de la economía. Entre 1998 y 2007, según el Servicio de Estudios del BBVA, la construcción aportó el 20% del crecimiento, el 23% de los empleos y el 53% del total de la inversión. "La economía no saldrá adelante por la construcción, pero tampoco sin ella", indicó Enryc Reina, de APCE.

La incertidumbre generalizada ha supuesto un hachazo a la débil remontada que significó el final de la desgravación en 2010 y que fue cercenada por la deuda griega y, después, por la desconfianza en la deuda soberana.

Falta dinero. Esta es la mayor preocupación y fue la gran protagonista de la conferencia que ha reunido esta semana a promotores con las otras patronales de la construcción, Seopan y CNC, estudiosos del mundo financiero, partidos políticos y sindicatos. Sin financiación no pueden poner en marcha su maquinaria: cada piso nuevo produce de 2 a 2,4 empleos; cada millón de euros genera 18 empleos, y cada 100.000 viviendas puestas en el mercado sube el PIB un 0,33%.

A los problemas de falta de financiación, en aumento, se suman problemas de fondo. Estas son algunas de las preocupaciones y posibles soluciones:

Activos en manos de la banca."Hay que sanearlos con rapidez, transparencia y contundencia para eliminar las restricciones al crédito", afirmó Pablo Matos, del PP. El suelo es el problema: esta materia prima está quemando el balance de los bancos con 37.000 millones de euros embalsados. Es el 54% del total de los activos adjudicados a las entidades financieras, aunque también es el único que ha descendido desde diciembre de 2010. En esos seis meses, los que más aumentan son las promociones en curso un 36%; las viviendas de particulares, un 23%.

Stock. Unas 714.000 viviendas, el 2,75% del parque español, según AFI. Se estima que el 40% son vacacionales. Podría eliminarse en siete años (según la APCE) o cinco (según Ángel Berges, de AFI). Para el capítulo suelo prevé que el stock tarde en absorberse 45 años o... nunca ya que la falta de operaciones en el mercado imposibilita fijar una fecha.

Demanda. Unas 300.000 viviendas anuales al año, según APCE y AFI, que cifra en 250.000 la creación de nuevos hogares, a los que suma la reducción del número de personas por vivienda y la demanda turística. El sociólogo Jesús Leal estima que no llegará a 200.000 al año (50.000 de reposición) a la vista de la última previsión demográfica del INE, que contempla un saldo negativo inédito en la historia salvo grandes epidemias. Este dato enfriaba, y no poco, la cifra anterior, pero Leal aporta un dato positivo: hay recorrido para atraer a nuestras ciudades ?mediterráneas, compactas con servicios y calidad de vida? un turismo culto.

Financiación. Piden los promotores para la vivienda económicamente sostenible menos requerimiento de provisiones a la banca. Para que se salve algo en una actividad parada: las hipotecas están en mínimos históricos en cuanto al volumen y número, con retrocesos del 42%. En cuanto a producción, los últimos datos de Fomento muestran un descenso del 24% en el segundo trimestre de este año respecto a 2010 en viviendas iniciadas y las terminadas descienden un 43%. Baja la protegida y las rehabilitaciones provisionales un 37%.

Fiscalidad. Las medidas fiscales tienen que tener un horizonte temporal claro y aplicarse de forma progresiva; de lo contrario, en lugar de animar, enfriarían el mercado, según José Manuel Galindo, presidente de la APCE. Matos apuesta por restablecer la deducción por compra de vivienda y prolongar el IVA reducido. "Hasta que el stockdisminuya", coincidió Pere Macià, de CiU, que sostiene que "no nos gusta la deducción, pero no hay otra medida que incentive y propondríamos que volviera". Desde la CNC, Juan Francisco Lazcano pide bonificación en la transmisión de inmuebles, ya que hay doble imposición de IVA más ITP, entre otras.

Alquiler. Siempre ha estado en desventaja respecto a la venta en cuanto a financiación, ya que requiere inversión a largo plazo para ser rentable. Matos habló de mejorar la fiscalidad y de destinar a alquiler parte del stock. Los promotores demandan nuevos vehículos de inversión que sí sean interesantes. Detectan demanda de inversores. Esta semana, en el Barcelona Meeting Point, Fernando Conde, de la Universidad Abierta de Cataluña (UOC), sostenía que "la bajada de precios combinada con la subida de los alquileres y la estabilidad de la demanda han provocado que los pisos sean un producto atractivo para inversores que pueden obtener rendimientos de entre el 4% y el 5%, cuando años atrás no se llegaba al 2%". Una propuesta local en los pasillos: destinar las fianzas depositadas en el Ivima a financiar los avales.

Urbanismo. ¿Servirá la crisis para que se cambie un modelo ineficiente? Los planes parciales previos detallan usos y densidades y hasta la superficie de los pisos. El promotor reivindica poder hacer lo que demande el mercado para ajustar costes. "La normativa debería fijar el número de personas que pueden vivir en la zona para evitar un déficit de dotaciones, pero no el número de viviendas". Lazcano sostuvo que hay que agilizar los trámites administrativos y de suelo con declaraciones responsables.

Leyes, muchas y farragosas. Además de la flexibilidad en la normativa urbanística, también se pidió unificación. "En 2010, las comunidades autónomas firmaron 800.000 páginas del BOE. Hay 10.000 leyes en vigor, más decretos y órdenes ministeriales", denunciaba José María Lacasa, de la CEOE, que cerró la conferencia anotando que hemos descendido 10 puntos en competitividad.

Ley de Suelo. No se puede hablar de larga vida para esta norma. Hubo cierto revuelo cuando Matos adelantó que si obtienen mayoría, se cambiaría la actual, que, como otras, nunca ha llegado a entrar en vigor plenamente ni se ha adaptado por las autonomías.