Cuánto vale un piso de 100 metros

Cuánto cuesta un piso de 100 metros en Madrid. Esa es la pregunta a la que da respuesta el cuadro con los precios orientativos en el que se puede ver que el metro cuadrado oscila entre 1.500 y 6.000 euros en la capital.

Tasaciones Hipotecarias (TH), del grupo BNP Paribas Real Estate, ha hecho el ejercicio de comparar lo que costaría un piso de 100 metros cuadrados y dos baños, situado en una primera planta, con ascensor, calidades medias -tanto del edificio como interiores- y un estado de conservación medio. Se parte de que no tiene garaje, ni trastero, ni terraza, piscina, zonas deportivas o jardín.

La herramienta utilizada y diseñada por TH tiene en cuenta hasta 17 variables, y en este caso solo ha cambiado la localización del inmueble y, "por coherencia, también se ha modificado la antigüedad del piso en consonancia con la zona de estudio", explica Antonio Roldán de la Cuadra, responsable de Nuevos Desarrollos. Ha sido necesario variar la antigüedad porque no se encuentran pisos de las características definidas edificados en Chueca hace cinco años, ni en Sanchinarro con más de medio siglo.

Se han elegido 33 puntos, correspondientes a los 21 distritos madrileños, haciendo especial hincapié en las zonas más conocidas y en los nuevos desarrollos.

Y ¿por qué el mismo piso es más caro en Sanchinarro que en los PAU vecinos de Monte Carmelo o Las Tablas? "Claramente, a igualdad de calidades constructivas y superficie tiene más tirón para los compradores estar junto a El Corte Inglés, hospitales o la proximidad de la Moraleja, lo que acaba incidiendo en el precio al haber mayor demanda. Es un caso similar al de la avenida de Machupichu, que se beneficia de la vecindad del Parque Conde de Orgaz".

A mayor tamaño, menor es el precio del metro cuadrado y viceversa. Así, hay que tener en cuenta que el precio de los pisos que más abundan en zonas como Recoletos -de 100 metros o más-, que aparece con un precio de 6.000 euros el metro cuadrado, puede llegar a los 8.000 euros cuando se trata de nuevas promociones o de rehabilitaciones integrales, con calidades altas y superficies menores, de entre 60 a 80 metros. Es lo mismo que sucede en la zona más barata de las consideradas, en Villaverde, donde la mayor parte de los pisos tienen entre 50 y 70 metros y, además, la mayoría carece de ascensor, con lo que el precio final variaría también.

Roldán habla de la dificultad para comparar entre obra nueva por falta de promociones recientes, así como la de dar una cifra única para distritos con tipologías tan diferentes como Tetuán por la heterogeneidad de producto, mientras que en la periferia la oscilación es menor.

El precio unitario que se recoge en el cuadro será un punto de partida para orientar la compra. Hay que tener en cuenta que la existencia o no de ascensor entre dos pisos en plantas altas produce una diferencia de más del 40%. Y la altura explica oscilaciones de un 12% de media entre un primero como el estudiado y un quinto en la misma finca. Aunque no es tan fácil. Roldán de la Cuadra, también profesor de Estadística en la Universidad Carlos III, descarta fijar porcentajes a priori: "La ausencia de ascensor no se calibra solo por un coeficiente. Es necesario combinarla con factores como las vistas o la calidad del inmueble. También influyen las calidades y posición de los inmuebles comparables que hay alrededor del que estamos tasando".

Por orden de importancia estos son los elementos que condicionan el precio final: en primer lugar, la superficie y la ubicación; en segundo, la posición dentro del edificio y la existencia o no de ascensor; en tercer lugar, la calidad del inmueble (exterior e interior) y el estado de conservación; en cuarto, la adecuación funcional (antigüedad, número de baños, si es dúplex...), y en último, elementos como garaje, trastero, jardines, piscina, equipamiento deportivo o terraza.

En la web www.tasacionesonline.es pueden formularse consultas de forma abierta, al igual que en otros portales de tasadoras. En este caso, la consulta tiene un coste de 20 euros, IVA incluido. La información se actualiza mensualmente. Y Propiedades recogerá cada cierto tiempo la evolución del precio de estos inmuebles.

Roldán define así la situación en cuanto a la atonía de las compraventas: "El comprador tiene la percepción de que la espera le favorece cuando antes le perjudicaba. Es la profecía que se autocumple: 'como el precio está bajando, bajará más', y espera". La percepción del experto de TH es que han bajado desde el máximo en 2007 más de un 30% en el sur de Madrid y entre un 5%-10% en distritos estrella como Salamanca, Retiro y Chamartín. La bajada mayor se produce en los pisos baratos. La crisis golpea con más fuerza a las economías más modestas.