Quién invierte con la crisis

Con precios a la baja, los grandes patrimonios particulares, tanto nacionales como extranjeros, siguen viendo la inversión inmobiliaria como uno de los segmentos más atractivos para conseguir buenas rentas a corto y medio plazo. Y, de paso, consolidan carteras con las que puedan obtener plusvalías sustanciosas cuando mejore la situación.

"El dinero vuelve al activo inmobiliario, en el que siempre ha estado muy presente. Y más ahora, con la caída de precios, una buena rentabilidad y posibilidades futuras de apreciación", señala Juan González, director responsable de Family Office e Inversores Institucionales de Deutsche Bank Private Wealth Management, quien eleva hasta un tercio el total de las inversiones que algunos destinan al sector inmobiliario.

Por las operaciones realizadas en los dos últimos años en España, básicamente en el sector terciario de Madrid y Barcelona, se observa cómo el monopolio de esta inversión se ha canalizado a través de tres grandes agentes: los fondos de inversión alemanes, británicos, holandeses y estadounidenses; los family offices nacionales encargados de la gestión de grandes patrimonios, y, en el caso concreto de Madrid capital, la Mutualidad General de la Abogacía.

La semana pasada firmó la escritura de compra del edificio de oficinas situado en el número 43 de la Gran Vía madrileña, comprado a la inmobiliaria Reyal Urbis por 26,5 millones.

"Es el segundo inmueble adquirido en abril y seguramente antes de que acabe mayo tendremos firmado el tercero", comenta Luis Eugena, su director de Inversiones Inmobiliarias. No serán los únicos. "Nos hemos propuesto invertir 150 millones de euros en 2010", asegura. Por los dos edificios han desembolsado algo menos de 53 millones.

Buenos y seguros inquilinos

Actualmente, la ocupación de los edificios de la mutualidad se sitúa en el 98%, ocho puntos por encima de la media existente en Madrid y Barcelona, según Eugena. Una media que aumentará a finales de año. "Ya se está viendo movimiento y en esa fecha se producirá el punto de inflexión, con ocupaciones en torno al 95%", estima. Respecto a rentabilidades, todos los edificios comprados por la mutualidad aseguran retornos superiores al 6%, y, en algún caso, como el inmueble adquirido al Banco Popular en el madrileño barrio de El Pilar, alcanza el 7%.

"Una vez que presentamos al vendedor la carta de intenciones de compra hacemos, en dos o tres semanas, la due dilligence [auditoría física y jurídica del inmueble]. Si todo está en orden se hace la oferta y se alcanza el acuerdo. Si hay dudas, como ha sucedido en el caso de Gran Vía, 43, por el establecimiento de un restaurante en la planta baja , los plazos se pueden alargar algo más", explica Eugena para definir la estrategia seguida por la mutualidad a la hora de afrontar la adquisición de un inmueble.

La confianza demostrada por Luis Eugena en la evolución de la situación económica no es compartida por Juan González, de Deutsche Bank. González gestionó el año pasado la compra para algunos de los patrimonios de su cartera del fondo inmobiliario del banco Bank, la compra al BBVA de 950 oficinas por casi 1.200 millones de euros. "Estamos mirando más en mercados asiáticos, el americano o el de Londres, que ha empezado a repuntar precios. En España vemos un periodo más largo de recuperación", señala. Otro dato que no da pie al optimismo inmediato radica en el descenso de los grandes patrimonios españoles.

Patrimonio mínimo de 100 millones

"En los últimos años, las grandes fortunas se han dejado un 18% de su patrimonio", resalta González, quien, no obstante, considera que por esa reducción las grandes fortunas están viendo, de forma creciente, la necesidad de derivar la gestión patrimonial a través de un family office. Aunque no existe un modelo determinado acerca de este vehículo de inversión, González considera dos condiciones básicas para su implantación: que se tenga un patrimonio mínimo de 100 millones de euros y que exista una organización detrás que se ocupe de todo.

No todos los family office tienen esa capacidad de inversión. "Pagar 26 millones de euros por un edificio está al alcance de muy pocos. Sólo las grandes fortunas o entidades como la Mutualidad de la Abogacía tienen el suficiente pulso financiero. Para nuestros clientes, generalmente muy conservadores y con fuertes recelos a asumir riesgos, operaciones de más de 10 o 15 millones de euros son ya algo extraordinario, por lo que, como mucho, llegan a comprar lotes de pisos o apartamentos", comenta Jacobo Zarco, socio director de Atlas Capital.

"Esos inmuebles en zona prime, con inquilinos con contratos a largo plazo y rentabilidades superiores al 5%, se salen de nuestras expectativas", añade.

La diferencia española

En España, a diferencia de otros mercados europeos o americanos, "el vendedor, salvo que esté acuciado por las deudas, prefiere resistir a bajar precios. En cambio, en esos otros mercados, si hay que bajarlos lo hacen", compara Zarco.

"El efecto dinero, con la fuerte subida del euro registrada frente al dólar, también ha sido un acicate para invertir en Nueva York, ahora que la divisa vuelve a revalorizarse", explica Zarco.

La fortaleza financiera de la que carecen muchos family office nacionales contrasta con el poder de compra de que disponen los fondos de inversión extranjeros. Han sido los protagonistas de las adquisiciones de mayor empaque realizadas en el último año y lo van a seguir siendo, especialmente en el segmento de centros comerciales. Ahí están los 230 millones pagados por el fondo Orion a Banif Santander por el centro Plenilunio, los 126 millones que desembolsó este mismo fondo a la inmobiliaria Colonial por hacerse con la propiedad del centro Príncipe Pío. Y fuera de la capital, en Sevilla, Henderson Global Investors, que gestiona inmuebles para cuatro fondos de gestión inmobiliaria, no dudó en abonar 94 millones de euros a Realia por el centro comercial Nervión Plaza, el quinto de su cartera en España.

Nuevo Valdebebas

Son también estos fondos externos los que mayor interés están depositando por hacerse con la parcela comercial del nuevo barrio de Valdebebas, al norte de la capital. Dos de ellos, uno británico, han formalizado una de las ofertas registradas. La otra la apoyan, en una joint venture, los holandeses Multi Development y la gestora española Proactiva Asset Management.

Son 180.000 metros cuadrados edificables por las que ambas propuestas de compra estarían dispuestas a pagar en torno a la mitad de los 238 millones de euros firmados como opción de compra por Metrovacesa y Riofisa en 2006, a la que, en septiembre de 2008, tuvieron que renunciar por motivos económicos.

Por otra parte, la cadena de supermercados Eroski continúa con su política de desinversión inmobiliaria. Esta semana ha cedido por 150 millones la propiedad de "más de una decena" de establecimientos al fondo European Property Investors, en los que se queda como inquilino.