Las oficinas recuperan fuelle

Después de muchos meses de cifras negativas, el mercado de oficinas comienza a salir del túnel y a mostrar indicios de recuperación. Durante el primer trimestre del año se han contratado más de 82.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid, lo que representa un 73% más que en los tres primeros meses de 2009. En Barcelona, el porcentaje de crecimiento ha sido similar, según los datos que se reflejan en los informes de las consultoras Aguirre Newman y BNP Paribas Real Estate.

A pesar de estos síntomas de mejoría, los analistas no echan las campanas al vuelo y hablan de prudencia hasta ver qué pasa en los próximos trimestres. Aun así, se muestran esperanzados en que la demanda se desperece y las oficinas empiecen a ser fuente de buenas noticias.

La contratación de sedes corporativas es un indicador más de la confianza empresarial. Las oficinas reaccionan antes que la economía

Lo que se encuentra parado es el mercado de inversión inmobiliario, según Cushman & Wakefield (C&W). A pesar de ello, y "arrojando un poco de luz", esta consultora sostiene que hay fondos extranjeros con capacidad para invertir y sociedades familiares locales interesadas en el sector de oficinas, "por lo que es de esperar que, a pesar del anodino comienzo del ejercicio, veamos operaciones importantes a lo largo del mismo". C&W precisa que la mayor demanda de alquiler se concentra en las oficinas de tamaño medio -ninguna de tamaño superior a los 10.000 metros-, lo que indica que son las pymes las más activas.

Uno de los más optimistas es Javier García Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, que resalta la importancia de este aumento en el alquiler de oficinas al considerarlo "un indicador adelantado de la situación económica, al igual que la matriculación de vehículos".

Este experto asegura que la contratación de sedes corporativas es un indicador más de la confianza empresarial y hace notar que históricamente se ha visto que las oficinas reaccionan antes que la economía, habiendo en España una relación entre la contratación y el producto interior bruto (PIB). Aunque esta correlación no es inmediata, "se tiene que trasladar a la economía real y suele darse un desfase de entre 6 y 12 meses, lo que hace pensar que esta cifra se reflejará en el PIB entre el tercer trimestre de este año y el primero de 2011", aclara.

Ilan Dalva, director de Oficinas de BNP Paribas Real Estate, también se encuentra en el grupo de los que ven la botella medio llena, aunque reconozca que "si la cifra es extraordinaria es porque el primer trimestre de 2009 y, en general, todo el año pasado fue realmente malo". Pese a todo, no puede evitar ser optimista. Y lo es porque no se basa exclusivamente en los números, "que son fríos", sino en las numerosas llamadas que recibe su departamento y el interés que demuestran las empresas.

Más cauto se muestra Edward Farrelly, director de Investigación de Mercados de CB Richard Ellis (CBRE), aunque admite que "parece que está despertando la demanda, también es cierto que las operaciones llevaban mucho tiempo gestándose". Advierte que al "hacer comparaciones trimestrales siempre hay mucha volatilidad, y hace notar que estamos hablando de absorción bruta y no neta, que es la que mide la expansión". Explica que cuando los precios son atractivos aumentan la absorción, "pero si contratan 10.000 metros y dejan otros 10.000, o incluso 15.000, no hay expansión en el mercado".

Menos metros y más eficientes

José Miguel Setién, director de Oficinas de Jones Lang LaSalle, también se decanta por la cautela. Hace hincapié en que la contratación ha crecido en estos seis meses -el último trimestre de 2009 también subió-, no porque la gente quiera más espacio, sino para ahorrar: buscan menos metros, oficinas más eficientes, e incluso agrupar distintas sedes en un mismo enclave, como es lógico en tiempos de crisis.

Pero qué ha ocurrido para que la contratación haya despegado entre enero y marzo, cuando no suele ser el mejor trimestre de un ejercicio. Pues, en opinión del representante de Jones Lang LaSalle, "la gran diferencia que estamos viendo es el regreso al mercado de compañías de cierto tamaño totalmente ausentes en 2009". Afirma que han crecido de forma significativa las operaciones de gran volumen, con una decena de firmas por encima de los 3.000 metros, cuando el año pasado por estas fechas sólo se había cerrado una. Cita como ejemplo los 7.000 metros alquilados en Méndez Álvaro, las dos operaciones de 5.000 metros de Las Tablas y Manoteras, o los espacios de 3.000 y 2.000 metros que se han alquilado en Julián Camarillo. Además, parece que el segundo trimestre puede ir en la misma línea, tras el alquiler de 15.000 metros por parte de AENA en Pegaso City.

Y la demanda se está animando, en opinión del directivo de la división inmobiliaria de BNP Paribas, debido a la mayor confianza empresarial. Dalva apunta que las compañías "tienen ahora una visión más clara de su estrategia corporativa, saben dónde están y dónde van a ir, después de un 2009 que ha sido de reestructuración interna. Tienen decidido su futuro para los próximos tres a cinco años, tras los ERE: si van a crecer o decrecer".

Buen momento para alquilar

Aunque, sobre todas las cosas, los expertos están de acuerdo en que se alquila porque es un buen momento para hacerlo. Los inquilinos tienen la sartén por el mango, ya que los precios han bajado mucho, una media del 30% en el último año y medio, unido a que los propietarios son ahora más flexibles a la hora de negociar. Y es que no sólo se recortan las rentas, sino que se aumentan los periodos de carencia, que en algunos casos llegan a los tres meses, se conceden ayudas para facilitar la implantación, y se aceptan contratos más largos.

Por esto, las compañías aprovechan para hacerse con una sede mejor. Han pasado de reformar sus sedes, como hacían el año pasado, a dar el salto, animados por la oferta nueva, que existe en todas las zonas, y los numerosos inmuebles de segunda mano en buen estado que se han quedado vacíos por la reducción de plantilla.

Dicha circunstancia, y el hecho de que no haya oferta nueva en ciernes -no se ha comenzado ningún proyecto desde 2008-, hace pensar a las consultoras en un ajuste paulatino de la oferta y la demanda. Ello implicaría que los precios empezarían a estabilizarse. De hecho han bajado más ligeramente y el porcentaje de espacios vacíos crece a un ritmo menor. "Para que suban hará falta que las compañías tengan de nuevo necesidad de crecer", sentencian en Jones Lang LaSalle.