Saldos de oficinas bancarias

Ante el inminente cierre de miles de sucursales bancarias, los pequeños inversores tienen la oportunidad de comprar estas oficinas para alquilarlas después a las propias entidades. "Tenemos casi tantos bancos como bares". Esta exageración de un analista inmobiliario ilustra la realidad de un sector que hoy se ve sobredimensionado. En España, el número de bares es al menos seis veces mayor que el de sucursales bancarias, pero eso no quita para que nuestro país sea el que más oficinas y cajeros automáticos tiene por persona -una por cada 1.000 habitantes- de la Unión Europea, cinco veces más que Holanda, Suecia o el Reino Unido y dos más que Italia o Francia.

La crisis y la reestructuración del sector financiero van a dar un fuerte tijeretazo a este ratio. Es la resaca bancaria del boom inmobiliario. Según el FMI y PriceWaterhouse, en España sobran entre un 20% y un 30% de sucursales, lo que se traduce en el cierre de entre 10.000 y 12.000 oficinas. "Demasiadas", en opinión de Ángeles Pérez, responsable de locales de Jones Lang LaSalle. "Una estimación engañosa, porque es una foto fija en un mercado dinámico", según Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea.

Nadie duda de que de los 49 bancos, 46 cajas de ahorro y 90 cooperativas de crédito que -con una red comercial de más de 45.290 oficinas- existen en nuestro país, sólo sobrevivirán los más solventes. Para conseguirlo y, de paso, obedecer las recomendaciones del Banco de España de mejorar la productividad, las entidades están reestructurando sus redes.

El goteo de cierres ya ha empezado. BBVA ha anunciado su intención de deshacerse de 170; Banesto, de 103; Banco Popular, de 230; Caja Castilla-La Mancha, de 52; La Caixa, de 150... Sin embargo no todas las grandes entidades planean recortar oficinas, ya que Banco Santander "no contempla ajustes de capacidad en términos de oficinas". Caja Madrid podría abrir más oficinas "allí donde se demuestre potencial de desarrollo de negocio", su tamaño ideal son 2.300 sucursales, 130 más de las que tiene.

Hoy por hoy, el 50% de estas sucursales son propiedad de los bancos y el resto en régimen de alquiler. "Estas últimas serán las primeras en desaparecer", asegura Mikel Echavarren. Pero las entidades financieras están faltas de liquidez y necesitan sanear sus balances con la venta de sus activos, aunque el mercado inmobiliario actual no les acompaña.

Pero, además de dificultades, la crisis también inspira soluciones. Cada vez más bancos y cajas sopesan buscar un comprador para sus sucursales, ofreciéndoles como valor añadido permanecer en ellas bajo régimen de alquiler a largo plazo, con una rentabilidad de entre el 6,5% y el 7%, según Echavarren. Por más grave que sea la recesión, difícilmente un casero podría encontrar un inquilino tan solvente como un banco.

"Estas operaciones se hacen desde hace un año con bastante éxito. No se trata tanto de grandes fondos como de particulares que quieren asegurarse una renta. Las condiciones y las rentabilidades resultan atractivas", asegura Jaime Pascual, director general de Aguirre Newman.

El esquema se denomina sale & lease back, la fórmula a la que recurrió el Banco Santander para sacar de su balance en enero de 2008 la ciudad financiera de Boadilla del Monte. El precio ascendió a 1.900 millones de euros. Aplicada la fórmula a la escala de una oficina estándar localizada en una buena zona, puede costar unos dos millones de euros.

Para las consultoras inmobiliarias estas operaciones dan salida a locales comerciales en el mercado inmobiliario. Bancos y cajas venden sus oficinas para capitalizarse y se quedan como inquilinos hasta 10 o 15 años, con condiciones ventajosas para el propietario. La Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) prevé que el cierre de sucursales se acelere al mismo ritmo que los procesos de fusión entre cajas. Y ¿cuál es el futuro de estos locales? Pero no son los primeros. Se sumarán a los más de 10.000 establecimientos que según la Confederación Española de Comercio ya han echado el cierre.

Según Jones Lang LaSalle, la desocupación de locales se ha multiplicado por tres desde 2007, cuando la burbuja inmobiliaria estaba a punto de estallar. "Se han reducido los precios entre un 15% y un 30%", señala Echavarren desde Irea. Si una sucursal tipo de 150 metros cuadrados en una buena zona valía casi tres millones de euros, ahora está en poco más de 2,25 millones.

Las más afectadas serán las oficinas en zonas residenciales nuevas o periféricas porque sufrirán más la oleada de cierres. "El problema es que las oficinas que se queden vacías estarán así una media de dos años porque la demanda actual es casi inexistente", asegura Ángeles Pérez.