Selecciona Edición
Conéctate
Selecciona Edición
Tamaño letra

Una renta vitalicia... y a vivir

Pensiones bajas y falta de liquidez entre los mayores impulsan la demanda de hipotecas inversas

Pablo Ruiz de Azcárate, de 80 años, acaba de firmar una hipoteca inversa con Caixa Sabadell. Su piso de 230 metros cuadrados en el barrio de Salamanca (Madrid) le permite obtener, tras liquidar la hipoteca pendiente, una renta mensual de unos 2.500 euros. Antes de firmar con esta entidad lo intentó con cuatro más, pero "no me interesaron las condiciones porque me daban menos renta o el tipo de interés era más alto", dice Pablo. Llevaba tiempo dándole vueltas. "Conocía el producto porque en el Reino Unido, donde vive mi hija, se comercializa desde hace tiempo. Es la forma de convertir los metros cuadrados en un dinero que puedo disfrutar". Ahora Pablo, que sigue viviendo en su casa, emplea su dinero extra en ocio y en hacer regalos a sus 27 nietos.

Un varón de 75 años con una casa valorada en 450.000 euros obtendría 1.200 al mes y se puede llegar a ahorrar unos 12.000 euros de Actos Jurídicos Documentados

Con la hipoteca inversa el titular no pierde la propiedad de su vivienda

La hipoteca inversa es un crédito con el que las personas mayores de 65 años o dependientes pueden obtener una renta mensual de por vida poniendo como garantía su vivienda. El principal cliente de este producto ronda los 75 años y tiene una vivienda en propiedad en una capital de provincia, principalmente en Madrid y Barcelona, valorada en unos 450.000 euros.

Se empezó a comercializar hace casi cinco años en España y que, de momento, parece capear la crisis y el embudo financiero. De las 21 entidades que comercializaban el producto el año pasado se ha retirado Caja Duero, que dice estar "intentando darle un nuevo enfoque al producto". Las 20 restantes (principalmente cajas de ahorro como Kutxa, Caixa Sabadell, Bancaja, Caixa Terrasa, BBK, Caja Navarra, La Caixa y el banco BBVA) comercializan este préstamo con más restricciones, menos riesgos y un mayor nivel de garantías. Por ejemplo, Bancaja ha pasado de financiar el 80% del valor de tasación de la vivienda al 70%. Y La Caixa, del 70% al 60%. Algunas entidades exigen una edad mínima de 70 años, como la caja vasca Kutxa.

Más interés

"La hipoteca inversa se puede convertir en una importante alternativa para que las entidades puedan seguir haciendo negocio, básicamente porque al tratarse de pagos mensuales, y no de un desembolso único, les afecta menos el problema de liquidez", explica Ángel Rodríguez-Carreño, consejero delegado de la consultora especializada Óptima Mayores. El interés hacia este tipo de préstamos por parte de la población mayor ha crecido en el último año. Las bajas pensiones, la necesidad de liquidez y la contracción del mercado de compraventa de viviendas han supuesto un incremento de la demanda. "Las personas mayores de 65 años que llevan tiempo intentando vender sus casas sin conseguirlo están accediendo a la hipoteca inversa como alternativa a malvender su casa", explican en Óptima Mayores, que ha asesorado a más de 2.500 clientes desde 2005, con un volumen de negocio de 21 millones de euros, un 37% más que el pasado año.

De metros a euros

Uno de esos clientes es Francisco Torre-Marín, de 74 años, que en junio de 2007 firmó con Bancaza una hipoteca inversa sobre su casa de 600 metros y 3.000 metros de parcela en Los Molinos (Madrid). El caso de Francisco es distinto. Necesitaba un dinero para saldar una deuda familiar pendiente y regularizar una finca, con lo que tras recibir una importante cantidad inicial le queda una renta mensual de 200 euros.

Hay más demandantes y las entidades lo notan. Caixa Sabadell cerró 2008 con un incremento del 7% en el volumen de contratación, por encima de lo esperado. El peso de la hipoteca inversa sobre el total de hipotecas a particulares es mínima, del 3%, ya que es un producto de comercialización no masiva destinado a cubrir una necesidad muy concreta. Para Bancaja "puede ser un producto estrella en un futuro no muy lejano". Como todos los productos novedosos, hay un periodo de conocimiento en su implantación por parte de los clientes, pero poco a poco va despegando, consideran en esta entidad.

El panorama es propicio. España es el quinto país de la Unión Europea en volumen de población mayor: un 17% tiene más de 65 años (7,2 millones de personas). Se espera que para 2050 esta proporción se eleve hasta el 30,80%.

Aun así, esta hipoteca sigue siendo vista con reticencia tanto por las personas mayores como por sus descendientes, que ven cómo su herencia decrece. Según un estudio de La Caixa, "en España los mayores mueren ricos en patrimonio", debido a la fuerte cultura en favor de la herencia. El 92% de los mayores de 65 años son propietarios de su casa, según el INE. Sin embargo, casi un tercio de esta población vive con rentas cercanas al umbral de la pobreza, ya que las pensiones se encuentran entre las más bajas de Europa. Por eso, la vivienda en propiedad puede ser el principal mecanismo de acumulación de riqueza de los mayores.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa, que en España comenzó a comercializar Ibercaja y que regula la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario desde el año 2007, es un crédito con garantía hipotecaria dirigido a mayores de 65 años o dependientes cuya principal característica es que la entidad financiera paga una cantidad mensual garantizada (temporal o vitaliciamente) al titular, sin que éste ni sus herederos pierdan la propiedad de su vivienda.

Puede ser la vivienda habitual o la segunda residencia. Vivir en ella o tenerla arrendada. Puede estar libre de cargas o hipotecada. "Cuanto mejor conservada, más urbana y menores cargas, mejor valor de tasación podrá obtener, la base para determinar la renta a percibir", señala José Jorge, director general de la empresa especializada Jubilarse en Casa. Algunas entidades, como Bancaja, Ibercaja y CaixaManresa no sólo tienen en cuenta el valor de tasación actual, sino también la revalorización futura de la casa hasta el fallecimiento del titular (se calcula entre un 2% y un 4% anual).

Los herederos tienen dos opciones. Disponen de unos seis meses para proceder a la cancelación o subrogarse en la deuda existente y devolver el préstamo como si de una hipoteca normal se tratase. En caso contrario, la entidad financiera procedería a la venta de la vivienda, liquidación de la deuda y devolución de la cantidad sobrante. La edad tope para contratar este préstamo está entre los 89 y 95 años, según cada entidad. Así, las personas mayores pueden complementar su pensión de jubilación, seguir viviendo en su casa y destinar esos ingresos extras a cuidados asistenciales, ocio y viajes, o pueden alquilar la casa y retirarse a una residencia.

En el caso de un hombre de 76 años con una vivienda valorada en 450.000 euros podría obtener una renta de unos 1.200 euros mensuales, y de forma garantizada hasta su fallecimiento. Eso sí, está disminuyendo el valor de las viviendas, uno de los parámetros fundamentales que determina la renta mensual. Actualmente el valor de tasación es un 20% menos en las zonas urbanas.

Cancelar y saldar la deuda

La operación se puede cancelar en cualquier momento. Esto abre la puerta a una posible especulación. Aquellos que tengan la intención de vender su casa y no puedan por la debacle inmobiliaria, pueden esperar unos años, y cuando los precios vuelvan a subir, vender y cancelar la deuda pendiente con la entidad. Sin embargo, "lo normal es percibir la renta hasta el fallecimiento del titular", explica Rodríguez-Carreño.

Otro factor clave para las entidades es el sexo y la edad del cliente. Los hombres cobran más que las mujeres porque su esperanza de vida es menor (76 años frente a 83, según el INE). Y cuanto más mayor, más renta mensual. ¿Y si vive 100 años? La entidad paga la renta de por vida. Para eso hay que escoger la renta vitalicia: hasta los 90 años cobra la renta mensual a cargo del crédito hipotecario suscrito y a partir de esa edad con cargo al seguro de la renta vitalicia diferida, que cuesta entre 15.000 y 20.000 euros. La mayor parte de estas hipotecas se formulan a un tipo fijo que se mueve entre el 6% y el 7%.Hace dos años se negociaba entre el 8% y 9%.

Al aumento de la oferta y la demanda de la hipoteca inversa ha contribuido la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario de 2007, que regula y dota de importantes exenciones fiscales al titular. La más importante es la eliminación del impuesto de actos jurídicos documentados, que supone un ahorro medio de 12.000 euros. Para ello es necesario tener 65 años o más y ser la vivienda habitual. No obstante, está pendiente la regulación de algunos temas esenciales, como la "forma, requisitos y condiciones" que ha de cumplir el asesoramiento independiente obligatorio. Un tema básico para su impulso definitivo. Esto implica que las entidades deberán remitir a los clientes a un asesor independiente que defienda los intereses de la persona mayor y le ofrezca la mejor solución.

El antecedente de la hipoteca inversa en España es la renta vitalicia, con la que se cede la propiedad del inmueble al fallecimiento del titular. Es decir, la venta de la nuda propiedad. Se trata de un sistema que no ha acabado de cuajar debido a su poca popularidad ante la pérdida de la propiedad. De hecho, desde que se inició la venta de la hipoteca inversa, la renta vitalicia ha ido cediendo terreno: "De una muestra de 2.212 casos, el 78% se inclinó por la hipoteca inversa y el 22% por la renta vitalicia", señalan en Óptima Mayores.

¿Qué pasa en otros países?

En los países anglosajones hay una importante tradición en hipotecas inversas y gozan de un mercado ya maduro. En el Reino Unido se comercializa este producto desde 1965. Y en Estados Unidos, desde 1989. En ambos países es obligatoria la figura del asesor independiente que certifique las operaciones para salvaguardar los intereses del cliente frente a la entidad financiera. En el Reino Unido, el 1% de las personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad es usuario de equity release ", es decir, suscribe hipotecas inversas o rentas vitalicias inmobiliarias. El 90% de las hipotecas inversas que se contratan en EE UU es la regulada por el Department of Housing & Urban Development, equivalente al Ministerio de la Vivienda. En Francia también existe una importante tradición en utilizar la vivienda en propiedad para obtener liquidez mensual, pero no a través de la hipoteca inversa, sino de un producto similar, el viager , algo parecido a la renta vitalicia a cambio del derecho a quedarse con la vivienda al fallecimiento del titular. Este sistema está igualmente reconocido en el Código Civil español y es comercializado en España.

Más información