Los españoles se deciden a alquilar

Mientras la compraventa de viviendas agoniza, el alquiler lleva unos dos años cogiendo impulso. El parque de viviendas en arrendamiento crecerá este año un 15,5%, respecto a 2007 y se alcanzarán los 2,2 millones de viviendas alquiladas. Por el contrario, el número de casas vendidas disminuirá un 31%, según Aguirre Newman.

En España nunca ha habido una cultura de alquiler arraigada. La falta de seguridad jurídica del propietario y la creencia generalizada de que alquilar es tirar el dinero -entre otras cosas, por las atractivas revalorizaciones del ladrillo- han convertido el alquiler en un mercado residual. En los últimos años, el parque de viviendas en arrendamiento, que apenas alcanza el 8%, ha crecido a un ritmo interanual de 19.000 viviendas. Una cifra casi simbólica.

El alquiler de vivienda supone el 80% de los actuales ingresos de las agencias inmobiliarias

Pero las cosas están cambiando. La escalada de precios de las viviendas, la subida del Euríbor y las dificultades de financiación, que han situado la tasa de esfuerzo en el 47,6%, según el Banco de España, están encumbrando el alquiler. También el imparable aumento de la formación de hogares. "Favorecen el mercado de alquiler la inmigración y el aumento de la tasa de paro", dice Javier García Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman. De momento, alquilar una casa sale a cuenta. Lo dice el BBVA. Frente a la alternativa de comprar o alquilar, esta última puede representar una opción más rentable para el demandante de vivienda.

También lo será para el propietario. En tramitación están una batería de medidas -cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos- para impulsar el alquiler y agilizar los desahucios.

En las agencias inmobiliarias notan el cambio. La proporción ha cambiado y se están cerrando muchas más operaciones de alquiler, que no requieren de la concesión de hipotecas. "Ahora los alquileres son la principal fuente de ingresos de las agencias; representan el 80% de sus ingresos, mientras que antes no pasaban del 20%", dice Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Pero que el arrendamiento se reactive ¿es un cambio de cultura o un fenómeno transitorio? Los expertos creen que el boom del alquiler va a existir, pero no va a durar más de dos años. "El gran giro se dará cuando los bancos, que se han quedado con las casas de promotores y particulares, ajusten los precios y actúen en la financiación. Con un Euríbor desplomado, la cuota hipotecaria se va a reducir drásticamente, se volverá a equilibrar la balanza y la decisión del demandante será la de comprar", indica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. De momento, es la mejor opción para muchos. Juan Martínez, de 33 años, trabaja en una compañía de seguros, vive de alquiler desde hace seis años y ya va por su tercer piso. Es un inquilino convencido.

La decisión de Juan y Jorge

"Me gusta la libertad de movimiento que ofrece. Mi primer piso no tiene que ser el del resto de mi vida. No voy a decidir ahora dónde estaré los próximos 40 años". Tiene clara la principal ventaja de vivir de alquiler: "La libertad que se siente al saber que en cualquier momento puedo cambiar de piso, barrio, ciudad, y que a la hora de valorar un giro en mi vida, el piso no pesará en la decisión". Jorge Torrent, agente inmobiliario, vive de alquiler desde que, por motivos profesionales, se trasladó de Valencia a Madrid en el año 2000. Desde entonces ha vivido en tres casas. Junto con su mujer y su hijo, intentaron comprar hace cuatro años, pero "asistimos atónitos a la vertiginosa escalada de los precios que imposibilitaba la compra de aquello que encajaba con nuestras pretensiones".

Jorge cree que ser propietario tiene un precio. "Si el Euríbor y los precios bajasen nos podríamos plantear comprar o no, pero ¿dónde?, ¿en una zona que no nos gusta o en una zona que nos gusta por un precio que nos obligaría a renunciar a otras cosas?".

La oferta de viviendas en alquiler ha crecido. "A nuestras oficinas llega sobre un 25% más de inmuebles para alquilar", dice David Moya, director general de Look & Find. "Como no se vende, se alquila", coincide el vicepresidente de Alfa.

Esto ha permitido una diversificación que beneficia principalmente a los inquilinos. Aunque, de momento, la demanda de alquiler es superior a la oferta y los que buscan se suelen quejar del estado de conservación de las casas. Esto se debe a la escasa oferta de vivienda de obra nueva y a que es un mercado poco profesionalizado, en el que el grueso de las operaciones se hace entre particulares.

Mercado poco profesional

El 90% de todo el parque de viviendas en alquiler es de segunda mano y el resto es obra nueva. En torno al 60% es primera vivienda y el 40% restante es vivienda vacacional, dice García Mateo. El producto suele ser una vivienda de segunda mano, con una superficie de entre 65 y 75 metros cuadrados y una antigüedad de 20 años.

Sin embargo, el mercado va a recibir un soplo de aire fresco con la salida al mercado de viviendas de obra nueva. "En 2009 van a salir 200.000 viviendas nuevas al mercado de alquiler, el 20% del stock de vivienda nueva que está terminada, 2 de cada 10", calculan en Aguirre Newman.

Promotoras como Diursa tratan de impulsar esta línea de negocio. "En estos momentos, nuestro parque de viviendas en alquiler se compone de 983 viviendas gestionadas por Rentur, de las cuales 174 son libres, con rentas entre los 240 y los 2.400 euros al mes y situadas en Madrid, Valladolid y Málaga". Según la empresa, desde antes del verano, las peticiones han sido abrumadoras. "Llegaban antes de haber finalizado la promoción, por el descenso en las ventas de viviendas y las ayudas al alquiler". Detinsa tiene promociones nuevas en Denia y Valladolid, con precios desde 800 euros.

De venta a alquiler

Además, la situación de algunas promotoras está provocando la reconversión de promociones de viviendas en venta al régimen de alquiler. Y sobre todo, a alquiler con opción a compra. Aparte, los bancos se están quedando con promociones de obra nueva de inmobiliarias que se han declarado en concurso de acreedores. Cuando no puedan poner en venta esos activos, los pondrán en alquiler para sacar algún tipo de rendimiento. Aunque "no es un principal objetivo", explica Corral. También los inversores que compraron con un interés especulativo y se han quedado "atrapados" con esas casas han colgado el cartel de se vende.

Los precios medios de alquiler han subido un 26,3% entre 2002 y 2008. En 2008, el alquiler se ha encarecido un 4,4%, según el INE, el triple de lo que marca el IPC de diciembre (1,4%). En la Comunidad de Madrid es donde más se ha incrementado el precio medio en los últimos cinco años, un 33,7%.

El alquiler de una vivienda de nivel medio-bajo cuesta entre 10 y 12 euros el metro cuadrado y mes; de nivel medio-alto, entre 14 y 18 euros, y de nivel alto, desde 18 euros. Para 2009 crecerán entre el 3% y el 5%, y en 2010, conforme se incorpore el stock de viviendas nuevas, empezarán a bajar, calculan en Aguirre Newman.

Aunque, según algunos portales inmobiliarios, las rebajas ya han comenzado. Fotocasa recoge un descenso del 7% en el precio de los alquileres en España (un 4% en Madrid). Y según Idealista.com, tras un estancamiento en los precios en la primera mitad del año, Madrid (-1,6%) y Barcelona (-4,0%) registran descensos. Cataluña y Madrid son las comunidades donde más desarrollado está el alquiler. Acude la mayor parte de los inmigrantes o jóvenes que buscan oportunidades laborales en Madrid y Barcelona.

Especial El Futuro de la Vivienda