Entrevista con José Manuel Galindo

Uno de los primeros sectores en los que comenzó a notarse la crisis fue el inmobiliario. El sector está sufriendo un fuerte parón que contrasta con el fuerte crecimiento de los últimos años. José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), así como de la de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), ha charlado con los lectores sobre la mala coyuntura económica y sus efectos en el mercado de la vivienda.

1Daniel Valero del Garzòn14/11/2008 10:01:25

Jose Manuel, ¿cree usted que en cinco años volveremos a los precios anteriores que se estaban moviendo en el mercado inmobiliario?

Considero que aventurar hipótesis de aquí a cinco años no sería responsable, aunque en general en cinco años la riqueza inmobiliaria, patrimonio de las familias, no debe verse afectada.

2Parado del sector tras 35 años14/11/2008 10:03:04

Ante la mala reputación que entre los medios se ha creado de los promotores; ¿Porque no publicar el desglose de lo que cuesta una vivienda de tipo medio?. Así la gente en general poco informada quiza comprendería que parte se lleva el estado, cual el ayuntamiento de turno y cuáles otros.

Me parece una reflexión muy oportuna. La mayoría de los componentes del precio de la vivienda son más o menos estables, pero el que realmente determina las grandes diferencias en el precio es el coste de repercusión de suelo. Por ello, si podrían desglosarse las primeras partidas.

3lucia14/11/2008 10:05:31

¿Qué le parece figuras como 'el pocero' u otros promotores que se han forrado y ahora estan de huida del sector? ¿Por qué es esa la imagen que tenemos de los promotores?

Comportamientos individuales que sólo buscan la oportunidad, no constituyen el tejido del sector inmobiliario. La falta de compromiso nunca me parecerá bien. La imagen de los promotores ha sido muy penalizada por este tipo de comportamiento, que en cualquier caso no son generales. Entre todos, administraciones, particulares y el propio sector debemos aislar este tipo de comportamientos.

4Dionisio14/11/2008 10:10:52

¿No cree usted que ha fallado la capacidad de autorrregulación del sector?¿Por qué?

Desgraciadamente debemos reconocer que nuestro sector es vulnerable frente a determinados vectores, como por ejemplo a la cantidad de dinero en circulación en los mercados, los tipos de interés, la presión de la demanda no sólo de necesidad sino de inversión, etc. Esto hace que cuando se dan condiciones favorables lo que se produce se vende y eso explica la enorme producción e incremento de precios de los últimos años. Si a esto añadimos el plazo de desarrollo de una vivienda, que dura varios años, y el disponibilidad de suelo, que dura bastante más, nos daremos cuenta que el desajuste que hoy estamos sufriendo entre la producción y la demanda real (han cambiado sustancialmente las condiciones financieras) impide la citada autorregulación de la pregunta. Al mismo tiempo, un sector tan atomizado como el nuestro, con más de . o . empresas, añade dificultades evidentes a una posible autorregulación

5mapauc14/11/2008 10:13:00

Sr. Galindo, ¿por qué entre promotores y constructores no cunde el ejemplo del 'pocero' de Fuenlabrada de realizar viviendas a precios razonables? Gracias

Todavía queda por ver el efecto 'Pocero de Fuenlabrada'. Yo preguntaría a este señor dónde está el suelo para realizar las viviendas, si cuenta con financiación para poderlo hacer, dónde van a estar ubicados estos pisos, los plazos para su ejecución, si va a conseguir financiación para los compradores y otra serie de interrogantes que sugieren numerosas dudas.

6elena14/11/2008 10:15:45

Hola, ¿sería posible en España, en los próximos años, un modelo de vivienda más social y menos especulativa? ¿Qué parte de responsabilidad tienen los promotores en el tipo de vivienda que finalmente se construye?

No sólo sería posible, sino también deseable. Este tipo de vivienda, que normalmente se enmarca a través del Plan de Vivienda del Ministerio, debe contar con financiación, disponibilidad de suelo, y ayudas a los adquirentes para que sea viable. Estas tres condiciones están en manos de las administraciones. Los promotores estaríamos encantados en desarrollar este tipo de viviendas partiendo de las tres premisas anteriores.

7pensante14/11/2008 10:17:27

Buenos días:Me gustaría saber cuál es la previsión real de la bajada del precio de la vivienda en los próximos dos años. Gracias

La única manera para conocer si los precios bajan y cuál va ser la bajada es que se cierren operaciones de compraventa, que son las que reflejan esta información, pero para que se de esta circunstancia hace falta que el comprador tenga acceso al crédito que en estos momentos parece que esté vetado por las entidades financieras. Si no hay dinero para comprar, no hay precio.

8ramon14/11/2008 10:20:59

En relación a la politica de vivienda de protección oficial, ¿no serí­a más conveniente que todo el esfuerzo de las administraciones fuera destinado a ofrecer vivienda de alquiler y en incrementar las ayudas para acceder a la compra de la primera vivienda en el mercado libre? ¿No es un error construir más viviendas de protección existiendo en el mercado un gran stock, que en este momento no se esta colocando?

Comparto razonablemente su reflexión. De una parte, es necesario eliminar primero los stocks antes de producir nueva vivienda libre, y esto tiene repercusiones sociales muy trascendentes como por ejemplo la reactivación del empleo, así como en paralelo la necesidad de vivienda en alquiler es evidente. Nuestro parque no llega al % y hay muchas personas que no tienen otra forma de acceder a una vivienda que no sea el alquiler. Por supuesto, hay que potenciar esta fórmula.

9daniel14/11/2008 10:24:01

Don José Manuel, ¿nos puede decir algo positivo a los que tenemos una vivienda de segunda mano y esperamos algún día venderla? Gracias

Más que positivo, debemos hablar de realismo. El valor de los activos inmobiliarios está muy ligado al conjunto de la economía y a la confianza en la misma. Tenemos que esperar a que ésta se recupere para que el valor de nuestras viviendas se estabilice. En cualquier caso, la reflexión que debe hacerse es: cuánto pagó por ella en el momento de la compra y cuánto vale ahora. Yo estoy convencido que si la vivienda usted la tiene desde hace más de tres o cuatro años, el valor de ahora es superior al del momento en el que usted la compró.

10Inma14/11/2008 10:25:26

¿Considera que la especulacion inmobiliaria generada durante estos ultimos años ha sido el causante de la crisis economica actual?

En el orígen de la crisis económica actual está sin duda la exhuberancia financiera y la baja percepción del riesgo que hemos vivido en los últimos años. Lo que usted llama especulación inmobiliaria es consecuencia de estas dos circunstancias.

11Inma14/11/2008 10:29:49

¿Es el problema de la vivienda un fallo de estado o un fallo de mercado?

Cuando se habla de vivienda siempre se habla del "problema de la vivienda". Antes, hoy y, desgraciadamente, mañana también. Este hecho radica en el elevado coste que tiene y en que siempre habrá personas que si no se les ayuda, e inclusive ayudándolas, tienen y tendrán enormes dificultades para acceder a ella. ¿Fallo de Estado? El Estado, desgraciadamente, no tiene recursos suficientes para materializar esta necesidad. ¿Fallo de mercado? Dentro de las funciones del mercado no está la de ayudar económicamente a personas para comprar determinados productos, para eso está el Estado, y así se reconoce constitucionalmente.

12patxi14/11/2008 10:31:59

¿Es verdad que la crisis inmobiliaria es una consecuencia directa del rechazo de los bancos a la concesion del prestamo hipotecario, o hay otras razones?

Hay muchas otras razones. Los bancos no niegan de forma gratuita el crédito a las personas. Ellos a su vez tienen problemas de liquidez. Como ya he comentado en otra respuesta, ha cambiado sustancialmente la percepción del riesgo, los bancos exigen muchas más garantías, al mismo tiempo que disponen de mucho menos dinero. El arbitraje de estas dos circunstancias, determina que sea mucho más dificil obtener un crédito hipotecario.

13miguel14/11/2008 10:36:01

Y si se podrían desglosar, los costes, ¿por qué no se hace?Gracias

En relación con el desglose de costes, sí se hace y no es complicado tampoco el hacerlo. Es absolutamente necesaria esta reflexión para un análisis de viabilidad de una promoción y como ejemplo, le puedo participar que cuando hablamos con las administraciones públicas, por ejemplo en relación con el Plan de Vivienda, siempre aportamos a la Administración un desglose de costes para que, sumados al precio del suelo que se establezca en la normativa de VPO, determine un precio de venta que es el que recojan los planes. En este deglose, y supongo que es lo que a usted le preocupa, el beneficio que se establece es en torno al % y engloba costes de estructura, gastos generales, en resumen, todos aquellos costes necesarios para el desarrollo de la actividad inmobiliaria. Y no olvide, que para obtener este resultado deben pasar entre dos y tres años, que es lo que se tarda en proyectar y desarrollar una promoción sobre un suelo ya urbanizado.

14inma14/11/2008 10:39:51

¿No se pudo hacer nada para evitar llegar a la situación de crisis inmobiliaria en la que vivimos? Y si se pudo hacer, ¿por qué no se hizo? ¿no ha habido una búsqueda de beneficio excesiva?

Probablemente, si no se hubiera superpuesto la crisis financiera y hoy económica a la situación inmobiliaria que ya venía ajustándose desde -, los efectos hubieran sido bastante menos traumáticos. El ajuste en precios ya se había iniciado desde la fecha comentada y la producción seguía el mismo camino, pero cuando no hay dinero no hay capacidad de compra y la actividad se paraliza como estamos pudiendo observar. Podríamos haber evitado la situación de crisis en todos los sectores si no hubiera habido tanta exhuberancia financiera y tan baja, o casi nula, percepción del riesgo como se ha vivido en los mercados mundiales en los últimos tiempos.

15aciotat14/11/2008 10:41:49

¿Por qué cada vez se construyen más viviendas de elevado precio con piscina, pista de pádel, etc., mientras parece que se huye de fabricar pisos sencillos que sean más asequibles para las familias de clase media y baja? Hablo al menos del caso de Madrid en vivienda libre.

Si se construyen este tipo de viviendas es porque la gente los demanda. Debe convivir esta forma de vida, que normalmente se asocia más a viviendas en el extra radio de la ciudad, con viviendas más pequeñas que responden más a tipologías urbanas. Cada cual que escoja su forma de vida y si quiere comprar o alquilar.

16alberto14/11/2008 10:42:38

Sr Galindo, ¿cree usted que bajarán el precio de los alquileres o se mantendrán?

En relación con el precio de los alquileres , mientras no se compren viviendas, habrá mayor demanda de alquiler, lo cual incidirá en que el precio tenga tendencia a incrementarse. Ya lo estamos viendo.

17Jarne14/11/2008 10:46:24

¿Por qué piden ahora la intervención del Estado cuando antes habían pedido que no se involucrará y no tuviera una legislación restrictiva y controlada de los planes urbanísticos?

El mercado de la vivienda, a través de los planes de vivienda, y el mercado del suelo, a través de la Ley del Suelo, que determina un porcentaje mínimo de reserva de suelo para vivienda de ayuda pública, es un mercado regulado. Todas las decisiones urbanísticas se toman desde los diferentes niveles de la Administración Pública. Sólamente el mercado de la vivienda libre se puede considerar como tal una vez desarrollados todos los planes urbanísticos y, por supuesto, sin ningún tipo de ayuda económica por parte de las administraciones. El Estado debe jugar su papel ayudando a las familias que por sus propios medios no tienen capacidad de acceder a una vivienda.

18Ignacio14/11/2008 10:52:06

No entiendo porque es negativo que el precio de las viviendas baje. En otros sectores, como el de los productos electrónicos, las empresas intentan bajar el precio de sus productos para extender la demanda en la población y aumentar los beneficios. ¿No debería la vivienda comportarse igual? ¿o es que el sector juega con ventaja y se aprovecha de la necesidad de la gente por encontrar un techo?

Esto estaría bien para las nuevas viviendas. El sector inmobiliario sería el primer interesado en que la vivienda no fuera cara. Cmo a cualquier empresario, lo que le interesa al sector inmobiliario es que su producto se venda y cuanto más rápido mejor. Porlógica se vende mejor un producto que no es caro y accesible, a otro que suponga un esfuerzo de compra mayor. Sin embargo, reflexionemos también en los efectos que tendría para las familias hoy propietarias de su viviendas (el % del total del parque) los efectos negativos que podría suponer una bajada en el precio de este bien en el cual la mayoría han incoporado todos los ahorros de una vida.

19ernene14/11/2008 10:54:49

¿Cómo cree que va a evolucionar el sector de la vivienda en 2009? ¿Ven los promotores la luz al final del túnel?

será un año muy duro. Se van a iniciar muy pocas viviendas porque antes debe absorberse el stock de las existentes, y en eso deberían centrarse todos los esfuerzos. No sólo el sector inmobiliario, sino también la industria auxiliar de la construcción y los sectores implicados en los equipamientos de la vivienda, van a verse afectados, y lo que es peor, las personas que trabajan en ellos.

20luisg14/11/2008 11:00:15

Buenos días Sr. Galindo, ¿esta estimado el número de empleos que se van a perder por la no-venta de vivienda y el parón del sector?¿Cree usted que la solución pasa por la vivienda protegida?

Calcule usted mismo. Por cada vivienda no iniciada se pierden , puestos de trabajo directos , más los inducidos de las industrias auxiliares de la construcción. Si estimamos que la caída de la producción puede haber pasado de . a . viviendas en un año, y que también seguirá la misma tónica, ahí tiene la respuesta. Pero también tenga en cuenta que esta destrucción de puestos de trabajo hay que proyectarla en dos años que tarda en ejecutarse una vivienda. La vivienda protegida probablemente no llegará a significar más de . viviendas al año, es una solución parcial y necesaria, estamos comprometidos con ella, pero no es suficiente.