Entrevista con José Manuel Galindo

La reciente suspensión de pagos de la mayor inmobiliaria española, Martinsa-Fadesa, ha supuesto un batacazo para el sector de la construcción. Los promotores inmobiliarios han advertido de que esta situación se puede repetir en otras empresas y han solicitado medidas al Gobierno para evitarlo. José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), ha charlado con los lectores sobre esta crisis y sus efectos en el mercado de la vivienda.

1anonimus22/07/2008 12:12:45

¿No cree usted que el gran problema de fondo es la sobrevaloración de los activos inmobiliarios? Gracias

El gran problema de fondo es la falta de financiación para que las personas puedan comprar una vivienda.

2sirio22/07/2008 12:13:18

¿Cómo puede entenderse, en el caso de Martinsa, que los bancos acreedores permitan el Concurso por los 150 millones negados por el ICO poco después de otorgar 4.000?

Es una buena pregunta que habría que preguntar a los bancos acreedores.

3Vanessa22/07/2008 12:14:07

¿Por qué, si se preveía esta situación, las grandes empresas promotoras no han tomado medidas a tiempo?

Se preveía un ajuste razonable de la producción y precios en el sector, lo que no se preveía era una crisis financiera internacional que ha limitado la capacidad de compra de las familias y también de desarrollo de las empresas.

4eva22/07/2008 12:15:31

¿Hemos sido un sector que se ha dejado engullir por la situación demostrando no tener madurez y si ambición desmesurada?

Al margen de cualquier consideración, la capacidad de autorregulación del sector viene tremendamente limitada por la financialización producida en el sector inmobiliario. El sector es muy dependiente del capital, y el control de la liquidez del sistema, tipos de interés y coste del crédito no está en sus manos. No obstante, la responsabilidades hay que buscarlas a nivel individual.

5petero22/07/2008 12:17:37

¿Como es posible que haya subido tanto el precio de la vivienda de V.P.O.? ¿Bajan todas y suben las destinadas a los más necesitados? Gracias, un saludo

El precio de la vivienda de VPO lo fijan los planes de vivienda que desarrollan las Administraciones Públicas. El sector inmobiliario, lo que demanda es un precio realista para que la estructura de costes sea la adecuada. Sólo hay un elemento variable en esta estructura de costes, que es el suelo. Los demás son razonablemente fijos. Por ello, el precio de la vivienda protegida fundamentalmente lo determina el precio máximo admisible para el suelo, que igualmente lo fijan las Administraciones Públicas.

6Maria22/07/2008 12:20:57

Como posible compradora, me interesa saber si los promotores yen general los vendedores de vivienda, preferirán esperar que pase la crisis o estarán dispuestos a bajar los precios hasta un 30% como ya ocurrió en otros momentos en Reino Unido.

Recomendar sobre la oportunidad de compra esperando una bajada de precios es complejo y de una gran responsabilidad. Los productos inmobiliarios, una de sus características es ser heterogéneos, no hay dos productos iguales, y no se puede hablar de una bajada media de precios. Hay precios razonables y otros que pueden estar caros y requerir un ajuste para poderse vender. En cualquier caso, se tiene la oportunidad de comparar no sólo precios, sino también productos, y elegir cada uno la mejor opción. No sólo hay que fijarse en la bajada de un precio, hay que fijarse en la calidad del producto.

7alberto blanco22/07/2008 12:23:07

¿No cree que se está acusando al sector inmobiliario de ser el causante de todos los males de este país? ¿Qué pueden decir para defenderse?

Lo que es cierto es que el sector inmobiliario, en los últimos años, ha sido el sector más determinante de creación de riqueza para Administraciones, empresas y familias, y de generación de empleo. En estos momentos, desgraciadamente, se está ajustando y sus efectos son los de menor contribución al crecimiento económico y el riesgo de destrucción de empleo si la producción sigue cayendo. No se trata de ninguna defensa, se trata de objetivar la aportación del sector a la economía y al empleo.

8carlos22/07/2008 12:26:10

¿Por qué son reaccios los promotores a bajar el precio de la vivienda cuando en la mayoría de los casos el suelo, que es el apartado que más influye en el coste final de la vivienda, se compró pensando en una valoración del precio de la vivienda muy inferior a la actual?

Los promotores no son reacios al ajuste del precio, si ello supusiera la concrección de la venta, cada uno en el marco del margen de su promoción. Por orden, primero habría que dotar a las familias de capacidad de crédito, condición sine qua non para la compra, y en segundo lugar, los promotores decidirían cada cual en función de la estructura de costes de promoción. El suelo no se compró barato, su coste se determina como valor residual del precio final de la vivienda, y todos sabemos los precios alcanzados últimamente por estas citadas viviendas.

9NG22/07/2008 12:28:55

¿Es buen momento para comprar una vivienda, o es preferible esperar a fin de año o principio del 2009?

Es un buen momento si usted necesita de ella. Ahora tiene la oportunidad de elegir con tranquilidad, buscar el producto más adecuado y, en función del resultado, si el resultado es positivo, compre usted.

10Fidel22/07/2008 12:30:52

¿Cuánto tiempo, según los pronósticos más viables, puede durar la situación que vivimos hoy en día?

Es imposible fijar un plazo, pasa fundamentalmente por que el sistema financiero genere liquidez, y luego también el esfuerzo de todos los agentes implicados, en primer lugar el sector promotor, haciendo planes de negocio realistas, en segundo lugar el sector financiero, entendiendo y colaborando en el desarrollo de lo planes de los promotores en el marco de un escenario de viabilidad, y en tercer lugar las Administraciones, utilizando con eficiencia los recursos públicos en la mejor manera que ayuden estos al crecimiento económico y del empleo.

11joaquin s.22/07/2008 12:33:30

¿Para cuando se prevé sea absorbido el actual stook de viviendas en venta y cual seria en numero idóneo de nuevas viviendas finalizadas por año para facilitar la salida de la crisis ?

En primer lugar, la absorción del stock de viviendas depende, de una parte, de cuántas se compren cada año, y de cuántas se produzcan cada año. Si el saldo de compras es superior al de producción, se irá eliminando progresivamente el stock. En cuanto al número idóneo de viviendas finalizadas por año, en estos momentos pueden rondar las ., en relación con una demanda estructural de entorno a ., es decir, cada año, si siguen estos parámetros, podrían absorverse en torno a . viviendas, pero siempre esto requiere de recursos financieros por parte de las familias, es decir, de capacidad de acceso al crédito hipotecario.

12Baldrick22/07/2008 12:35:27

¿Por qué promotoras e inmobiliarias negaron reiteradamente la burbuja inmobilaria y ahora la aceptan como un hecho consumado?

Lo que se entiende por burbuja inmobiliaria, inclusive dentro de la propia teoría económica, no se sabe cuándo se produce, cuándo se desinfla, ni la profundidad de su alcance. Leía el otro día que se la comparaba a un terremoto, sólamente se conoce el momento en el que ocurre, así como su profundidad, en el momento de producirse, no con antelación.

13Luismi22/07/2008 12:39:36

Buenos dias, en esta situación alcista del precio del dinero, petroleo, desempleo e inflación, usted cree que puede haber una corrección severa de los precios de la vivienda? Se puede cumplir el hecho de que un rápido ascenso ( en este caso de los precios de la vivienda ) puede tener un rápido descenso. Gracias

Hablar del precio de la vivienda induce a confusión. No hay un precio de la vivienda, porque cada vivienda es diferente, hay que hablar del precio de una vivienda concreta, y los precios que reflejan las diferentes promociones no son comparables entre sí, y puede darse la circunstancia de que un precio hoy en día sea un precio realista y otro precio pueda estar sobrevalorado. Depende a cada comprador juzgar la oportunidad de comprar y a cada vendedor ajustar el precio en el porcentaje que crea oportuno en función de características objetivas. Dicho esto, se entenderá que sea poco relevante hablar de una bajada media de un precio de la vivienda a la hora de tomar una decisión que sirva para determinar una decisión de compra.

14Gelitov22/07/2008 12:43:56

¿Cree que el Gobierno puede habilitar alguna medida fiscal exitosa, cuando la raíz está en la falta de financiacion de los bancos, tanto para promotores como para compradores?

El Gobierno debe plantearse dos niveles de actuación: uno coyuntural, a corto plazo, para gestionar no sólo la situación del sector inmobiliario, sino de la economía en general, y otro a medio-largo plazo, de carácter estructural, para crear un marco futuro más eficiente en el mercado del suelo y de la vivienda. A corto, las medidas más necesarias estarían encaminadas a ayudar a las familias a que tengan acceso al crédito para la compra de una vivienda y que cuanto antes se eliminara el stock de viviendas existentes, primer paso para la reactivación del sector y de nuevo su contribución al crecimiento económico y del empleo. Y, como medida estructural, se debe trabajar en un marco de seguridad jurídica en la transformación del suelo, elemento fundamental en la estructura de coste de la vivienda, acompañado de una agilidad de gestión y de transparencia en los citados procesos, así como sentar unas bases estables para futuras políticas de vivienda.

15Joan22/07/2008 12:47:33

¿No cree que irresponsable pedir que la banca siga dando hipotecas a parejas mileuristas para pagar pisos de 300.000 euros a 40 años?

Coincido en que la banca no debe sobrepasar determinados riesgos que luego pudieran derivarse en desajustes del sector financiero. En España, el control del riesgo en la concesión de créditos hipotecarios a las familias ha sido, con carácter general, riguroso, y no tiene nada que ver con los créditos hipotecarios subprime que se concedieron en Estados Unidos. Lo que sí es importante significar es que cuando se habilita una política de vivienda a través de un Plan de Vivienda con las Administraciones Públicas, el derecho al uso de una vivienda, bien en propiedad, bien en alquiler, reconocido por la Constitución, debe ir acompañado de la capacidad real de acceso, es decir, de la capacidad de concesión de un crédito hipotecario. De no ser así, el Derecho Constitucional se vería seriamente limitado por la falta real de capacidad financiera para materializar dicho derecho.

16andy22/07/2008 12:53:16

¿Qué parte de culpa en esta crisis inmobiliaria la atribuiria a la reciente nueva ley del suelo, y en concreto a la forma de valorar el suelo no urbano? ¿qué parte de culpa tiene la excesiva burocracia en la gestión de ese suelo por parte de las administraciones?

Creo que es aspecto fundamental los contenidos de la Ley del Suelo en relación con su valoración, sobre todo en los efectos que pueda tener en la financiación de dichos suelos para las empresas. La posibilidad de expropiación de determinados suelos inmersos en un proceso de desarrollo urbanístico, y su valoración objetiva como rústicos más costes de transformación sin tener en cuenta el factor localización hace que las entidades valoradoras expliciten esa circunstancia y que las entidades financieras valoren, a efectos de financiación, estos suelos, muy por debajo de su valor real. La excesiva burocracia, que no hace otra cosa sino alargar los procesos de transformación, incrementa, de una parte, los costes de dichos suelos dado su mayor plazo de financiación, y de otra determina que el precio del suelo se forme como un valor residual del precio final de la vivienda y no como un valor obtenido por la suma de los costes de transformación, dada la imposibilidad de tipificar y determinar la prima de riesgo. Es necesario acotar y acortar los procesos de transformación y acompañarlos de transparencia en las decisiones administrativas para legitimar estos procesos.