Martinsa-Fadesa, del parqué a la suspensión de pagos

Ser un avezado tratante de suelos no supone una óptima capacidad para gestionar, hacer empresa. Fernando Martín (Trigueros del Valle, 1947) se convirtió desde los años ochenta en uno de los reyes de la intermediación del suelo de Madrid, con una habilidad especial para poner de acuerdo a los siempre díscolos propietarios de terrenos a la hora de desarrollar un planeamiento urbanístico.

Hoy es el presidente de la primera inmobiliaria cotizada en presentar un concurso voluntario de acreedores, entre los que figuran 45 bancos, y el mayor hasta la fecha de la economía española, superando incluso el agujero de 3.000 millones dejado por Mario Conde en Banesto. En 2006, año de la compra de Fadesa por su inmobiliaria Martinsa, la revista Forbes le calculaba una fortuna estimada en 3.000 millones de euros.

En 2007, Richard Ellis valoró la cartera de la compañía en 13.000 millones, hoy es sólo de 10.804

Por decisión propia compró una empresa endeudada en 1.950 millones, un 46% sobre el valor de los activos

Martín, licenciado en Químicas, entrenó su capacidad negociadora como secretario general de la extinta UCD en Valladolid desde 1977 hasta 1982. Antes de fundar Martinsa trabajó en varias empresas, que le permitieron conocer el entramado urbanístico y empresarial del sector y hacer contactos.

Como intermediario de suelo adquirió cierta notoriedad entre los empresarios inmobiliarios por su actividad en los años de gestión del planeamiento urbanístico del norte de Madrid (los PAU de Las Tablas y Montecarmelo). A finales de 1991 decide montar Martinsa en Madrid, y dar el salto a la promoción propia de vivienda. Cuando los PAU comienzan a comercializarse a partir de 1997, la venta de viviendas con la marca Martinsa es habitual en la zona.

En el año 2000 aparecían en el registro mercantil 10 sociedades controladas por él y de los más variopintos sectores, que declararon unas ganancias que no llegaban a 20.000 euros. En 2005, su grupo inmobiliario logró unos beneficios de 145 millones, un dato hecho público por Martín. Al grupo creado por este empresario se le calculaba un volumen de facturación en torno a los 700 millones, comparable al de empresas cotizadas de menor tamaño, que en estos años de euforia bursátil se animaron a salir a Bolsa, como Renta Corporación o Parquesol.

Primer asalto a Vallehermoso

A partir de 2002, el empresario se acercó a los medios de comunicación con una facilidad inusitada. Curiosamente, siempre obvió facilitar a cuánto ascendían los ingresos de Martinsa, incluso en la información proporcionada a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) con ocasión de laOPA sobre Fadesa. Sí presumía de poseer uno de los mayores bancos de suelo (aportó siete millones en la fusión con Fadesa). Desde luego, Martinsa sí le dio liquidez suficiente para comenzar a invertir seriamente en el parqué español, y en concreto sobre Vallehermoso, la primera inmobiliaria española en ese momento, sobre la que se avecinaba una OPA de la constructora Sacyr, propiedad de Luis del Rivero. Antes de esta OPA, Martín ejerció de caballero blanco por parte de la patrimonialista Colonial, con vistas a una posible fusión conVallehermoso, cuyas conversaciones finalmente se rompieron.

En diciembre de 2002, el dueño de Martinsa compra el 6,2% de Vallehermoso, tras invertir 98,95 millones de euros. Posteriormente siguió elevando esa participación hasta que se produjo la fusión con la constructora Sacyr ese mismo mes, de la que Martín llegó a tener un 6,29%. El día en que se constituía el nuevo Consejo readministración de Sacyr-Vallehermoso, Martín, que según él iba ser el presidente de la inmobiliaria de ese nuevo grupo, se quedó fuera y rompió su pacto con Luis del Rivero y Juan Abelló, entre otros, ambos también directivos del Real Madrid, porque querían obligarle a integrar a Martinsa en la constructora. Lo cierto es que ese supuesto nombramiento fue filtrado el día antes por el entorno de Fernando Martín sin haberse hecho oficial a parte de la prensa. El entorno empresarial del resto de los socios, especialmente del segundo accionista individual más significativo,

Abelló, expresó el malestar por el proceder del directivo.

Fernando Martín se quedó sin cargo de presidente del área inmobiliaria, un cargo que hubiera sido incompatible con la presidencia activa de otra compañía con intereses en el mismo sector y, desde luego, sin precedentes en la historia del empresariado español.

En 2005 vendió su porcentaje en el nuevo grupo de Del Rivero con un beneficio de más de 130 millones de euros e incrementó su cartera financiera, como otros empresarios del sector, con Fenosa, Ibersuizas, BBVA o Telefónica.

Fracasado su intento de proclamarse presidente del área inmobiliaria de la nueva Sacyr Vallehermoso, hoy SyV, Martín fijó sus ojos en lo que estaba en venta, con plusvalías bursátiles en el bolsillo. La familia gallega Jove, accionista mayoritaria de Fadesa, quería vender. Manuel Jove estaba cansado de la compañía (que necesitó adquirir un tamaño descomunal a base de cartera de suelo, con vistas a su salida a Bolsa) y algo alerta sobre los indicios bajistas del mercado.

¿Qué compró Martín en septiembre de 2006, cuando ya el precio de la vivienda empezaba a dar síntomas de agotamiento, es decir, en un entorno económico menos boyante? Si recordamos la estadística pública del Ministerio de Vivienda, el precio de la vivienda libre aún crecía un 1,7% en el tercer trimestre de ese año (pero ya menos que frente al 2,4 % del mismo periodo del 2005) y un 9,1%en el interanual, con una disminución de 0,7 puntos respecto del trimestre anterior. El suelo aumentaba un 3,7%, lejos de los porcentajes superiores al 15% de ejercicios anteriores. Y las transacciones de vivienda se reducían un 2,4%frente almismo periodo del año anterior.

Con esos datos anticipando cuando menos un cambio de ciclo, el empresario se decidió a adquirir a precio de oro, con una prima del 21% sobre lo que cotizaba la acción en ese momento, una empresa poco diversificada y centrada básicamente en producto residencial, con una de las mayores carteras de suelos del país (23millones de metros cuadrados, según la memoria de Fadesa de 2006, la mayor parte de ellos con largos procesos de gestión urbanística por delante), escaso patrimonio y con gestión más especializada que la de oficinas (hoteles y campos de golf), grandes proyectos en la costa (más riesgo frente a la primera vivienda) e inversiones en mercados emergentes como Marruecos, Europa del Este o México.

Justo el prototipo de lo que el manual de analistas financieros aconseja rehuir para invertir en el sector inmobiliario. "Siempre se ha reprochado a este sector su tendencia a infravalorar la creación de patrimonio destinado a obtener ingresos recurrentes por alquiler, que en los ciclos bajos ayuda a salvar el ejercicio y posibilita vender activosmás atractivos para un inversor", señala un analista.

Provisionar riesgos

Pero dado el boom de la venta y de los precios de la vivienda era más fácil y rentable ingresar dinero por la vía de la promoción de casas. Richard Ellis acaba de desglosar el valor de la cartera en patrimonio (161,56 millones de euros), campos de golf (133,02 millones de euros), unidades pendientes de venta (450,84 millones de euros), obra en curso (3.158,605 millones), suelo para patrimonio (275,53 millones) y suelo por valor de 6.624,93millones, a junio de 2008.

En el momento de salir a Bolsa, ya como Martinsa-Fadesa en diciembre de 2007,Martín aseguraba que su grupo "soportará mejor la crisis" que otras empresas del sector. Fernando Martín avanzó también que la compañía preveía cerrar el año con una reducción del 13% en el número de viviendas vendidas en España, y lo daba todo por las ventas en el exterior, que iban a suponer el 70% de los ingresos de la compañía.

Hoy, Fernando Martín suspende pagos por no poder hacer frente un problema de liquidez a corto plazo, para lo que contaba con un crédito de 150millones que incluso había pedido al ICO, por su carácter de inmobiliaria internacional. Es decir, no hay cash para hacer frente a los pagos más inmediatos. Además, está la cuestión del endeudamiento por decisión propia, que le permitió comprar una empresa que ya estaba endeudada, según la memoria de la compañía, en 1.950 millones de euros, un 46% sobre el valor de sus activos, cuando el ratio aconsejable por los expertos no debería superar el 30%. El endeudamiento, el pasivo, siempre se mide en relación con el activo de la compañía, y en ese sentido hay cierta tranquilidad si se hiciera necesario liquidar activos para cumplir los compromisos adquiridos, porque la deuda de la empresa sigue siendo menor que el valor de sus activos.

Pero si a finales de 2007, la cartera de Martinsa-Fadesa estaba valorada en cerca de 13.000 millones por la consultora CB Richard Ellis, la misma compañía acaba de valorar a la baja esta cartera, que la sitúa en 10.804 millones, por debajo de lo que contabilizaba a finales del pasado año. Un mal dato que pone de manifiesto la necesidad de contar con activos de calidad, las joyas de la abuela, que puedan mitigar las magras cuentas de resultados de 2008 en adelante. Y en contra de Fernando Martín juega también la celeridad con la que bancos como Popular o Caja Madrid han procedido a comunicar que provisionan riesgos por valor de 100 y 250 millones, respectivamente.