El agujero negro inmobiliario

Un agujero negro es una concentración de masa que causa tal fuerza gravitatoria que ninguna partícula, ni siquiera los fotones, pueden salir de ella. En la actualidad, la masa de activos de los bancos inmovilizados de una forma o de otra en inmuebles ejerce ese efecto sobre el conjunto la economía española. Aunque son muchas las reformas necesarias -laboral, financiera, de las administraciones, de la justicia, de la educación- la solución de esta cuestión puede ser el primer paso hacia la recuperación.

El problema tiene su origen en la famosa burbuja inmobiliaria, con la peculiaridad de que lo grave no ha sido su explosión sino justamente que sigue flotando, gracias al papel en la misma del sistema financiero. A lo largo de poco más de 10 años los precios de las viviendas subieron en España un 250% y durante varios años se construían en España tantas viviendas como en todos los demás grandes países europeos juntos. La especialidad de la burbuja es que, en 2007, aproximadamente un tercio de todo el dinero prestado al sector privado por entidades financieras españolas lo era a promotoras inmobiliarias. Cuando en la segunda mitad de 2007 se paran las ventas de viviendas y las promotoras no pueden pagar los préstamos, el ajuste no se produce a través del desplome del precio de la vivienda. En un contexto de gran incertidumbre sobre la viabilidad de todo el sistema financiero, las entidades financieras convencen al poder político para tomar otra dirección, la de la ya famosa "patada adelante". Para que no quiebren los promotores, las entidades financieras llegan con ellos a pactos de refinanciación, que se intentan reforzar con la reforma de la ley concursal. Como los bancos no pueden hacer frente a sus propios vencimientos de deuda, el Estado y el BCE les prestan dinero, y el Banco de España echa una mano relajando las normas sobre provisiones en inmuebles para evitar que las daciones en pago supongan grandes pérdidas en sus balances.

El Gobierno y el Banco de España deben tomar medidas para que los bancos vendan las viviendas

El argumento de que obligar a los bancos a vender a precios de mercado los quebraría es falso

La idea era que se fuera vendiendo poco a poco el stock de viviendas, y que los bancos se fueran recapitalizando con su actividad normal. Desgraciadamente, las consecuencias de esa táctica han sido muy otras, y tremendamente negativas para la economía española. Por una parte las ventas de viviendas no se han recuperado, sino que se han paralizado de forma casi total. A través de daciones en pago, de refinanciaciones o de canje de deuda por acciones de las promotoras, casi todo el stock de suelo y vivienda nueva no vendida está en manos, directa o indirectamente, de los bancos. La relajación en las normas sobre provisiones hace que les interese más mantener los inmuebles en el activo que venderlos a precio

de mercado, lo que mantiene los precios de la vivienda artificialmente altos: la vivienda sigue sobrevalorada en un 30% o 40% comparada con sus valores históricos de precios sobre rentas o sobre ingreso medio familiar. Por otra parte, la enorme masa de deuda ha ido atrayendo hacia la parálisis al resto de la economía, pues la inmovilización de los recursos de los bancos en activos inmobiliarios es un factor fundamental en la restricción del crédito al resto de las empresas, a las que simultáneamente se les ha reducido el crédito y aumentado los intereses.

Mientras tanto, los bancos españoles seguían dando año tras año grandes beneficios (nada menos que la CAM dio un beneficio de 368 millones en 2010) y repartiendo buena parte de los mismos en dividendos a sus accionistas (7.600 millones de euros repartieron en 2010 los bancos del Ibex). Cabe sospechar que los interesados ya se imaginaban que las refinanciaciones eran imposibles, que las ventas caerían más y los precios también; pero que también pensaron que esa estrategia les permitiría mantener sus puestos y cobrar sus bonus y sus dividendos al menos unos años más, aunque eso perjudicara a la economía, al Estado y a los propios bancos. Aún hoy los bancos siguen ampliando sus secciones dedicadas al sector inmobiliario, con la idea de esperar hasta que los puedan sacar al mercado con ganancias.

El problema no es solo que esto nos parezca mal e injusto, sino que es inviable. Por una parte no volverá a fluir el crédito mientras una gran parte de los recursos de los bancos españoles están presos en unos activos que no se venden ni rentabilizan. Por otra, si tenemos en cuenta el coste real de financiación, la amortización y los costes de mantenimiento, cada año que pasa con el mercado paralizado, la pérdida real del banco aumenta en más de un 10% del valor de esa masa improductiva.

Es absolutamente necesario que el nuevo Gobierno y el Banco de España tomen las medidas necesarias para que en un plazo breve, de dos o tres años, los bancos vendan la totalidad de la vivienda terminada y se termine la iniciada. Se tiene que inspeccionar a las entidades y poner fin a las refinanciaciones totalmente inviables y obligar a la liquidación de stock de las inmobiliarias de forma progresiva. El argumento de que obligar a los bancos a vender a precio de mercado los quebraría es falso al menos en parte, pues a la vista de los supuestos beneficios de los bancos está claro que se podría -debía- haber sido mucho más exigente en materia de provisiones. Incluso la intervención de alguna entidad es un mal menor comparado con la situación actual y sobre todo con lo que sucederá si se deja pasar más tiempo. En caso de intervención, se debe proteger a los depositantes, pero no a los accionistas u obligacionistas, que han asumido el riesgo (y a menudo han obtenido el beneficio) de financiar a esas entidades mal gestionadas. Tomar esas medidas tampoco hará desplomarse en Bolsa a los bancos españoles: de sobra saben los inversores que los balances de los bancos son irreales y por eso la banca española que cotiza lo hace a un valor que solo es entre el 30% y un 70% de su valor en libros.

El efecto de las medidas será la reactivación del mercado inmobiliario y de las actividades conexas, el aumento de la recaudación y la mayor circulación del crédito. Naturalmente, veremos cómo nuestras viviendas valen menos y no nos podemos endeudar a cuenta de ellas, pero eso es algo que a estas alturas también los ciudadanos tenemos descontado.

El límite a partir del cual ninguna partícula puede escapar a la atracción de un agujero negro tiene el enigmático nombre de "horizonte de sucesos". Si conseguimos reducir la masa de crédito inmovilizado, es posible que el resto de la economía pueda encontrarse fuera de esa línea y empecemos, por fin, a ver otro horizonte.

Segismundo Álvarez Royo-Villanova es jurista.