"Hay grandes sumas de dinero listas para entrar en el mercado"

La crisis vivida por el negocio inmobiliario ha sido mucho menos dura en oficinas y comercios que en el castigadísimo sector de la vivienda. Al menos es lo que asevera Michael Strong, responsable de CB Richard Ellis, una de las mayores consultoras inmobiliarias del mundo. Este ejecutivo británico, que dirige una organización que solo en Europa, Oriente Próximo y África suma 144 oficinas, 5.875 empleados y una cartera de 152 millones de metros cuadrados, opina incluso que ya se ha producido un cambio de tendencia: "En las zonas y edificios de alta calidad ya no hay crisis; se han recuperado los niveles del 2007 y se detecta una cierta falta de oferta".

Pregunta. ¿Por qué la crisis ha sido menos dura en el mercado inmobiliario no residencial (oficinas, comercial...) que en el de la vivienda?

"La gestión de activos ha alcanzado el 38% de nuestro negocio"

"Los mejores edificios y locales ya están a precios de 2007"

"Faltan locales y oficinas de calidad en las grandes ciudades"

Respuesta. Son dos mercados muy diferentes. La razón de que el segmento terciario no haya sufrido tanto es que es no ha habido mucha construcción nueva a lo largo de la década, tanto en Europa como en EE UU. La combinación de escasez de espacio y la gran afluencia de inversión al sector, hasta que llegó la crisis, sí provocó un fuerte aumento de los precios, pero no nos hemos encontrado, al contrario de la vivienda, con bolsas de oficinas, locales comerciales o industriales imposibles de vender o alquilar.

P. ¿Y cuál es la situación ahora mismo?

R. Pues, que, pese a las presiones económicas y a la crisis, las rentas están subiendo con firmeza. En términos generales, aún no hemos alcanzado los precios habituales en 2007, pero los mejores edificios y locales están ya a precios de entonces, han recuperado los precios anteriores sin problema. La razón es sencilla: sigue habiendo escasez de espacio de buena calidad, sea en oficinas o en centros comerciales. La realidad es que en ciudades como Nueva York, Londres o París hay muy poca oferta disponible. Se han hecho muy pocos edificios nuevos.

P. Estamos hablando de oficinas, supongo. ¿Y en centros comerciales?

R. La situación es y ha sido muy similar a la de las oficinas. Ha habido muy poca construcción nueva, en este caso debido a la dificultad para obtener licencias de las autoridades. De tal modo que el espacio de retail de calidad, ahora mismo, te lo quitan de las manos. En Londres acaba de abrir un centro comercial, Westfield, que es uno de los mayores del mundo. Pues abrió con el 90% del espacio ya ocupado. En España pasa lo mismo. En abril se abrió el Marineda City, en A Coruña, el mayor de España y tercero de Europa. Ha abierto con una ocupación del 94%. Los centros bien posicionados no tienen dificultades. El elemento decisorio en oficinas o retail es la calidad. Si tienes espacio prime lo tienes alquilado, básicamente porque inversores e inquilinos buscan constantemente espacios para su inversión y para sus negocios.

P. ¿Significa eso que la inversión se ha recuperado?

R. Aún no. En Europa todavía estamos lejos de los niveles de inversión de 2006 o de 2007, cuando se alcanzaron cifras en torno a los 250.000 millones de euros. Después de las fuertes caídas de 2008 y 2009, en 2010 empezamos a recuperar, pero sin sobrepasar los 110.000 millones. Creo que aún tardaremos varios años en lograr unos volúmenes de inversión similares a los de 2007. De todos modos, debo decirle que hay mucho interés por el sector, tanto, que es posible que la inversión se recupere antes de lo previsto. Hay grandes sumas de dinero preparadas para entrar en el mercado.

P. ¿Qué han hecho para minimizar los efectos de la crisis sobre la compañía?

R. No hay que olvidar que en una situación como la que hemos tenido se vende y se alquila menos, con lo que cobramos menos comisiones. En un mercado en descenso, en el que hay menos negocio, la salida no puede ser otra que intentar incrementar tu cuota de mercado a toda costa. ¿Qué hemos hecho para conseguirlo? Diversificar el negocio, entrar en nuevos segmentos. Una de las vías ha consistido en aprovechar nuestra presencia global para ofrecer nuevos servicios a nuestros clientes. Es decir, aprovechar la ventaja de ser global y local al mismo tiempo, estar en decenas de mercados en los que tienes una presencia destacada. En España estamos entre los líderes; eso nos da una gran ventaja. Lo mismo pasa en decenas de otros países.

P. Pero eso lo estarán intentando hacer todos.

R. Si pueden. No todos tienen la red global que poseemos nosotros. A nosotros nos ha costado más de 40 años conseguirlo, creciendo orgánicamente (con apertura de oficinas) o adquiriendo firmas locales, muchas de ellas especializadas en los segmentos que más nos interesan, como el retail, las oficinas, la logística, el industrial. ¿Cuál es la ventaja de esta presencial global? Que le podemos dar servicio a nuestros clientes no en un solo país, sino en casi todo el mundo. Por ejemplo, si una empresa de distribución necesita que le busquen y gestionen sus locales en el mundo, pues lo hacemos. Igual les damos servicios a los inversores, a los propietarios de activos, a los fondos inmobiliarios.

P. ¿Y esto está funcionando?

R. Sin duda. Por ejemplo, el 70% de las operaciones en las que intervenimos en Londres proceden de fuera del Reino Unido

P. Además de aprovechar esa presencia global han potenciado ustedes nuevas áreas de actividad.

R. Como le decía, hemos tratado de diversificar. Hace años, el grueso del negocio era la intermediación en la venta o alquiler de espacio. En los últimos años hemos potenciado justamente el segmento de asset management, en el que llevamos a cabo para nuestros clientes, inversores o inquilinos la gestión de sus locales. Va muy bien. El primer semestre de este año representó casi el 38% de nuestro negocio, 977 de 2.610 millones de euros, por encima del segmento de alquiler y casi el triple que el de venta.

P. En este esfuerzo por diversificar no parece que hayan apostado aún decididamente por Asia, pese a que el inmobiliario ahí está literalmente estallando.

R. Nada de eso. Asia va a ser el gran mercado de crecimiento para nosotros. Estamos invirtiendo muchísimo allí en oficinas, en capital humano.

P. ¿Qué opina de las noticias según las cuales China podría estar viviendo los prolegómenos de una burbuja inmobiliaria? ¿Podría suceder algo parecido a lo de Japón?

R. No creo que a China le vaya a pasar lo mismo que a Japón en ese terreno. No podemos olvidar que la crisis inmobiliaria japonesa tuvo lugar después de 40 años de crecimiento. China no lleva tanto tiempo en proceso de expansión económica; está en una fase mucho más temprana. Tenemos una enorme confianza en China.

P. ¿Cómo ve a España en este contexto de crisis?

R. No soy especialista en el mercado español, pero es evidente que, si exceptuamos los segmentos prime, sí se ha visto muy afectado por la situación económica. El crecimiento está siendo aquí mucho más lento que en el resto de Europa, y eso no puede dejar de afectar tampoco a los segmentos de retail. La falta de expectativas de crecimiento acaba siempre frenando la demanda de espacio para oficinas o tiendas. En estas situaciones, las empresas tratan de posponer sus decisiones hasta que mejore el escenario. -